Marché immobilier haut de gamme à Montréal: les données

Votre propriété vaut 900 000 $ et vous vous demandez si elle appartient à un autre marché que celle du voisin à 600 000 $. La réponse est oui, mais pas pour les raisons qu’on entend d’habitude. Ce segment se distingue par une contrainte mesurable: moins d’acheteurs, plus de mois d’inventaire, et moins de ventes semblables pour établir un prix. Voici les chiffres et leur date.

Dans les statistiques, le haut de gamme n’a pas de seuil fixe

Le baromètre résidentiel de l’APCIQ, publié chaque trimestre, contient un tableau 3 intitulé « Conditions du marché par gammes de prix ». Il découpe chaque territoire en cinq tranches et donne, pour chacune, l’inventaire, les ventes et le nombre de mois d’inventaire.

Au deuxième trimestre de 2026, pour l’unifamiliale, la tranche supérieure ne commence pas au même prix partout: 950 000 $ dans la région métropolitaine de Montréal, 1 220 000 $ sur l’île de Montréal, 930 000 $ à Laval, 2 930 000 $ dans le secteur 9, le centre de Montréal.

Il n’y a donc pas de seuil du million. La borne est relative au marché local et recalculée chaque trimestre: trois mois plus tôt, celle de Laval était à 920 000 $ et celle de l’île de Montréal à 1 200 000 $. L’APCIQ ne publie pas dans ce document la méthode qui les fixe.

Conséquence pratique. Votre propriété relève de ce segment selon la ville, pas selon un chiffre absolu. Une maison de 1 000 000 $ est dans la tranche supérieure à Laval. Dans le secteur 9, elle n’est que dans la deuxième des cinq tranches.

Combien de ventes au-dessus du seuil, à Montréal et à Laval

Voici le tableau 3 pour l’unifamiliale, tranche supérieure, sur les douze mois se terminant au deuxième trimestre de 2026. Les ventes et l’inventaire sont des moyennes mensuelles des douze mois, et les mois d’inventaire leur quotient.

À Sainte-Dorothée, quatre ventes par mois au-dessus de 1 120 000 $, soit une cinquantaine sur douze mois, pour tout le secteur et toutes les configurations de maison confondues. C’est de ce bassin que doivent sortir vos comparables.

Les mois d’inventaire, la signature du segment

Le même tableau montre l’écart à l’intérieur d’un seul territoire. Laval, unifamiliale, mêmes douze mois:

Le nombre de mois d’inventaire passe de 2,2 à 7,6 entre la deuxième tranche et la dernière: environ trois fois et demie plus de temps pour écouler le stock, au rythme de ventes observé.

L’APCIQ fixe elle-même les seuils d’interprétation: sous 8 mois d’inventaire le marché favorise les vendeurs, entre 8 et 10 il est équilibré, au-delà de 10 il favorise les acheteurs. Les cinq tranches de Laval sont donc toutes classées marché de vendeur, mais la dernière est la seule à s’approcher de la frontière. À Sainte-Dorothée, elle la franchit: 10,3 mois, marché d’acheteur, alors que les trois autres tranches où des ventes ont été enregistrées restent classées marché de vendeur. Même secteur, même trimestre, deux marchés.

Ce que le délai de vente dit, et ce qu’il ne dit pas

Attention à une confusion courante. L’APCIQ écrit, à propos du nombre de mois d’inventaire, que « cette mesure est différente du délai de vente moyen ». Le premier chiffre décrit l’écoulement du stock au rythme des ventes; la moyenne de jours sur le marché compte les jours entre la signature du contrat de courtage et la vente.

Et voici ce que je n’ai pas trouvé: ni le baromètre ni le communiqué mensuel de l’APCIQ ne publient le délai de vente par gamme de prix. Les délais sont diffusés par catégorie de propriété et par secteur géographique, jamais par tranche de prix. Personne ne peut donc vous citer un délai officiel pour le segment haut de gamme de Laval.

Ce qui existe, c’est le délai par territoire, et il monte avec le niveau de prix local. Au deuxième trimestre de 2026, pour l’unifamiliale: 32 jours dans la région métropolitaine de Montréal, 30 jours à Laval, 41 jours sur l’île de Montréal, 48 jours à Sainte-Dorothée où le prix médian était de 775 500 $, et 64 jours dans le secteur 9 où il était de 1 980 000 $. Ce n’est pas une statistique par tranche de prix, et je ne la présenterai pas comme telle. Pour le calendrier de vente, voyez le temps réel d’une vente.

Évaluer un haut de gamme quand les ventes comparables manquent

C’est ici que le petit nombre de transactions devient votre problème. La méthode des comparables part de ventes conclues semblables et ajuste, et la façon de l’auditer est détaillée dans l’article sur les comparables immobiliers. Ce qui change quand l’échantillon est mince est écrit dans le Manuel d’évaluation foncière du Québec, publié par le gouvernement du Québec.

