Vente pour taxes municipales au Québec: la procédure

Une maison à l’abandon, un encan municipal, un prix qui paraît dérisoire: la vente pour taxes circule comme une aubaine. C’est une procédure d’exécution, et elle laisse à l’ancien propriétaire une année entière pour reprendre l’immeuble. Voici qui vend, ce qui se paie sur place, et quand l’adjudicataire devient vraiment propriétaire.

Qui vend, et à quel moment de l’année

Trois régimes coexistent, et ils ne se ressemblent pas.

Dans une ville régie par la Loi sur les cités et villes. Le trésorier dresse l’état des immeubles dont les taxes restent impayées, le conseil ordonne au greffier de les vendre à l’enchère publique, et le greffier donne un avis public dans les 30 jours (articles 511 à 513). L’avis paraît deux fois dans un journal du territoire, la vente ne peut avoir lieu avant 15 jours après la seconde parution, et le propriétaire inscrit au rôle reçoit un avis par poste recommandée (articles 514 et 515).

Dans une municipalité régie par le Code municipal. Ce n’est pas la municipalité qui vend, c’est la MRC, par son greffier-trésorier. La loi fixe même la date par défaut: le deuxième jeudi de mars, à 10 h, sauf si le conseil de la MRC en décide autrement par règlement (article 1026).

À Montréal. La ville procède en vertu des articles 111 à 113 de l’annexe C de sa charte, qui renvoient aux articles 517 à 535 de la Loi sur les cités et villes. Le trésorier prépare avant le 1er septembre un avis au dernier propriétaire inscrit, avec mise en demeure de payer dans les 10 jours. La liste sort en septembre, l’encan suit en novembre: la vente de 2026 est fixée au 2 novembre, à 10 h, au Marché Bonsecours, avec préinscription en ligne obligatoire.

À Laval, l’encan de 2026 est fixé au 19 novembre à 10 h, à la salle du conseil municipal du 3131, boulevard Saint-Martin Ouest. L’inscription se fait sur place le jour même, entre 8 h 30 et 9 h 45, sans exception. Toutes les villes ne vendent pas chaque année: Blainville tient sa vente aux deux ans.

Ce que l’acheteur paie à une vente pour taxes municipales

L’adjudicataire doit payer immédiatement, faute de quoi l’immeuble est remis en vente ou la vente est ajournée (article 519 de la Loi sur les cités et villes, article 1034 du Code municipal). Depuis 2024, le conseil peut prévoir un délai de paiement et une enchère à distance, mais la décision doit figurer dans l’avis.

Il n’y a aucune mise à prix minimale. En revanche, si le prix d’adjudication ne couvre pas les taxes, les intérêts et les frais de vente, l’adjudicataire paie le solde. Laval accepte la traite, le mandat bancaire, le chèque visé et le comptant, et rembourse l’excédent dans les 10 jours.

Les frais s’additionnent avant même l’encan. À Montréal, l’avis de vente pour taxes ajoute 78 $ à la dette, et l’inscription du préavis au Registre foncier ajoute 5 % du capital jusqu’à un maximum de 2 000 $.

S’ajoutent les droits de mutation: la Direction générale du registre foncier classe cette vente parmi les transferts au sens de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières. Le calculateur des droits de mutation donne l’ordre de grandeur, et le notaire confirmera la base retenue. Blainville précise aussi que la TPS et la TVQ s’appliquent, sauf sur les immeubles d’habitation qui ne sont pas neufs.

Le droit de retrait d’un an: ce que l’adjudicataire possède vraiment

C’est le point que presque tout le contenu qui circule escamote.

Dès l’adjudication, l’acheteur est saisi de la propriété et peut prendre possession, mais sujet au retrait qui peut être exercé dans l’année qui suit, et sans pouvoir enlever le bois ou les constructions pendant cette année (article 521). Douze mois durant, l’ancien propriétaire ou ses représentants légaux peuvent racheter l’immeuble en payant à l’adjudicataire le prix de vente, y compris le coût du certificat d’adjudication, avec un intérêt de 10 % par an, une fraction d’année comptant pour l’année entière (article 531). L’acheteur ne peut pas s’y opposer.

