Maison Novoclimat au Québec: ce que la certification achète

« Maison écoénergétique » n’est pas une catégorie légale. N’importe qui peut écrire ces mots dans une description de propriété, et personne n’a à les prouver. Novoclimat, c’est autre chose: une homologation gouvernementale, deux inspections, un certificat et un chèque. Voici ce qui se vérifie, ce qui se touche en argent, et la question à laquelle aucune source publique ne répond.

Novoclimat, ENERGY STAR, LEED: qui homologue quoi au Québec

Novoclimat est un programme du gouvernement du Québec. Il définit les exigences techniques à respecter lors de la construction pour obtenir une performance énergétique supérieure à celle qu’offre le Code de construction du Québec, certifie les entrepreneurs, inspecte les habitations en cours de chantier et homologue celles qui sont conformes. Il comporte trois volets: Maison, Petit bâtiment multilogement, pour les immeubles de trois étages ou moins et de 600 m² ou moins, et Grand bâtiment multilogement, pour les immeubles de plus de 600 m² ou ayant entre quatre et dix étages.

Les autres noms que vous verrez en publicité ne viennent pas de Québec.

La norme ENERGY STAR pour les maisons neuves rend une maison environ 20 % plus écoénergétique qu’une maison bâtie selon le code provincial ou national. LEED est une certification privée. Aucune de ces quatre normes n’ouvre droit à un dollar québécois, mais toutes les cinq figurent sur la liste des certifications admissibles au remboursement de prime de la SCHL.

Ce que la certification Novoclimat vérifie, et ce qu’elle ne vérifie pas

Pour être admissible, la maison doit être neuve, construite par un entrepreneur certifié Novoclimat ou Novoclimat Select, inscrite au programme avant le début des travaux, située au Québec sous le 51e parallèle, et chauffée principalement à l’électricité ou à la biomasse forestière résiduelle. Un projet de rénovation majeure peut exceptionnellement être admis, sur acceptation préalable et à condition de respecter l’intégralité des exigences.

Deux inspections, pas une. Un conseiller évaluateur mandaté par le programme passe une première fois avant la fermeture des murs. Cette visite comprend un test d’infiltrométrie, qui mesure l’étanchéité à l’air du bâtiment, et sert à exiger des correctifs du constructeur. La seconde inspection a lieu à la fin des travaux et mène à l’homologation.

Le programme impose aussi des équipements nommés: des ventilateurs récupérateurs de chaleur certifiés, installés par un spécialiste en ventilation certifié Novoclimat, et des portes et fenêtres à haute efficacité énergétique. L’isolant est posé en continu, de la cave au grenier.

Maintenant, la limite. L’homologation porte sur la performance énergétique et la qualité de l’air, et sur rien d’autre: ni la finition, ni le drainage, ni le nivellement, ni l’insonorisation, ni le terrain. Ce n’est ni une inspection préachat, ni la garantie de la maison neuve. Le gouvernement estime les économies sur la facture annuelle d’électricité à environ 20 % par rapport à une maison construite selon le seul Code. C’est une estimation de programme, pas une garantie contractuelle.

L’aide financière: 2 000 $ ou 4 000 $, et seulement une fois

L’aide est versée au premier acheteur et à l’entrepreneur, une fois la maison homologuée.

Deux définitions décident de tout. Le propriétaire est la personne désignée comme premier acheteur à l’acte de vente notarié. Le propriétaire d’une première maison n’a jamais été propriétaire d’une habitation au Canada, ou ne l’a pas été depuis au moins cinq ans avant la date d’inscription de la maison au programme.

La conséquence surprend beaucoup de gens: si vous achetez en revente une maison Novoclimat construite en 2020, vous ne recevez rien. L’aide a déjà été versée au premier acheteur et ne suit pas l’immeuble.

À la réception du certificat d’homologation, le propriétaire et l’entrepreneur reçoivent par courriel les formulaires de réclamation. Le chèque arrive par la poste dans un délai maximal de dix semaines après le dépôt.

Le remboursement de prime de la SCHL: Éco Plus et Éco Amélioration

Ce volet est ouvert et il est en argent comptant.

SCHL Éco Plus. Si votre prêt est assuré par la SCHL et que vous achetez une habitation écoénergétique nouvellement construite, donc neuve et jamais occupée, vous pouvez demander un remboursement partiel de 25 % de votre prime d’assurance prêt hypothécaire. Il faut soit une certification admissible, soit une cote ÉnerGuide montrant une consommation inférieure d’au moins 20 % à celle d’une habitation neuve typique. Novoclimat, volet Maison figure nommément sur la liste, aux côtés de R-2000, d’ENERGY STAR, de Maison passive et de LEED aux niveaux Or et Platine.

SCHL Éco Amélioration. Même remboursement de 25 %, mais pour une maison achetée puis rénovée: au moins 20 000 $ de travaux admissibles après l’achat, dans l’enveloppe du bâtiment, les systèmes mécaniques ou les énergies renouvelables.

Dans les deux cas, la demande se fait directement à la SCHL, pièces justificatives à l’appui, au plus tard deux ans après la date de clôture du prêt. Le délai de traitement annoncé est d’environ huit à dix semaines.

