Loi 16 copropriété au Québec: les obligations à vérifier

Un vendeur vous annonce que sa copropriété n’a ni carnet d’entretien ni étude du fonds de prévoyance. En 2026, il dit probablement vrai, et il n’est pas en infraction. Une autre obligation, elle, s’applique depuis le 14 août 2025 et vous donne droit à des chiffres datés avant de signer. Voici ce qui est en vigueur, ce qui attend encore, et la liste à réclamer avant de rédiger une promesse.

Loi 16 en copropriété au Québec: les obligations en vigueur en 2026

La loi communément appelée loi 16, sanctionnée le 11 décembre 2019, s’intitule Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise. Elle a modifié le Code civil, mais l’essentiel de ses mesures dépendait d’un règlement. Ce règlement existe: le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise a été publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025 et il est en vigueur depuis le 14 août 2025. Aucune assemblée ne peut décider de s’y soustraire. Entrée en vigueur ne veut pas dire résultat immédiat.

Le délai de trois ans et un jour accordé pour le premier carnet et la première étude est la donnée que les acheteurs ignorent le plus souvent. Jusqu’au 15 août 2028, un syndicat qui n’a ni l’un ni l’autre respecte la loi. Vous, vous achetez quand même sans eux.

L’étude du fonds de prévoyance: qui la produit, ce qu’elle doit contenir

L’article 1071 impose au conseil d’administration d’obtenir une étude établissant les sommes nécessaires pour que le fonds couvre le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes. Le règlement de 2025 la réserve à un membre de l’Ordre des ingénieurs, des évaluateurs agréés, des architectes, des technologues professionnels ou des comptables professionnels agréés, indépendant de la copropriété: ni administrateur, ni gérant, ni copropriétaire, ni occupant.

Le conseil doit en obtenir une au moins tous les 5 ans. Elle s’appuie sur les réparations majeures et les remplacements prévus au carnet sur au moins 25 ans, et son contenu minimal tient en quatre points: le solde du fonds utilisé pour le calcul, le coût estimé de chaque réparation majeure à son année de réalisation, la recommandation sur le montant à avoir au début de chaque année et sur les sommes à verser annuellement, puis l’explication des calculs.

La ligne qui vous intéresse est la recommandation. Comparez-la au solde réel figurant à l’attestation: l’écart est votre vrai sujet de négociation. En attendant l’étude, il n’existe qu’un plancher, et Éducaloi le formule ainsi: au moins 5 % de vos frais de condo doivent être versés au fonds de prévoyance.

Le carnet d’entretien, et la révision aux 5 ou aux 10 ans

Le carnet prévu à l’article 1070.2 inventorie les parties communes, les matériaux, les appareils et les équipements, y compris ceux des parties privatives dont le syndicat assume l’entretien. Pour chacun: date d’installation, entretiens requis et leur fréquence, réparations courantes, contrats, garanties, rapports d’inspection. Une section distincte estime l’état et la durée de vie utile restante de chaque composant, puis décrit les réparations majeures et les remplacements à faire sur au moins 25 ans, avec une année de réalisation estimée pour chacun.

La phrase la plus utile du règlement est ailleurs. Le conseil met le carnet à jour au moins une fois par année, et si des travaux prévus n’ont pas été faits, le carnet doit le mentionner et dire pourquoi. Cette liste de reports, avec ses justifications, vous apprend plus sur la gestion de l’immeuble qu’une visite de quarante minutes.

La révision se fait au moins tous les 5 ans par un professionnel habilité qui a examiné les lieux. Tous les 10 ans suffisent dans trois cas: au plus 8 parties privatives en excluant stationnements et rangements, aucune partie commune située dans un bâtiment, ou au plus 3 étages entièrement hors sol. Beaucoup de petits immeubles convertis de Laval et de Montréal entrent dans cette case: l’information y sera plus espacée que dans une tour du centre-ville.

L’attestation du syndicat: l’obligation de la loi 16 qui joue dès maintenant

L’article 1068.1 est direct. Celui qui vend une fraction doit, en temps utile, remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, et le syndicat la remet dans les 15 jours au copropriétaire qui la demande. L’OACIQ précise qu’aucune mesure transitoire n’a été prévue: le vendeur qui accepte une promesse d’achat à compter du 14 août 2025 doit la fournir.

Le règlement fixe un contenu minimal de huit blocs. Deux méritent votre attention en premier: le solde du fonds de prévoyance à la date de l’attestation avec la recommandation de l’étude la plus récente, et les réparations majeures prévues sur 10 ans avec leur date et leur coût estimés. Le reste donne les contributions et les états financiers sur 3 ans, les liquidités, le budget, les assurances, la franchise la plus élevée, les sinistres et les inspections sur 5 ans, les litiges.

Trois détails pratiques. Aucun formulaire n’est imposé: la Société d’habitation du Québec propose un modèle facultatif. Le formulaire de Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires, le DRCOP, reste utile mais ne remplace pas l’attestation. Et si celle-ci n’est pas prête au moment de rédiger, l’OACIQ recommande d’en faire une condition à la clause 9.1 du formulaire Promesse d’achat Copropriété, en tenant compte des 15 jours du syndicat.

