Location résidentielle avec un courtier au Québec

Un bail de logement signé avec un courtier obéit aux mêmes articles du Code civil qu’un bail signé seul. Le courtier ajoute des formulaires obligatoires de l’OACIQ, un compte en fidéicommis pour l’acompte et des devoirs de vérification et de conseil. Voici ce que le propriétaire et le locataire doivent savoir à Montréal, à Laval et ailleurs au Québec, du contrat de courtage à la fin du bail, logement meublé compris.

Information générale, pas un avis juridique. Il s’agit du bail résidentiel à long terme: la location à des touristes pour 31 jours ou moins relève d’un autre régime, décrit dans les règles de la location court terme.

Location résidentielle: ce que le courtier fait, et ce qu’il ne fait pas

La location n’est plus réservée aux courtiers. Depuis 2018, précise l’OACIQ, une personne sans permis peut servir d’intermédiaire pour une location, comme le confirme l’article 2 de la Loi sur le courtage immobilier. Elle ne peut toutefois pas se présenter comme courtier immobilier, un titre réservé.

Le courtier, lui, reste soumis à toute la loi. Selon l’OACIQ, ses devoirs de vérification, d’information et de conseil sont les mêmes qu’en vente. Il coordonne les visites, rédige la promesse de location, recommande la lecture du règlement de la copropriété, obtient au besoin le consentement du locataire à la vérification de ses habitudes de paiement et fait la publicité. Il représente la partie avec laquelle il a signé et doit être équitable envers l’autre.

Ce qu’il ne fait pas. L’OACIQ demande aux courtiers de ne pas donner de conseils juridiques et de diriger les parties vers un juriste ou le Tribunal administratif du logement (TAL). Et dans le contrat de courtage location, le locateur déclare être seul responsable de vérifier le comportement et les habitudes de paiement du futur locataire, sauf stipulation contraire.

Le contrat de courtage location, côté propriétaire

Pour un logement situé dans un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, ou dans une copropriété, les articles 23 et 24 de la loi exigent un contrat écrit sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ. Il n’est formé qu’à la signature, et l’article 26 frappe de nullité tout contrat verbal. Avec une personne physique, ce formulaire est le Contrat de courtage exclusif, location résidentielle (CCL), ou sa version non exclusive.

Ce que le CCL prévoit, clause par clause:

• Durée. Sans date de fin inscrite, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion.
• Résiliation. Sauf stipulation contraire, le locateur peut le résilier sans motif, en payant au besoin les frais engagés. Même stipulé non résiliable, l’article 28 de la loi laisse trois jours pour le résilier après réception du double signé.
• Rétribution. Un pourcentage du loyer total ou une somme forfaitaire, plus les taxes. Elle est due si une entente de location est conclue pendant le contrat, avec ou sans le courtier, si le locateur refuse une promesse conforme à ses conditions, ou si la location se conclut dans les 180 jours suivant la fin du contrat avec une personne intéressée pendant sa durée. Elle n’est pas due si le bail ne se signe pas par la faute du locataire.
• Documents. Le locateur fournit notamment la preuve du loyer payé lors du dernier bail, la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble.
• Conjoint. Pour louer la partie réservée à la famille dans un immeuble de moins de cinq logements, l’article 404 du Code civil exige le consentement écrit du conjoint marié ou uni civilement.

Qui paie le courtier. Aucune loi ni l’OACIQ ne fixe le taux: il se négocie et s’inscrit au contrat. Dans le CCL, c’est le locateur qui s’engage à payer. Un locataire qui veut son propre courtier signe un contrat distinct, un formulaire maison inspiré du contrat de courtage achat selon l’OACIQ. Voir aussi la commission immobilière au Québec.

Ce que le locateur peut demander à un candidat

La Commission d’accès à l’information, reprise par le TAL, trace la ligne.

Le locateur ne peut pas refuser un candidat qui ne fournit pas les numéros de ses pièces d’identité. Le candidat peut apporter lui-même une attestation de crédit, une lettre d’un ancien locateur ou une preuve de paiements réguliers à Hydro-Québec. Pour l’étudiant ou le nouvel arrivant sans historique, le TAL laisse aux parties le soin de convenir des documents qui démontrent la capacité de payer.

La discrimination est interdite. Les articles 10 et 12 de la Charte des droits et libertés de la personne interdisent de refuser un logement pour un motif comme la race, le sexe, la grossesse, l’état civil, l’âge sauf dans la mesure prévue par la loi, la religion, la langue, l’origine ethnique ou nationale, la condition sociale ou le handicap. L’article 1899 du Code civil vise la personne enceinte ou qui a des enfants, sauf si les dimensions du logement justifient le refus.

La promesse de location et l’acompte: une seule somme permise

L’article 1904 du Code civil est net. Le locateur ne peut exiger d’avance que le premier terme de loyer, et jamais plus d’un mois. Aucun dépôt, sous quelque nom que ce soit, et aucun chèque postdaté. Un « dépôt pour les meubles » ou un « dernier mois » n’y échappe pas.

Avec un courtier, l’acompte passe par le fidéicommis. La Promesse de location résidentielle de l’OACIQ, obligatoire quel que soit le nombre de logements de l’immeuble, prévoit à sa clause 4.3 un acompte sur le premier mois de loyer, versé par chèque à l’ordre de l’agence ou du courtier en fidéicommis, contre reçu. La somme y reste jusqu’à la signature du bail ou la prise de possession, puis elle s’impute au loyer. Si l’entente le permet, le courtier y prélève sa rétribution à ce moment seulement, jamais à l’acceptation de la promesse.