N’importe qui peut d’ailleurs exercer ce retrait, mais au nom et pour le seul profit de l’ancien propriétaire (article 533). Sous le Code municipal, le rachat se paie au greffier-trésorier de la MRC et non à l’acheteur (article 1057), et la MRC retient 2,5 % du prix d’acquisition pour ses honoraires (article 1059).

L’acte de vente définitif n’arrive qu’après. À l’expiration du délai d’un an, l’adjudicataire y a droit sur exhibition du certificat d’adjudication et sur preuve du paiement des taxes municipales et scolaires devenues dues dans l’intervalle (article 525). Plus tôt, il faut le consentement du propriétaire et des créanciers prioritaires ou hypothécaires, qui doivent intervenir à l’acte.

Pendant cette même année, l’action en annulation de la vente se prescrit par douze mois à compter de l’adjudication (article 530). Depuis 2024, l’article 534.1 permet à l’adjudicataire de réclamer le coût des réparations nécessaires, avec 10 % d’intérêt, et de retenir la possession jusqu’au paiement. Cela ne rend pas une rénovation prudente: Val-d’Or recommande de s’en tenir aux réparations indispensables à la conservation tant que le délai court.

Ce que la vente pour taxes efface, et ce qui survit

La vente est un titre translatif de propriété et elle purge l’immeuble de toute hypothèque (articles 528 et 529). Elle ne purge pas le reste. L’article 529 réserve notamment les taxes spéciales non échues, les rentes foncières constituées et les taxes ou cotisations scolaires.

La fiche juridique de la Direction générale du registre foncier est encore plus nette: la radiation légale ne porte que sur les hypothèques immobilières, le préavis de vente, l’adjudication, l’hypothèque de loyers et leurs droits accessoires. Tout autre droit réel ou personnel n’est pas éteint par la vente. Traduction concrète: les servitudes suivent l’immeuble. Val-d’Or l’écrit noir sur blanc, l’adjudicataire prend le bien avec toute servitude active ou passive, apparente ou occulte.

Si le retrait est exercé, l’ancien propriétaire recouvre son droit sujet aux créances prioritaires et hypothécaires qui grevaient l’immeuble au jour de la vente, moins ce qui a été payé par la distribution du produit (article 532).

Aucune visite, aucune garantie, aucune mise à prix

Blainville répond sans détour: non, il n’est pas possible de visiter les immeubles avec bâtiment mis en vente, et il s’agit d’une acquisition aux risques de l’acheteur dont le droit de propriété est précaire. Val-d’Or formule la même règle autrement: l’adjudicataire accepte l’immeuble sans garantie et à ses seuls risques et périls, dans l’état où il se trouve au moment de l’adjudication.

Il n’y a donc pas de Déclarations du vendeur, pas d’inspection préachat, pas de condition de financement, pas de courtier inscripteur en face de vous. C’est un cran plus loin qu’une vente sans garantie légale ordinaire, et un régime distinct de la reprise de finance, qui passe par le tribunal.

Ce qui reste vérifiable avant l’encan se lit sur papier: l’index des immeubles au Registre foncier, le rôle d’évaluation, le zonage et les avis publics. Le compte de taxes municipales explique d’où vient la dette qui mène à la vente.

Maisons abandonnées: l’autre filière passe par le ministre du Revenu

Une maison vide n’est pas forcément en défaut de taxes. Beaucoup relèvent d’une succession que personne n’a réglée, et le mythe veut que ce soit le Curateur public qui s’en occupe. Ce n’est pas le cas.