Fonds d’autoassurance, franchise et coût de reconstruction

L’article 1071.1 oblige le syndicat à constituer un fonds d’autoassurance affecté au paiement des franchises de ses polices. Le Règlement établissant diverses mesures en matière d’assurance des copropriétés divises en fixe la contribution minimale depuis le 15 avril 2022, et le calcul se fait sur un coin de table. Sous la moitié de la plus haute franchise, la contribution égale cette moitié. Au-delà, elle égale la différence entre la franchise et le solde du fonds. Une fois la franchise atteinte, aucune contribution n’est requise. Les franchises de tremblement de terre et d’inondation sont exclues, et la contribution peut être réduite dès que la capitalisation atteint 100 000 $.

Deux chiffres de l’attestation suffisent donc pour anticiper la cotisation de l’an prochain: la plus haute franchise et le solde du fonds.

Le même règlement impose à chaque copropriétaire une assurance responsabilité de 1 000 000 $ sous 13 fractions et de 2 000 000 $ à partir de 13. Il réserve enfin à un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec l’évaluation du montant que l’assurance du syndicat doit prévoir pour reconstruire l’immeuble, que l’article 1073 exige au moins tous les cinq ans. Demandez sa date.

Un fonds mince ne signifie pas un immeuble bon marché

Voici la mécanique que personne n’explique. Après la première étude, le conseil a 30 jours suivant l’assemblée annuelle pour fixer les sommes à verser. Si l’étude révèle un fonds insuffisant, il ajuste les contributions et dispose d’un maximum de 10 ans pour le renflouer. Une étude obtenue en 2028 peut donc se traduire par des hausses de charges jusqu’en 2038, chez vous, après votre achat.

Un immeuble à frais bas dont le fonds ne couvre pas la toiture prévue dans 4 ans n’est pas moins cher: la facture est reportée sur vous. Ce que le montant mensuel achète, et qui décide d’une cotisation spéciale, c’est le sujet de frais de condo et fonds de prévoyance.

Faites donc le calcul dans l’autre sens: prenez la hausse de charges la plus probable et voyez ce qu’elle fait à votre budget avec le calculateur de capacité d’emprunt. Une cotisation annoncée après la signature ne change pas votre prêt, seulement votre marge.

Les documents à exiger avant l’offre, et comment lire chacun

L’attestation du syndicat, article 1068.1. Le solde du fonds contre le montant recommandé, puis les travaux prévus sur 10 ans. Deux nombres, une conclusion.

L’étude du fonds de prévoyance, si elle existe. Comparez la somme annuelle recommandée à ce que les copropriétaires versent cette année. Un écart s’explique par écrit.

Le carnet d’entretien, s’il existe. Allez droit aux travaux prévus qui n’ont pas été faits et aux raisons inscrites.

Les états financiers des trois derniers exercices. Un déficit répété se lit en une minute et annonce une hausse.

Les procès-verbaux du conseil et des assemblées. Une cotisation spéciale s’annonce presque toujours ici avant d’être décidée, puisque le conseil doit consulter l’assemblée.

La police d’assurance du syndicat. La franchise la plus élevée et la date de la dernière évaluation du coût de reconstruction.

L’état des charges communes dues, article 1069. Celui qui acquiert une fraction est tenu des charges dues au moment de l’acquisition. Le syndicat a 15 jours pour fournir l’état.

La déclaration de copropriété et le descriptif de votre partie privative. Le registre doit décrire les parties privatives assez précisément pour que les améliorations des copropriétaires soient identifiables. C’est là qu’apparaissent les travaux non autorisés, et ce qui départage les assurances après un sinistre: la vraie limite quand on rénove un condo.

Questions fréquentes

Le syndicat n’a ni carnet ni étude. Dois-je m’inquiéter? Pas sur le plan légal avant le 15 août 2028. Mais vous achetez sans les deux documents qui chiffrent l’avenir. Compensez avec la section de l’attestation sur les travaux prévus sur 10 ans et les inspections des 5 dernières années.

Le syndicat refuse de me remettre l’attestation. L’obligation légale pèse sur le vendeur, et le syndicat doit la fournir dans les 15 jours au copropriétaire qui la demande. Faites-en une condition à la clause 9.1: sans document, la condition n’est pas remplie.

Cinq pour cent des frais de condo au fonds de prévoyance, est-ce assez? C’est un plancher, pas une réponse. Éducaloi le formule ainsi: au moins 5 % des frais de condo doivent être déposés au fonds de prévoyance. Seule l’étude dit combien il faut réellement.

Mon inspecteur préachat doit-il détenir un certificat de la RBQ? Pas encore. Le Règlement sur l’encadrement des inspecteurs en bâtiments d’habitation est en vigueur depuis le 1er octobre 2024, mais le certificat ne devient obligatoire que le 1er octobre 2027. D’ici là, les critères restent les vôtres: comment choisir un inspecteur.

Pour compléter, lisez sept signaux qui se vérifient sur papier et sept échecs qui reviennent dans une transaction.

Une promesse d’achat à préparer sur un condo? Écrivez-moi: je demande l’attestation, l’étude et le carnet au syndicat, et on les lit ensemble avant l’échéance de la clause 9.1.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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