Investir à Laval : ce qu'il faut vérifier avant de s'engager

On parle souvent de Laval comme d’un marché. On y achète pourtant un immeuble, pas une ville. Aucune statistique municipale ne garantit quoi que ce soit sur une adresse précise, et c’est l’adresse que vous financez.

Cet article ne dit pas ce que Laval rapporte. Il dit ce qui se vérifie avant de s’engager, et où se trouvent les mauvaises surprises propres à cette ville. Information générale : validez votre dossier avec un prêteur, un notaire et la Ville.

Ce que les chiffres officiels disent, et ce qu’ils ne disent pas

Au recensement de 2021, Statistique Canada comptait 438 366 habitants à Laval, en hausse de 3,6 % depuis 2016, et 169 785 logements privés occupés, en hausse de 5,9 %. Le portrait socioéconomique du gouvernement du Québec estime la population de la région de Laval à 461 509 personnes en 2025, soit 5,09 % du Québec et le 7e rang des 17 régions administratives, sur 246 km carrés.

Du côté municipal, le dépôt du rôle triennal 2025-2026-2027 recensait 188 718 logements sur le territoire, en hausse de 4,2 % depuis le rôle précédent, pour une richesse foncière de 108 milliards de dollars.

Ces chiffres décrivent un passé mesuré. Aucun d’entre eux ne prédit le comportement d’un immeuble, et une croissance démographique ne se transforme pas mécaniquement en revenu locatif. Si c’est votre premier immeuble, commencez par le guide de l’immeuble à revenus.

Le règlement de zonage a changé : ce que le vendeur vous montre peut être périmé

C’est la vérification la plus spécifiquement lavalloise. Depuis novembre 2022, le Code de l’urbanisme, le règlement CDU-1, remplace l’ancien règlement de zonage L-2000, le règlement de lotissement L-9500, le règlement de construction L-9501 et sept autres règlements municipaux. Le territoire n’est plus découpé en zones classiques mais par types de milieux.

Conséquence pratique : une grille de zonage, une lettre ou un extrait de règlement daté d’avant novembre 2022 ne prouve plus rien sur ce qui est permis aujourd’hui. La Ville met en ligne une fiche par adresse dans son portail Info-règlements. Vérifiez-y le nombre de logements autorisé à l’adresse exacte, et vérifiez séparément que le lotissement du terrain est conforme.

Un logement non conforme ne se régularise pas tout seul

C’est le point où se perdent des revenus entiers. Selon le gouvernement du Québec, aucun droit acquis ne découle d’une construction ou d’un usage réalisé illégalement. La tolérance passée de la municipalité, les années écoulées et la présence d’un locataire n’y changent rien.

La distinction à faire est nette. Un usage devenu non conforme après un changement de règlement peut être protégé par droits acquis. Un logement créé sans permis n’entre jamais dans cette catégorie. Exigez donc le permis d’origine de chaque logement, pas seulement du bâtiment.

Depuis le 25 mars 2024, la loi 31 permet à une municipalité d’autoriser l’ajout d’une unité d’habitation accessoire sur un terrain résidentiel déjà bâti sans modifier son schéma d’aménagement, le plein droit s’appliquant depuis le 21 août 2024. C’est un pouvoir donné à la municipalité, pas un droit qui vous serait acquis d’avance : la réponse se lit à la fiche de votre adresse, pas dans la loi.

Les loyers sont encadrés, et l’encadrement a changé en 2026

Vous n’achetez pas des loyers de marché, vous achetez les loyers en place.

Depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement a remplacé sa grille de 13 critères par une méthode simplifiée à quatre variables, dont la principale est la moyenne de l’indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans. Cette moyenne donne 3,1 % pour les baux reconduits entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. La nouvelle méthode s’applique aux avis de modification donnés à compter du 1er janvier 2026 ; l’ancienne continue de s’appliquer aux avis donnés avant.

