Location court terme au Québec: les règles avant d'acheter

Acheter une propriété pour la louer à la nuitée, le calcul de rentabilité vient en dernier. Ce qui décide du projet, ce sont trois autorisations qui ne se remplacent pas les unes les autres: l’enregistrement provincial, le zonage de la municipalité et, en copropriété, la déclaration. Une seule manque et l’immeuble ne peut pas être loué légalement, même si les deux autres sont en règle.

Information générale, pas un avis juridique ni fiscal. Les règles bougent vite depuis 2023 et plusieurs mesures sont entrées en vigueur en 2026: validez votre cas avec votre notaire, votre avocat et la ville concernée.

Le numéro d’enregistrement: l’étape que rien ne remplace

La Loi sur l’hébergement touristique définit un établissement d’hébergement touristique comme un lieu où au moins une unité, un lit, une chambre, un appartement, une maison ou un chalet, est offerte en location à des touristes contre rémunération pour une période n’excédant pas 31 jours. L’article 4 est net: l’exploitation d’un tel établissement est soumise à l’enregistrement auprès du ministre. En pratique, c’est la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) qui délivre le numéro, un numéro à six chiffres.

Trois détails que les acheteurs découvrent trop tard. L’article 5 exige que la demande soit accompagnée d’un document d’une autorité compétente démontrant que l’exploitation ne contrevient pas à la réglementation d’urbanisme sur les usages. L’article 20 impose un renouvellement annuel. Et l’article 7 tient en huit mots: nul ne peut céder l’enregistrement. Le numéro du vendeur ne vous suit pas à l’acte de vente.

La CITQ exige aussi une preuve d’assurance de responsabilité civile d’au moins 2 000 000 $ par sinistre, l’autorisation du propriétaire si vous êtes locataire, et celle du syndicat si l’immeuble est détenu en copropriété divise.

Le zonage municipal décide si la location à court terme est permise

C’est la couche que l’on oublie. Le numéro d’enregistrement ne crée aucun droit d’usage: il présuppose que la ville l’autorise déjà.

L’article 23 de la loi protège un seul cas, l’établissement de résidence principale, soit l’hébergement offert au moyen d’une seule réservation dans la résidence principale de la personne physique qui l’exploite, à une personne ou à un seul groupe de personnes liées à la fois, sans repas servi sur place. Aucun règlement d’urbanisme ne peut interdire cet usage. Avec une exception de taille: une municipalité peut quand même l’interdire par un règlement de zonage ou d’usages conditionnels adopté selon la procédure référendaire, le nombre de signatures requises étant réduit de 50 %.

Traduction pratique: hors de votre résidence principale, la location à des touristes est un usage commercial ordinaire. Elle est permise là où le règlement de zonage la permet, et nulle part ailleurs.

Montréal: l’été pour la résidence principale, quatre arrondissements pour le reste

Montréal a utilisé l’exception. La Ville autorise la location de votre résidence principale à des touristes du 10 juin au 10 septembre seulement, pour un maximum de 31 jours dans cette période. En dehors de cette fenêtre, c’est interdit. Et c’est interdit toute l’année à Lachine, à Saint-Laurent et à Saint-Léonard.

Il faut un permis d’exploitation, renouvelable chaque année, dont les frais d’analyse sont de 350 $ plus les taxes. Le permis doit être imprimé et affiché de façon visible depuis la rue. La Ville exige aussi l’attestation valide de la CITQ, l’autorisation du propriétaire si vous êtes locataire, et des dispositions de la déclaration de copropriété qui permettent l’exploitation.

La résidence de tourisme commerciale, celle qui n’est pas votre résidence principale, est un tout autre dossier. Montréal ne la permet que dans quatre arrondissements, et seulement sur des tronçons de rues nommés un par un: Côte-des-Neiges et Notre-Dame-de-Grâce, Le Plateau-Mont-Royal sur la rue Saint-Denis entre Sherbrooke Est et Gilford, Le Sud-Ouest, et Ville-Marie sur la rue Sainte-Catherine entre Saint-Mathieu et Atateken. Dans ce dernier secteur, au moins 150 mètres doivent séparer deux résidences de tourisme. Il faut un certificat d’occupation, dont les frais sont de 907 $, plus 63 $ pour l’étude de l’avis de conformité de la CITQ.

Mettez ces frais dans le même tableau que les droits de mutation et les honoraires du notaire, avec le calculateur des frais de clôture, avant de décider si le projet tient debout.

Laval: la réponse se trouve zone par zone dans le Code de l’urbanisme

Laval n’a pas de règlement autonome sur les Airbnb comparable à celui de Montréal. La réponse est dans le Code de l’urbanisme, et elle est précise. L’annexe C définit la résidence de tourisme comme un établissement d’hébergement touristique où au moins une unité en logement, en maison ou en chalet est offerte en location à des touristes pour une période n’excédant pas 31 jours. L’annexe D lui donne le code d’usage 5834 et le classe dans le groupe « Commerce à incidence (C4) ». L’auberge ou gîte touristique, code 5833, relève du sous-groupe « Commerce d’hébergement (C2d) ».

