Promesse d'achat refusée : la suite

Perdre une situation multi-offres, au Québec, ça porte trois noms différents : votre promesse a été refusée, elle a expiré sans réponse, ou le vendeur a contre-proposé à quelqu’un d’autre. Le mot juste compte, parce que chacun de ces trois cas a des conséquences précises sur votre argent et sur votre prochaine offre.

Ceci n’est pas un texte de consolation. C’est une méthode.

Ce qui vient de se passer, juridiquement

La clause 14.1 du formulaire Promesse d’achat règle les trois cas. Si le vendeur ne l’accepte pas dans le délai d’irrévocabilité, elle devient nulle et non avenue. Tout refus produit le même effet. Et toute contre-proposition du vendeur, même adressée à vous, a le même effet qu’un refus : votre promesse initiale est morte, seul le nouveau document compte.

Votre acompte suit. Selon la clause 4.3, dès que la promesse devient nulle et non avenue, le fiduciaire doit rembourser immédiatement l’acompte au déposant, sans intérêt, sur demande écrite. Faites cette demande par écrit le jour même, et gardez le reçu que le fiduciaire vous a remis au dépôt.

Si la propriété vous intéresse toujours, rien ne vous empêche de présenter une nouvelle promesse d’achat. L’OACIQ est claire là-dessus : une promesse expirée ne se ressuscite pas, votre courtier doit en rédiger une nouvelle. Et si le vendeur veut relancer la discussion de son côté, il devra passer par une contre-proposition, qui peut d’ailleurs être faite après l’expiration du délai d’acceptation.

Enfin, non, vous n’apprendrez pas le prix gagnant aujourd’hui. L’article 96 du Règlement sur les conditions d’exercice interdit au courtier de dévoiler le contenu d’une promesse d’achat. Ce prix deviendra public quand la vente sera publiée au Registre foncier : l’OACIQ précise d’ailleurs qu’un courtier ne peut pas divulguer le prix de vente d’un comparable avant cette publication. Demandez à votre courtier de vous l’envoyer à ce moment-là. C’est une donnée, pas une blessure.

Ce que la perte vous apprend, et ce qu’elle ne vous apprend pas

Elle vous apprend une décision de vendeur. Elle ne vous apprend pas la valeur marchande.

Le vendeur a le droit de refuser une promesse d’achat même si le prix et les conditions correspondent à ses attentes. Il n’est jamais tenu de prendre la plus haute offre. La date de signature, l’acompte, les conditions conservées et les délais pèsent dans son choix, et vous ne saurez jamais lequel de ces éléments a fait la différence.

Conclusion à ne pas tirer : j’aurais dû monter. Vous n’avez aucun moyen de le vérifier, et c’est exactement le raisonnement qui fait surpayer la propriété suivante. Sur le fonctionnement complet d’une surenchère au Québec, relisez comment fonctionne une situation de promesses d’achat multiples.

Le post-mortem en quatre questions

Mon plafond venait-il d’une analyse ou d’une envie ? L’article 76 du règlement interdit au courtier d’émettre une opinion sur la valeur d’un immeuble si elle n’est pas fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l’art, et l’article 5 l’oblige à être en mesure d’en démontrer l’exactitude. Si personne ne peut vous montrer les ventes retenues et les ajustements, vous n’aviez pas un plafond, vous aviez un chiffre.

Mon calendrier était-il réaliste ? L’OACIQ recommande de prévoir au moins 14 jours pour la condition de financement, et rappelle que ces délais se comptent en jours consécutifs : les samedis, les dimanches et les jours fériés comptent, le jour de l’acceptation ne compte pas, celui de l’échéance compte. Un délai trop court n’est pas une offre plus forte, c’est une offre plus fragile.

Qu’est-ce que j’avais concédé ? Notez-le froidement : condition d’inspection, examen de documents de la clause 9, garantie légale de qualité modifiée à la clause 12.1. Une concession qui ne vous a pas fait gagner est une concession qu’il faut reprendre, pas doubler.