Quand tous les successibles connus ont renoncé, ou six mois après le décès lorsque aucun successible n’est connu ni ne réclame la succession, l’État en est saisi (article 697 du Code civil). Cette saisine est exercée par le ministre du Revenu (article 698), qui agit comme liquidateur, fait inventaire et publie un avis à la Gazette officielle du Québec (article 699). Un héritier qui établit sa qualité dispose de 10 ans pour récupérer les sommes (article 701).

La Loi sur les biens non réclamés rend la chose repérable: pour tout immeuble confié à son administration, le ministre doit publier sa qualité d’administrateur au Registre foncier (article 17), et il tient un registre public de ces biens (article 18). Si vous héritez plutôt que vous n’achetez, la séquence est décrite dans hériter d’une propriété au Québec.

Bâtiments vacants: ce que Montréal et Laval exigent

Toute municipalité doit maintenir en vigueur un règlement sur l’occupation et l’entretien des bâtiments (article 145.41 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme). En cas de vétusté, elle transmet un avis écrit de travaux; à défaut d’exécution, la Cour supérieure peut autoriser la ville à les faire et à en réclamer le coût, garanti par une hypothèque légale.

Le conseil peut ensuite requérir l’inscription d’un avis de détérioration au Registre foncier, et il doit publier la liste de ces immeubles sur son site (articles 145.41.1 et 145.41.4). Soixante jours après l’inscription, si rien n’a été fait, la municipalité peut acquérir l’immeuble de gré à gré ou par expropriation lorsqu’il est vacant depuis la période fixée par règlement, que son état présente un risque, ou qu’il est patrimonial (article 145.41.5). Un immeuble abandonné peut donc changer de mains sans passer par un encan.

Le piège pour un acheteur est à l’article 145.41.6: l’amende de récidive, dont le maximum peut atteindre 250 000 $, peut être imposée sans égard à un changement de propriétaire si l’avis de détérioration était inscrit avant l’acquisition. La faute du propriétaire précédent vous suit.

À Montréal, l’enregistrement d’un bâtiment vacant est obligatoire depuis le 1er janvier 2026: 275 $ incluant le placard à poser bien en vue, renouvellement annuel de 150 $, révocation sans frais. À Laval, le règlement L-12950 ne vise pas tous les bâtiments, mais environ 2 600 immeubles d’intérêt patrimonial. Il impose notamment la fermeture de l’arrivée d’eau principale dans un bâtiment vacant. Les amendes vont de 500 $ à 1 000 $ pour une personne physique, jusqu’à 125 000 $ en récidive, et chaque jour compte comme une infraction distincte.

Questions fréquentes

Est-ce qu’on achète sous la valeur marchande? Aucune source officielle ne permet de l’affirmer. Il n’y a pas de mise à prix minimale, mais rien ne plafonne l’enchère non plus. La ville annonce le montant dû, pas un rabais.

Puis-je rénover pendant l’année du retrait? L’article 521 vous interdit d’enlever le bois ou les constructions. Depuis 2024, vous pouvez réclamer le coût des réparations nécessaires avec 10 % d’intérêt, mais ce remboursement fait l’objet d’un recours distinct.

Mon prêteur va-t-il financer ça? Le prix est exigible immédiatement et le titre reste précaire un an. Aucune source ne publie de politique de prêteur sur ce cas: la question se pose à un courtier hypothécaire avant l’encan, pas après.

Est-ce un bon premier achat? Non, et je le dis sans nuance: payer comptant, sans visite, sans garantie, avec un titre révocable un an, ce n’est pas une porte d’entrée vers la propriété. C’est une opération pour qui peut immobiliser la somme douze mois et absorber la perte.

Pour compléter, lisez les taxes foncières à Montréal et Laval et acheter une reprise de finance au Québec.

Un immeuble vous intrigue sur une liste de vente pour taxes? Écrivez-moi: on lit ensemble l’index au Registre foncier et les conditions de vente avant que vous vous déplaciez.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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