Le Manuel dit d’abord que la méthode de comparaison « produit d’excellents résultats » dans un environnement homogène « où les ventes sont en nombre suffisant pour permettre des analyses statistiquement concluantes ». Puis il nomme la limite: « La principale difficulté éprouvée dans la mise en application de cette méthode est l’insuffisance, sinon l’absence, de transactions visant des immeubles pouvant être comparés. » Il chiffre même le besoin: le recours à la modélisation statistique requiert « un échantillon d’au moins 50 à 60 observations ». La tranche supérieure de Sainte-Dorothée en produit une cinquantaine par année, toutes configurations confondues.

Ce qui se passe alors. Le Manuel est explicite: la comparaison est à privilégier là où les ventes comparables sont en nombre suffisant, et « une autre méthode doit être envisagée pour les unités d’évaluation restantes, notamment celles à caractère unique ou peu répandu ». Cette autre méthode est celle du coût, qui « peut être la seule qui soit suffisamment détaillée » pour les constructions difficilement comparables aux autres, « telles les résidences de grand luxe hautement individualisées ».

L’Ordre des évaluateurs agréés du Québec décrit la même logique: l’évaluateur agréé compare les résultats des trois méthodes, le coût, la comparaison et le revenu, puis retient la valeur obtenue par celle « offrant le plus haut degré d’exactitude en regard du genre de propriété ». Voilà pourquoi deux professionnels compétents arrivent à deux chiffres différents sur la même propriété: ils ne pèsent pas les mêmes méthodes, parce que les données ne permettent pas de trancher. Avant une rencontre, l’estimateur de valeur donne un ordre de grandeur, rien de plus.

Pourquoi le rôle d’évaluation s’écarte davantage dans ce segment

Le même Manuel documente un biais dont peu de propriétaires entendent parler. En décrivant les résidus d’un modèle de régression utilisé en évaluation municipale, il écrit que cela « reflète une réalité assez systématique en évaluation immobilière, à savoir que les propriétés bas de gamme sont en général surestimées par l’équation de régression, alors que les résidences haut de gamme sont, au contraire, sous-estimées ». D’où la consigne qui en découle: éviter de réunir dans le même segment d’analyse des propriétés haut de gamme et bas de gamme.

Ce biais porte sur le modèle statistique, et aucune source consultée ne chiffre l’écart moyen entre le rôle et la valeur marchande par tranche de prix. Le rôle répond de toute façon à une autre question que la vôtre, puisqu’il reflète le marché à une date de référence antérieure. Pour la procédure et les délais, voyez contester son évaluation municipale.

Publier un prix de vente: la règle ne change pas avec le prix

Une croyance circule voulant que les transactions de grande valeur soient diffusées plus librement, pancarte et chiffre à l’appui. Non. La ligne directrice de l’OACIQ sur la publicité, section 7.2, mise à jour le 17 juin 2026, qualifie de pratique interdite le fait de publiciser le prix de vente d’un immeuble ou tout pourcentage permettant d’en déduire le montant. Le courtier ne peut pas non plus indiquer le prix initialement demandé inscrit au contrat de courtage. Même avec l’accord des deux parties, la publication du prix avant la signature de l’acte « doit demeurer exceptionnelle ».

La ligne directrice sur la protection des renseignements personnels, section 7.2.4, complète: tant que l’acte n’est pas publié au Registre foncier, le prix est confidentiel, et les fiches de comparables remises à un client doivent être masquées de ce qui identifie le vendeur. Aucune tranche de prix n’y échappe. Le détail est dans l’article sur le prix demandé et le prix vendu.

Questions fréquentes

Ma maison vaut 950 000 $ à Laval. Je suis dans le haut de gamme? Au sens du tableau de l’APCIQ du deuxième trimestre de 2026, oui: la tranche supérieure de Laval commence à 930 000 $. Cette borne est passée de 920 000 $ à 930 000 $ d’un trimestre au suivant, donc elle sera encore différente au prochain baromètre.

Combien de temps de plus faut-il pour vendre dans ce segment? Aucune source officielle ne publie le délai de vente par tranche de prix. Ce qui est publié par gamme de prix, c’est le nombre de mois d’inventaire: 7,6 mois dans la tranche supérieure de Laval contre 2,2 dans celle de 310 000 $ à 470 000 $.

Pourquoi deux courtiers me donnent deux prix très différents? Parce que le nombre de ventes comparables est faible, et que le Manuel d’évaluation foncière reconnaît lui-même que les limites de la méthode de comparaison « sont tributaires du nombre de ventes et de leur représentativité ». Demandez la liste des ventes retenues, leur date et les ajustements, pas seulement le chiffre final.

L’évaluation municipale est bien en dessous de ce qu’on me dit. C’est normal? Deux causes se cumulent: la date de référence du rôle est antérieure au marché actuel, et le Manuel note la sous-estimation des résidences haut de gamme par les modèles de régression. Cela ne fixe pas votre prix de vente.

Pour compléter, lisez comment lire les données du marché de Montréal et de Laval et la méthode pour auditer des comparables.

Vous voulez savoir dans quelle tranche du baromètre votre propriété se situe? Écrivez-moi. Vous recevrez les ventes retenues, le nombre de mois d’inventaire de votre gamme de prix et la date des données, par écrit.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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