Ai-je subi une pression de calendrier ? Dans son mémoire déposé au ministère des Finances le 8 septembre 2021, l’OACIQ écrit que concentrer volontairement les visites de manière à créer un sentiment d’urgence peut potentiellement constituer un manquement déontologique. Si la pression venait de là, elle ne dit rien de la valeur de la propriété.

Reconstruire le plafond par le financement

Le plafond suivant ne se fixe pas au souvenir de celui qu’on vient de perdre. Il se reconstruit à partir de règles écrites.

La SCHL calcule la valeur d’emprunt comme le moins élevé de la valeur marchande de la propriété, de son prix d’achat ou de son coût de construction. La mise de fonds minimale correspond à 5 % de la première tranche de 500 000 $ de cette valeur et 10 % du reste. Le prix d’achat ou la valeur d’emprunt doit rester sous 1 500 000 $. Les ratios maximaux sont de 39 % pour l’amortissement brut de la dette et de 44 % pour l’amortissement total, calculés avec le plus élevé du taux contractuel majoré de 2 % ou de 5,25 %.

Ces chiffres ne sont pas décoratifs. Selon Statistique Canada, le ratio de la dette des ménages sur le marché du crédit en proportion du revenu disponible s’établissait à 176,4 % au deuxième trimestre de 2026, et le ratio du service de la dette à 14,52 % (Le Quotidien, 11 septembre 2026).

Vérifiez ensuite la clause 6.1 de votre prochaine promesse. L’OACIQ insiste pour qu’un taux d’intérêt maximal réel y soit inscrit : le courtier ne doit pas écrire taux courant, tracer un trait ni laisser la case vide, justement pour que l’acheteur ne se retrouve jamais tenu d’emprunter à un taux qu’il ne peut pas assumer. La clause doit aussi porter le montant du prêt, l’amortissement maximal et le terme minimal recherchés.

Et rappelez-vous ce que l’OACIQ exige à la clause 6.2 : un engagement de prêt réel et inconditionnel. Une préautorisation hypothécaire n’en est pas un. Pour préparer ce dossier, lisez le guide hypothécaire du premier acheteur.

La propriété peut revenir

Ce n’est pas une consolation, c’est une réalité de calendrier. Une promesse acceptée reste conditionnelle : la clause 6.3 permet de l’annuler faute d’engagement de prêt, et la clause 8.1 la rend nulle si l’acheteur transmet au vendeur, dans le délai, un avis accompagné du rapport d’inspection révélant un facteur susceptible de diminuer significativement la valeur de l’immeuble. La clause 9.1 ouvre la même porte quand l’acheteur n’est pas satisfait des documents qu’il s’était réservé le droit d’examiner, ou qu’il ne les a pas reçus dans le délai prévu.

Demandez donc à votre courtier de suivre l’inscription plutôt que de la classer. Si la propriété revient, refaites l’analyse avec les données du jour. Ne resoumettez pas votre ancien chiffre par réflexe.

Les leviers qui ne sont pas le prix

Pour la prochaine offre, travaillez d’abord ce qui ne vous coûte rien en capital : une date de signature qui arrange réellement le vendeur, un acompte plus substantiel, des délais courts sur les conditions que vous gardez, et les documents déjà examinés avant de déposer, ce qui vous permet d’alléger la clause 9.

Si vous devez monter, votre courtier remplit le formulaire obligatoire Bonifications avant acceptation. Et gardez en tête la phrase du guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ : ne pas bonifier sa promesse d’achat doit toujours faire partie des options présentées à l’acheteur.

Ce qu’on ne refait pas

Pas de clause d’escalade rédigée à la main. Pas de retrait de la condition de financement, qui ne rend pas votre prêteur plus généreux et vous laisse seul avec le risque. Pas d’achat sans garantie légale de qualité sans avoir fait examiner la situation. Et pas de renonciation à l’inspection : l’article 81 oblige votre courtier à vous la recommander, et le formulaire vous fait parapher que vous avez été informé des risques. Avant de signer quoi que ce soit, revoyez la liste de première visite et ce que coûte une inspection préachat.

Une promesse refusée coûte du temps. Une promesse acceptée au mauvais prix coûte des années.

Vous recommencez une recherche après un refus ? Écrivez-moi, on refait le plafond avec les comparables à jour avant votre prochaine visite.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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