Maison difficile à assurer au Québec: ce qui bloque

Aucune loi québécoise n’oblige un propriétaire à s’assurer. Le prêteur, lui, l’exige presque toujours. Résultat: un assureur qui dit non à une adresse précise fait tomber le financement de l’acheteur, souvent à quelques jours de la signature. Voici ce qui fait hésiter un assureur au Québec, et ce qui se vérifie avant de déposer une promesse d’achat.

Un refus d’assurance bloque le financement

Le Bureau d’assurance du Canada est net sur les deux volets. D’abord: « Il n’y a aucune obligation légale de détenir une assurance habitation, le consommateur étant libre d’acheter ou non ce type d’assurance. » Ensuite: « plusieurs prêteurs hypothécaires exigent que leurs emprunteurs possèdent une assurance habitation ».

La conséquence est simple. Votre condition de financement ne tient pas si l’institution ne reçoit aucune preuve de couverture en vigueur à la date de l’acte notarié. Ce n’est pas l’hypothèque qui est refusée: c’est un document manquant qui la fait dérailler.

Et l’aide arrive tard. Le Centre d’information sur les assurances du BAC n’intervient qu’après des démarches « auprès de cinq assureurs directs ou de courtiers », et ses agents « n’interviendront pas pour négocier une prime pour vous ». Cinq refus documentés pendant un délai de financement de quelques jours, c’est mathématiquement serré.

Le réservoir de mazout: ce qui rend une maison difficile à assurer

Le mazout est le dossier le plus lourd, parce qu’il touche le sol et non seulement le bâtiment. Moins de 200 000 ménages québécois chauffent encore au mazout, selon le gouvernement du Québec.

Ce que la réglementation interdit déjà. Installer un appareil au mazout dans une nouvelle construction résidentielle est interdit. Dans un bâtiment existant d’au plus 600 mètres carrés et de trois étages ou moins, le remplacer par un appareil fonctionnant avec un autre combustible fossile l’est aussi. Les réparations substantielles, comme le remplacement de la chambre de combustion ou de l’échangeur de chaleur, sont interdites sur un appareil de plus de 20 ans et sur un chauffe-eau de plus de 10 ans. Le retrait doit être déclaré en ligne par le professionnel qui l’exécute.

La croyance à corriger. Beaucoup d’acheteurs cherchent un permis ou une attestation provinciale pour le réservoir. Il n’y en a pas. La Régie du bâtiment du Québec écrit que « les équipements de moins de 10 000 litres d’une maison unifamiliale ne sont pas considérés comme des équipements pétroliers à risque élevé ». Pas de permis d’utilisation, pas d’attestation de conformité obligatoire. Le questionnaire de l’assureur est donc le seul vrai filtre.

Le risque réel est dans le sol. Le ministère de l’Environnement rappelle que le ministre peut ordonner la caractérisation des terrains et leur réhabilitation, et que les municipalités tiennent une liste des terrains contaminés. Un réservoir retiré ne dit rien sur ce qui a coulé avant.

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble pose les questions à votre place: D3.3 sur un réservoir souterrain ou en surface, D3.4 sur un déversement dans le sol, D5.3 sur un déversement au sous-sol, D7.2 sur une odeur de mazout, D12.4 sur la présence d’un réservoir et son année.

L’électricité: fusibles, aluminium et panneau d’origine

Deux questions du formulaire visent directement l’installation électrique. D10.2 demande s’il y a déjà eu des problèmes liés à l’électricité, et donne l’exemple du « fusible ou disjoncteur qui saute à répétition ». D10.5 demande si le panneau électrique a déjà été changé, et en quelle année.

Aucune source officielle ne me permet d’affirmer qu’un assureur québécois refuse automatiquement une maison à filage d’aluminium ou à boîte à fusibles. Ce que le BAC écrit, c’est que l’âge du bâtiment entre dans le calcul de la prime, et qu’il faut « informer votre assureur des travaux majeurs de rénovation, notamment ceux qui ont trait à l’électricité, à la plomberie et au chauffage ». L’assureur ne juge pas un matériau dans l’abstrait: il juge ce que vous pouvez prouver.

Or la preuve existe. Les travaux d’installation électrique sont réservés à l’entrepreneur détenant la sous-catégorie 16, et celui-ci doit déclarer à la Régie du bâtiment du Québec les travaux visés par le chapitre V, Électricité, du Code de construction. Demandez le numéro de licence et la déclaration de travaux: c’est la pièce qui transforme « le panneau a été refait vers 2015 » en fait vérifiable.

La plomberie, la toiture et l’âge réel des composantes

L’eau est la première cause de réclamation en assurance habitation, écrit le BAC. C’est pourquoi la plomberie et la toiture dominent les questionnaires.

Le Poly-B, avec la nuance qui s’impose. Aucun règlement québécois n’interdit la tuyauterie de polybutylène, et aucune source officielle ne chiffre un taux de refus. Ce qui est vérifiable: la nouvelle édition du chapitre III, Plomberie, du Code de construction est en vigueur depuis le 11 juillet 2024, elle resserre l’exigence de produits de plomberie certifiés et interdit la tuyauterie à base d’amiante. Un assureur qui pose la question cherche un matériau, une année et une facture, pas une opinion.

La toiture. Le formulaire est précis: D8.1 sur le type de revêtement, D8.2 sur son année d’installation, D8.3 sur les documents qui l’attestent, D8.6 sur l’accumulation régulière de glace en bordure du toit. Une réponse « ne sais pas » à D8.2 est un signal: un revêtement sans date est un revêtement en fin de vie jusqu’à preuve du contraire.

Ajoutez D9.1 sur les problèmes de plomberie, D9.6 sur l’année du chauffe-eau, D9.13 sur le clapet antiretour, D4.1 sur les infiltrations d’eau et D4.2 sur une fuite ayant causé des dommages.

