Maison intergénérationnelle à Laval

Vos parents vendent leur maison et veulent emménager chez vous. Vous imaginez un logement au sous-sol, une deuxième cuisine, une porte qui se verrouille. Avant le premier plan d’architecte, une chose doit être claire : ce projet n’est pas autorisé par une loi provinciale, mais par le règlement d’urbanisme de votre ville. Laval et Montréal ne disent pas la même chose.

Je suis courtier, pas notaire ni fiscaliste : ceci est de l’information générale.

Ce que le mot « intergénérationnel » ne dit pas

Aucun guichet ne délivre un « permis de maison intergénérationnelle ». Ce que vous demandez, c’est l’autorisation d’ajouter un logement dans un bâtiment qui n’en compte qu’un. Le vocabulaire officiel parle d’unité d’habitation accessoire ou additionnelle.

La nuance n’est pas cosmétique. Un logement additionnel autorisé est un vrai deuxième logement : il apparaît au permis, il peut recevoir sa propre adresse civique, il entre dans les calculs du prêteur et du fisc.

Maison intergénérationnelle à Laval : ce que le règlement autorise

Laval publie une procédure précise pour l’ajout d’un logement additionnel dans une maison unifamiliale. Trois points surprennent les familles.

Le permis est obligatoire et le logement doit rester attaché. La Ville est explicite : la création d’une unité d’habitation accessoire entièrement détachée de la résidence principale n’est pas permise sur son territoire. L’aménagement n’est autorisé que dans une habitation d’un logement déjà existante. Les configurations reconnues sont l’agrandissement, la transformation d’un garage attaché et le sous-sol aménagé de type bachelor.

L’accès est souple. Le logement additionnel peut être accessible directement depuis le logement principal ou par un hall commun, et la porte qui relie les deux peut être verrouillée ou non. Une entrée distincte peut être aménagée sur n’importe quelle façade. Laval précise aussi que l’ajout d’une case de stationnement n’est pas obligatoire.

Le lien familial n’est pas la condition que tout le monde imagine. Parmi les avantages qu’elle énumère, la Ville nomme le revenu locatif et la possibilité pour le propriétaire d’occuper le logement additionnel tout en louant la partie principale de la maison. À Laval, l’autorisation municipale ne vous enferme donc pas dans un usage réservé à la parenté. Ce sont le prêteur et le fisc qui posent les vraies limites.

Avant de dessiner quoi que ce soit, vérifiez dans l’outil Info-règlements si votre adresse est assujettie à un plan d’implantation et d’intégration architecturale : si la mention apparaît, des exigences s’ajoutent. Le dossier reste lourd : plan d’architecte complet, certificat de localisation récent d’un arpenteur-géomètre, fiche de branchement. En zone inondable, un logement au sous-sol pourrait être interdit. Les autres vérifications du territoire sont réunies dans le guide d’achat à Laval.

Maison intergénérationnelle à Montréal : le règlement est celui de l’arrondissement

À Montréal, il n’existe pas de réponse unique. Le règlement d’urbanisme est adopté par arrondissement, et deux adresses séparées par une rue peuvent tomber sous deux régimes différents.

Un exemple. Dans Le Sud-Ouest, le règlement d’urbanisme 01-280 classe les usages d’habitation par nombre de logements : la catégorie H.1 comprend les bâtiments d’un seul logement, la catégorie H.2, les bâtiments de deux logements. Dans un secteur où seule la catégorie H.1 est autorisée, un deuxième logement n’est pas un usage permis. Et l’article 151.1 du même règlement interdit l’aménagement d’un logement au sous-sol, sauf dans deux zones nommément désignées. La solution la plus courante ailleurs est donc fermée par défaut dans cet arrondissement.

La Ville confirme la règle générale sur sa page du numéro d’adresse municipale : l’ajout d’un seul logement supplémentaire en sous-sol est possible dans certaines zones d’habitation, et il faut valider les règles au comptoir des permis. La demande d’adresse municipale se fait en même temps que la demande de permis, et un inspecteur peut vérifier la conformité du logement sur place.

Un point que je n’ai pas trouvé, et je préfère le dire : ni la page de Laval ni celle de Montréal que j’ai consultées n’impose de retirer la deuxième cuisine quand le parent part. Cette condition existe ailleurs au Québec. Faites-la vérifier pour votre adresse avant de signer une promesse d’achat.

La règle fiscale qui décide à votre place

C’est ici que les familles se font prendre, des années plus tard.

Le changement d’usage. Revenu Québec est net : il y a changement d’usage si vous transformez, en totalité ou en partie, un bien que vous utilisez comme résidence principale en un bien servant à gagner un revenu de location, et un changement d’usage survient chaque fois que le pourcentage d’utilisation varie. Au moment du changement, vous êtes réputé avoir aliéné la partie transformée pour un produit égal à sa juste valeur marchande et l’avoir acquise de nouveau immédiatement après au même prix. Il peut en résulter un gain en capital à déclarer dans l’année du changement.

Un choix permet de reporter ce gain. Il doit avoir été fait au préalable auprès de l’Agence du revenu du Canada, en vertu du paragraphe 45(2) de la Loi de l’impôt sur le revenu, et il s’applique alors automatiquement au Québec. Depuis le 19 mars 2019, il peut viser un changement d’usage partiel. Il ne dispense jamais de déclarer le revenu de location.