Puis vient le bail du TAL. Son formulaire est obligatoire pour tout nouveau bail de logement depuis le 1er septembre 1996, chambre, appartement, condo ou maison. Le locateur doit:

• remettre le règlement de l’immeuble avant la conclusion du bail (article 1894);
• remettre un exemplaire du bail dans les 10 jours (article 1895);
• déclarer à la section G le loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédents (article 1896). Si aucun loyer n’a été payé pendant cette période, le TAL fournit un modèle d’avis pour indiquer le dernier loyer et sa date.

Les recours liés à la section G sont détaillés dans le guide des propriétés locatives. Si vous hésitez entre louer et acheter, le calculateur louer ou acheter met les deux budgets côte à côte.

Logement meublé: ce qui change, et ce qui ne change pas

Le bail le dit. La section B du formulaire de bail du TAL comporte la case « Des meubles sont loués et inclus dans le loyer », suivie d’une liste: appareils, lits, tables, chaises, canapés, commodes. Le CCL a de son côté une clause d’inclusions, dont les biens doivent rester en état de fonctionnement pendant la location.

Ce qui ne change pas. La liste des baux exclus à l’article 1892 du Code civil ne mentionne pas le logement meublé. Son locataire a donc, comme tout locataire, le droit au maintien dans les lieux de l’article 1936, les mêmes délais d’avis et la même protection contre tout dépôt.

Deux exclusions à connaître. L’article 1892 exclut la location à des fins de villégiature, et la chambre louée dans la résidence principale du locateur quand deux chambres au plus y sont louées et qu’elle n’a ni sortie distincte ni installations sanitaires indépendantes. Hors de ces cas et de la chambre d’hôtel ou d’établissement de santé, une chambre est assimilée à un logement, avec des délais d’avis de 10 à 20 jours.

L’inventaire protège les deux parties. Selon l’article 1890, l’état du bien se constate par une description ou des photographies; sans constatation, le locataire est présumé l’avoir reçu en bon état. Un inventaire meuble par meuble, photographié et signé à l’entrée, fixe donc la référence. À la fin, le locataire ne répond pas de l’usure normale ni de la vétusté, et il laisse le logement libre de tous effets autres que ceux du locateur (article 1978).

En sous-location meublée. Selon le TAL, le locataire qui sous-loue ne peut exiger plus que son propre loyer, hormis le coût des services et des frais raisonnables pour l’usage de ses meubles. Y déroger est une infraction passible d’une amende.

Pendant le bail: les délais qui comptent

Céder ou sous-louer. Selon le TAL, la cession convient au locataire qui part pour de bon; la sous-location, à celui qui s’absente quelques mois et reste responsable du bail. L’avis de cession indique le nom, l’adresse et la date de cession prévue. Depuis les modifications de 2024, le locateur peut refuser une cession pour un motif autre qu’un motif sérieux, et le bail est alors résilié à la date indiquée dans l’avis (article 1978.2). Une sous-location ne se refuse que pour un motif sérieux. La cession est gratuite, et le cessionnaire, n’étant pas un nouveau locataire, ne peut pas faire fixer son loyer.

Le renouvellement est automatique. Sans avis de modification du locateur ni avis de non-reconduction du locataire, le bail est reconduit aux mêmes conditions (articles 1941 et 1946). Le calcul d’une hausse est détaillé dans l’augmentation de loyer 2027 et la règle du TAL.

Le Tribunal administratif du logement tranche, pas le courtier

L’article 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement lui confie en exclusivité, en première instance, les demandes relatives au bail d’un logement jusqu’à la limite monétaire de la Cour du Québec, ainsi que la reconduction, la fixation du loyer et la reprise. Un différend entre locateur et locataire se règle donc au TAL.

Une plainte contre un courtier va à l’OACIQ, qui reçoit les demandes d’assistance et d’enquête du public. Je suis courtier immobilier, pas avocat: sur vos droits, le TAL, un avocat ou un organisme d’information juridique répondent sur votre cas.

Questions fréquentes

Le courtier peut-il me demander un dépôt de sécurité? Non. L’article 1904 du Code civil interdit au locateur d’exiger toute somme autre que le premier mois de loyer. L’acompte de la promesse de location de l’OACIQ s’impute sur ce premier mois et reste en fidéicommis jusqu’à la signature du bail ou la prise de possession.

Qui paie le courtier dans une location? Dans le contrat de courtage location de l’OACIQ, c’est le locateur, à un taux qu’aucune loi ne fixe. Un locataire qui veut être représenté signe son propre contrat, qui prévoit alors la rétribution.

Un logement meublé donne-t-il moins de droits au locataire? Non. Le meublé n’est pas exclu du régime du bail de logement: maintien dans les lieux, délais d’avis et interdiction du dépôt s’appliquent.

Je déménage avant la fin du bail. Que faire? Proposer une cession par avis écrit: nom, adresse de la personne et date prévue. Le locateur a 15 jours pour répondre; s’il refuse sans motif sérieux, le bail prend fin à cette date. Les autres démarches sont dans la liste du déménagement à Montréal ou Laval.

Pour compléter, lisez faut-il investir dans l’immobilier locatif au Québec et louer ou acheter dans le Grand Montréal.

Vous offrez un logement en location à Laval ou à Montréal, meublé ou non, ou vous en cherchez un? Écrivez-moi. On passe en revue le contrat de courtage, la promesse de location et le bail du TAL avant de signer. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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