Un usage commercial à incidence n’est pas autorisé dans une zone résidentielle ordinaire. Avant d’acheter à Laval pour louer à court terme, vérifiez donc la zone exacte de l’adresse et les usages qui y sont permis, avec l’outil Info-règlements de la Ville ou au comptoir des permis. Je n’ai trouvé aucune page municipale lavalloise qui résume ces règles pour le grand public, ce qui rend la vérification par adresse d’autant plus nécessaire. Le même réflexe vaut pour tout projet d’investissement à Laval.

En copropriété, la déclaration peut tout arrêter

Aucun permis provincial ou municipal ne l’emporte sur votre déclaration de copropriété. L’article 1063 du Code civil oblige chaque copropriétaire à respecter le règlement de l’immeuble et à ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. L’article 1056 permet à la déclaration d’imposer des restrictions justifiées par cette destination. Beaucoup de déclarations d’immeubles résidentiels interdisent donc la location de moins de 30, 60 ou 90 jours, en toutes lettres.

Changer la destination de l’immeuble n’est pas une formalité: l’article 1098 exige une majorité des trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix. Lisez la déclaration et les règlements avant l’offre, pas après, comme pour le reste du dossier de copropriété.

Si vous êtes locataire plutôt que propriétaire, le gouvernement est clair: il faut le consentement du propriétaire. Sans lui, celui-ci peut demander au Tribunal administratif du logement de faire cesser la location, d’obtenir une compensation, ou de résilier le bail.

Les amendes, et qui les applique

Revenu Québec est chargé des inspections et des enquêtes liées à l’application de la loi. Les plateformes sont visées elles aussi: l’article 20.1 leur interdit de diffuser une offre sans numéro d’enregistrement ni date d’expiration du certificat, et l’article 20.2 les oblige à vérifier que le numéro correspond à l’établissement et que l’enregistrement est en vigueur.

Deux resserrements récents. Depuis le 9 avril 2026, le numéro et le nom de l’établissement doivent être indiqués distinctement dans toute publicité, y compris sur les médias sociaux, et le certificat doit être affiché à l’entrée principale. Depuis le 1er septembre 2026, il faut fournir deux preuves de résidence principale à l’enregistrement et au renouvellement, et les exploitants locataires ou en copropriété divise doivent fournir chaque année l’autorisation de leur propriétaire ou de leur syndicat, sur des formulaires standardisés.

Les vérifications à faire avant d’acheter pour la location à court terme

Dans cet ordre, avant de lever vos conditions:

1. La zone. Obtenez par écrit de la ville la zone de l’adresse et la liste des usages permis. À Laval, l’usage visé est 5834. À Montréal, demandez l’arrondissement et le tronçon exact.
2. La déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble. Cherchez toute durée minimale de location et toute clause sur l’usage commercial.
3. Le statut réel du vendeur. Le registre public des établissements d’hébergement touristique indique le numéro, le statut et la date d’expiration. Un numéro actif chez le vendeur ne se transfère pas.
4. Les frais municipaux. Permis, certificat d’occupation, renouvellements annuels.
5. L’assurance. Une police habitation standard ne couvre pas un usage touristique. Demandez une soumission avant l’offre, avec la responsabilité civile exigée par la CITQ.
6. La fiscalité. Revenus de location, taxe sur l’hébergement, TPS et TVQ, effet sur l’exemption pour résidence principale: c’est une conversation avec un comptable, pas une case à cocher.

Et un rappel qui vaut pour tout ce texte: ces règles changent, parfois d’une saison à l’autre. Confirmez le règlement municipal en vigueur pour votre adresse exacte, le jour où vous achetez.

Questions fréquentes

J’ai mon numéro de la CITQ, est-ce que la ville peut quand même m’arrêter? Oui. Le numéro suppose que l’usage est conforme au zonage, il ne l’autorise pas. L’article 5 de la loi exige même un document municipal en ce sens au moment de la demande.

Le vendeur loue déjà sur une plateforme. Est-ce que j’hérite de son droit? Non. L’article 7 interdit la cession de l’enregistrement. Vous devez déposer votre propre demande, et rien ne garantit qu’elle sera acceptée si la situation a changé depuis la sienne.

Est-ce que je peux louer mon condo du Plateau une semaine en février? Non, si c’est votre résidence principale: Montréal ne permet cette location que du 10 juin au 10 septembre. Et si votre déclaration de copropriété l’interdit, c’est non même en juillet.

Mon syndicat est d’accord verbalement, est-ce suffisant? Non. La CITQ exige l’autorisation du syndicat sur un formulaire, et depuis le 1er septembre 2026 elle doit être fournie chaque année au renouvellement. Une entente verbale ne survit pas à un changement de conseil d’administration.

Et si je loue plutôt à long terme? Au-delà de 31 jours, on quitte la Loi sur l’hébergement touristique et on entre dans le régime du bail résidentiel, avec ses propres règles. C’est le cadre décrit dans le guide des plex à revenus.

Pour compléter, lisez les signaux qui font reculer avant une offre et plex ou copropriété à Montréal.

Vous visez une propriété pour la louer à court terme à Montréal ou à Laval? Écrivez-moi. On vérifie la zone, la déclaration de copropriété et le statut d’enregistrement avant que vous signiez quoi que ce soit.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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