Héberger n’est pas louer. Revenu Québec reconnaît qu’on peut louer une partie de sa résidence sans entraîner de changement d’usage, par exemple une ou deux pièces à des pensionnaires. Un parent hébergé sans loyer ne génère aucun revenu de location du tout. Cette distinction est la vraie ligne de partage du projet.

La désignation se fait sur un formulaire. Pour obtenir l’exemption, vous devez remplir le formulaire TP-274 et cocher la case 109 de la partie A de l’annexe G, puis joindre le tout à la déclaration de l’année de la vente. L’oubli du TP-274 expose à une pénalité de 100 $ par mois, jusqu’à concurrence de 5 000 $. La désignation québécoise n’est possible que si la même désignation a d’abord été faite auprès de l’Agence du revenu du Canada.

Financer le logement additionnel : ce que la SCHL exige

La SCHL offre un refinancement destiné précisément à la création d’un logement accessoire. Ses conditions ressemblent beaucoup à un cadre intergénérationnel.

• Pour une propriété occupée par son propriétaire, jusqu’à quatre logements en incluant ceux qui existent déjà, le prêt peut atteindre 90 % de la valeur.
• La valeur de l’immeuble une fois les travaux faits doit être inférieure à 2 000 000 $.
• L’amortissement maximal est de 30 ans.
• Au moins un logement doit être occupé par l’emprunteur, ou par une personne qui lui est liée par le mariage, l’union de fait ou un lien parent-enfant reconnu en droit, et ce sans loyer.
• Le logement accessoire doit être autonome, conforme aux règlements applicables, et ne peut pas servir à la location à court terme, soit toute période de moins de 90 jours consécutifs.
• Le financement assuré doit être approuvé avant le début de la construction et servir aux travaux. Aucun retrait d’équité n’est permis.

Retenez la quatrième condition : la SCHL accepte que le logement soit occupé gratuitement par un proche. Avant d’appeler un prêteur, passez le coût des travaux dans le calculateur hypothécaire.

Les travaux : la licence RBQ vise aussi le propriétaire

La Régie du bâtiment du Québec délivre quatre catégories de licences. La licence d’entrepreneur est nécessaire à toute personne qui, pour autrui, exécute ou fait exécuter des travaux de construction. La licence de constructeur-propriétaire est obligatoire à toute personne qui, pour son propre compte, exécute ou fait exécuter de tels travaux. Beaucoup de familles le découvrent trop tard. La vérification se fait comme l’explique le guide sur le choix d’un entrepreneur en rénovation.

Le titre, l’argent du parent, et ce qui arrive après

Le permis règle le bâtiment. Il ne règle rien entre vous.

Le nom au titre. Si le parent avance 150 000 $ et que seuls les enfants sont au titre, le parent n’est pas propriétaire. S’il est au titre avec vous, vous êtes en copropriété indivise. Éducaloi le rappelle : sans convention, la loi présume que vous êtes propriétaires en parts égales, même si les mises de fonds et les contributions hypothécaires sont inégales, et le profit de revente se partage de la même façon. Le cadre complet est traité dans l’achat à plusieurs et l’indivision.

La trace de l’argent. Don ou prêt, les deux se ressemblent dans un compte de banque et se distinguent devant un notaire. Sans écrit daté, la somme disparaît de la mémoire commune et réapparaît au pire moment.

Le notaire est obligatoire, pas facultatif. L’acte de vente, la convention d’indivision publiée, l’hypothèque et la donation d’un immeuble passent par lui. L’ordre des signatures est décrit dans le parcours chez le notaire.

Le soin de longue durée et le décès. Si le parent doit être hébergé, le logement se vide et la question du revenu de location revient. S’il décède et qu’il était au titre, sa part tombe dans sa succession : vous devenez copropriétaire de ses héritiers. Un testament, une clause de préemption et une assurance vie assez grande pour racheter la part règlent l’essentiel, avant les travaux.

Questions fréquentes

Dois-je prouver un lien de parenté pour obtenir le permis à Laval ? La page de la Ville sur l’ajout d’un logement additionnel n’impose pas cette preuve et nomme même le revenu locatif parmi les avantages. Faites confirmer le cas de votre adresse au comptoir des permis, puisque des dispositions particulières peuvent s’appliquer à votre zone.

Mon sous-sol est fini, j’ajoute seulement une cuisinette. Ai-je besoin d’un permis ? Oui. Ce qui crée un logement, ce n’est pas la rénovation, c’est l’ajout d’une unité d’habitation. À Montréal, la demande d’adresse municipale se fait avec la demande de permis, et un inspecteur peut venir vérifier la conformité.

Mon parent me paie un loyer. Est-ce que je perds mon exemption de résidence principale ? Pas nécessairement en totalité, mais vous entrez dans le régime du changement d’usage, qui survient chaque fois que le pourcentage d’utilisation varie. Le calcul se fait au cas par cas avec un fiscaliste, et le formulaire TP-274 devra suivre à la vente.

Est-ce qu’un logement additionnel se revend bien ? Aucune source officielle ne me permet de chiffrer son effet sur le prix. Ce que je peux dire : l’acheteur suivant héritera du même règlement et des mêmes conditions de prêteur, et un logement conforme, permis au dossier, s’adresse à beaucoup plus de gens qu’un logement improvisé.

Pour compléter, lisez l’achat à plusieurs et l’indivision et conjoints de fait et maison au Québec.

Vous cherchez une propriété qui pourrait accueillir vos parents à Laval ou à Montréal ? Écrivez-moi : on vérifie le zonage de l’adresse avant la visite, pas après la promesse d’achat.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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