Attention au calcul: le remboursement porte sur la prime, pas sur le prêt. Sur une prime de 10 000 $, il vaut 2 500 $. Comme la prime est ajoutée au montant emprunté, voyez son effet sur votre versement avec le calculateur hypothécaire, puis faites confirmer par votre courtier hypothécaire que votre prêt est assuré par la SCHL et non par un autre assureur.

Lire un rapport d’évaluation énergétique: les trois documents

Une évaluation ÉnerGuide est faite par un conseiller en énergie enregistré auprès de Ressources naturelles Canada. Il mesure l’étanchéité par test d’infiltrométrie, relève l’isolation des murs, des plafonds et du sous-sol, les fenêtres et les portes, la puissance et le rendement des appareils de chauffage, de climatisation et d’eau chaude, puis entre ces données dans un logiciel de simulation. Au Québec, elle se fait dans le cadre de Rénoclimat, et le conseiller remet trois pièces distinctes.

La fiche est la plus utile des trois: elle donne des valeurs mesurées, pas des recommandations.

Deux pièges de lecture. Le premier: la cote s’exprime en gigajoules par année depuis le 1er octobre 2019, et plus le chiffre est bas, meilleure est la performance. Avant cette date, l’échelle allait de 0 à 100 et c’était l’inverse. Une maison Novoclimat ou R-2000 se situait alors entre 80 et 90. Un vieux rapport affichant 84 et un rapport récent affichant 84 GJ par année ne disent pas du tout la même chose.

Le second: Ressources naturelles Canada est explicite, la cote s’applique à la maison, pas au ménage. Le logiciel utilise des conditions normalisées pour la température des thermostats, la consommation d’eau chaude et le nombre d’occupants. Vos factures ne correspondront pas à la cote, et une piscine ou un spa n’y sont pas comptés. Pour la dépense réelle, il faut toujours les douze derniers mois de factures d’Hydro-Québec.

Ce qu’un vendeur peut affirmer sur la performance énergétique

L’article 5 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité est court: « Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. » L’article 112 interdit les publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous silence un fait important. L’article 83 exige d’informer toutes les parties sans exagération, dissimulation ni fausse déclaration.

La ligne est claire. Écrire « maison Novoclimat » exige le certificat d’homologation au dossier. Écrire « écoénergétique », « haute efficacité » ou « maison verte » n’exige rien, parce que ces mots ne renvoient à aucune norme, et ils ne vous donnent aucun recours.

Ce qui se demande et se dépose: le certificat d’homologation, le rapport du conseiller évaluateur, l’étiquette ÉnerGuide, les factures des équipements. Ajoutez la déclaration du vendeur, où les travaux et l’humidité doivent être déclarés.

Ce que la certification vaut à la revente

Voici la partie honnête. Aucune source publique ne me permet de chiffrer ce qu’une homologation Novoclimat ajoute au prix de revente au Québec. Ni le gouvernement, ni le rôle d’évaluation municipale, ni les statistiques de vente publiées ne comparent les maisons homologuées aux maisons équivalentes qui ne le sont pas. Quiconque annonce un pourcentage de plus-value invente un chiffre.

Ce qui est chiffrable est plus modeste: l’aide au premier acheteur, le remboursement de 25 % de la prime de la SCHL, et l’estimation gouvernementale d’environ 20 % d’économies annuelles sur l’électricité. En revente, les deux premiers disparaissent. Il reste à l’acheteur suivant une enveloppe mieux construite, un système de ventilation imposé par le programme et un dossier qui se vérifie. C’est réel, mais ce n’est pas une prime de prix garantie.

Questions fréquentes

Mon constructeur est certifié Novoclimat, ma maison le sera donc automatiquement? Non. Québec le dit noir sur blanc: certains constructeurs détiennent la certification sans offrir systématiquement cette option. Exigez que l’option Novoclimat soit écrite au contrat d’achat et que la maison soit inscrite avant le début des travaux.

J’achète une maison Novoclimat de 2021, puis-je avoir le 2 000 $ et le remboursement SCHL? Non aux deux. L’aide du programme va au premier acheteur désigné à l’acte notarié. Éco Plus exige une habitation nouvellement construite, donc jamais occupée.

Puis-je obtenir le remboursement de la SCHL sans aucune certification? Oui, par deux chemins. Avec une cote ÉnerGuide démontrant une consommation d’au moins 20 % inférieure à celle d’une habitation neuve typique, ou avec Éco Amélioration, après 20 000 $ de rénovations admissibles réalisées à la suite de l’achat.

La Subvention canadienne pour des maisons plus vertes existe-t-elle encore? Non. Ressources naturelles Canada affiche le programme comme fermé. Du côté québécois, Rénoclimat et LogisVert, eux, restent ouverts en 2026.

Le rapport ÉnerGuide remplace-t-il l’inspection préachat? Non. Le conseiller évalue la performance énergétique, pas l’état du bâtiment. Toiture, fondation et drain relèvent de l’inspecteur en bâtiment.

Pour compléter, lisez ce qui se récupère vraiment en rénovation et la garantie GCR d’une maison neuve.

Un constructeur vous annonce une maison écoénergétique et vous voulez savoir ce qui est homologué? Écrivez-moi. On demande le certificat et le rapport du conseiller évaluateur avant de signer le contrat préliminaire, pas après.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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