La première prime se paie avant la prise de possession, au même titre que les autres frais qui s’ajoutent au prix d’achat: le calculateur des frais de clôture vous donne l’ordre de grandeur du reste.

Poêle à bois, zone inondable et maison vide

Le poêle à bois. À Montréal, le règlement 15-069 impose de déclarer tout appareil à combustible solide dans les 120 jours et interdit d’utiliser un appareil qui n’est ni certifié EPA ni conforme à la norme CSA B415.1-10 avec une émission d’au plus 2,5 g/h de particules. À Laval, le règlement L-12792 est plus détaillé: la déclaration doit indiquer la marque, le modèle, la date d’installation, la date de fabrication, le taux d’émission en g/h et la certification (article 4.1). Installer un appareil non certifié ou dépassant 2,5 g/h est interdit (article 5), et à compter du 1er octobre 2026, l’utiliser le devient au-delà de 7,5 g/h (article 6). Les amendes vont de 100 $ à 4 000 $ (article 12). La question D12.9 g) du formulaire, « Est-il conforme à la réglementation applicable? », n’est donc pas décorative.

La zone inondable. La question D2.9 l’aborde de front. Le cadre réglementaire modernisé remplace le régime transitoire depuis le 1er mars 2026, et les cartographies de nouvelle génération se publient progressivement. Côté assurance, la protection contre l’inondation est un avenant optionnel: en zone inondable, le coût peut être plus élevé ou la protection peut ne pas être offerte. Le bâtiment demeure assurable contre le feu, le vol et le vandalisme.

La maison vide. Éducaloi rappelle que la loi ne voit pas d’aggravation du risque dans le fait de quitter sa résidence principale « pour une période de 30 jours consécutifs ou moins », ni dans des travaux de 30 jours ou moins. Au-delà, vous devez aviser. Entre la signature chez le notaire et votre déménagement réel, ce détail se déclare.

L’historique de réclamations suit l’immeuble et la personne

C’est le point que les acheteurs découvrent trop tard. Le BAC place dans le calcul de la prime une rubrique « Expérience de sinistres » qui combine le « taux de criminalité et d’incendie du secteur où est située l’habitation » et le « nombre de réclamations de l’assuré ». Le dossier de l’immeuble et le vôtre comptent tous les deux. L’information de crédit sert aussi à la majorité des assureurs, avec un consentement que vous avez le droit de refuser.

Pour le côté immeuble, trois questions du formulaire disent tout: D2.12 sur un avis de non-conformité reçu d’une compagnie d’assurance, D2.13 sur un refus d’assurer l’immeuble en tout ou en partie, D2.14 sur un refus d’indemniser. Ajoutez D14.1 sur les dommages subis à la suite d’un verglas, d’un vent, d’une inondation ou d’un incendie.

Une réponse inexacte se paie. Éducaloi le formule ainsi: en cas de fausses déclarations, « votre assureur n’aura pas à vous indemniser » s’il démontre que vous avez volontairement menti ou qu’il aurait refusé le risque; sinon l’indemnité est réduite. Les autres signaux qui se lisent sur papier sont dans se retirer d’une propriété.

Maison difficile à assurer: ce qui se vérifie avant l’offre

L’ordre compte plus que la liste. Obtenez les Déclarations du vendeur avant de rédiger, pas après. Appelez ensuite votre assureur avec l’adresse, l’année de construction, la source de chauffage, l’année du revêtement de toiture et celle du panneau: une soumission verbale en vingt minutes vaut mieux qu’un refus en cinq jours. Demandez enfin les rapports d’inspection existants, prévus en D13.1 et D13.2.

L’inspection préachat reste indispensable, mais elle répond à une autre question. Elle décrit l’état; l’assureur décide d’un risque. Ce que l’inspecteur regarde poste par poste est détaillé dans la liste d’inspection préachat, et ce qui se repère dès la visite dans quoi vérifier avant de tomber amoureux.

Questions fréquentes

Mon assureur refuse la maison que j’achète. Est-ce que je perds mon prêt? Vous perdez la preuve que le prêteur exige, ce qui revient souvent au même, le BAC confirmant que plusieurs prêteurs l’exigent de leurs emprunteurs. Traitez le refus comme un problème de délai: il faut un autre assureur avant l’expiration de votre condition de financement.

Le vendeur a fait retirer le réservoir de mazout. Est-ce réglé? Pas forcément. Le retrait doit être déclaré en ligne par le professionnel, mais cela ne dit rien sur le sol, et le ministre peut ordonner la caractérisation d’un terrain et sa réhabilitation. Demandez la facture de retrait et, si un déversement est déclaré en D3.4 ou D5.3, une caractérisation de sol.

Combien d’assureurs dois-je appeler avant de demander de l’aide? Cinq. Le Centre d’information sur les assurances du BAC demande des démarches auprès de cinq assureurs directs ou courtiers avant d’intervenir, et il ne négocie pas la prime à votre place. Conservez les noms et les dates.

Mon futur poêle à bois n’est pas certifié. Qu’est-ce que je risque? Cela dépend de la ville. À Montréal, l’usage d’un appareil non certifié EPA ou CSA B415.1-10 émettant plus de 2,5 g/h est interdit. À Laval, l’installation d’un tel appareil est déjà interdite et son usage le devient le 1er octobre 2026, avec des amendes de 100 $ à 4 000 $.

Pour compléter, lisez acheter à Laval: secteurs, taxes et vérifications et les coûts cachés de la propriété.

Une maison qui vous plaît, mais un assureur qui hésite? Écrivez-moi avant de déposer votre promesse: on regarde ensemble les documents à exiger du vendeur.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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