Deux règles pèsent directement sur le prix que vous êtes prêt à payer :

• L’avis au nouveau locataire, la section G du bail. Depuis le 21 février 2024, le locateur doit indiquer au nouveau locataire le loyer le plus bas payé dans les 12 mois précédant le début du bail. Si le loyer demandé est plus élevé, le locataire peut demander au TAL de le fixer dans les 10 jours de la conclusion du bail, ou dans les 2 mois du début du bail si l’avis n’a pas été donné, ou dans les 2 mois de la découverte d’une fausse déclaration, avec dommages punitifs possibles. Un loyer fraîchement remonté après un changement de locataire n’est donc pas nécessairement définitif.
• Le moratoire. Jusqu’au 6 juin 2027, aucun locataire ne peut être évincé pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation.

La mise de fonds dépend du nombre de logements et de votre occupation

Les trois premières lignes viennent des produits SCHL Achat et SCHL Immeuble de rapport : rapport prêt-valeur jusqu’à 95 % pour 1 ou 2 logements, 90 % pour 3 ou 4, et 80 % pour un immeuble de rapport non occupé. Dans tous les cas, cote de crédit d’au moins 600 pour un emprunteur, amortissement maximal de 25 ans (30 ans pour un premier acheteur ou une construction neuve, si vous habitez l’immeuble), ratios de 39 % des revenus bruts pour les frais de logement et de 44 % pour l’ensemble des dettes, et un taux de qualification égal au plus élevé du taux de votre contrat plus 2 % ou de 5,25 %.

Au cinquième logement, vous changez de monde : ce n’est plus du financement résidentiel pour propriétaire occupant. Testez votre scénario avec le calculateur hypothécaire et celui de capacité d’emprunt avant de visiter.

Les coûts lavallois qui n’apparaissent pas sur la fiche

Au budget 2026, le taux de la taxe foncière résidentielle a été gelé, mais le compte a tout de même augmenté d’environ 4,3 % pour une unifamiliale et 5,6 % pour une copropriété, surtout à cause de la tarification de l’eau, passée de 337 $ à 486 $ par logement. Par logement : un quatre logements la paie quatre fois. Ajoutez la taxe scolaire, au taux provincial unique de 0,07899 $ par tranche de 100 $ d’évaluation uniformisée ajustée pour 2026-2027.

À l’achat, Laval applique 3 % de droits de mutation sur toute somme excédant 500 000 $, et la base d’imposition est le plus élevé de la contrepartie fournie, de la contrepartie stipulée et de la valeur marchande. Le détail est dans acheter à Laval, les taxes foncières et le calculateur de taxe de bienvenue.

Les documents à obtenir avant de déposer l’offre

• La fiche Info-règlements de l’adresse, et non une grille de zonage ancienne
• Le permis d’origine de chaque logement, sous-sol compris
• Le certificat de localisation postérieur aux derniers travaux
• Les baux, avec l’avis au nouveau locataire de la section G pour chaque logement reloué depuis février 2024
• Les avis d’augmentation des trois dernières années et les dossiers ouverts au TAL
• Les comptes de taxes municipale et scolaire de l’année en cours
• Les déclarations du vendeur, le formulaire de l’OACIQ

Ce qui ne peut pas être obtenu avant l’offre se transforme en condition écrite dans l’offre, avec un délai et un droit de retrait. Acheter un triplex à Laval détaille la mécanique du financement, et la gestion locative couvre l’après.

Ce que cet article ne fait pas

Il ne vous donne ni taux de capitalisation, ni rendement annuel, ni appréciation projetée. Ces chiffres dépendent de l’immeuble, du financement et de l’acheteur, et personne ne peut honnêtement les promettre à l’échelle d’une ville. Bâtir un portefeuille est une autre conversation, et ma page Laval situe le reste.

Un immeuble vous intéresse à Laval ? Écrivez-moi : on lit la fiche de zonage, les permis et les baux avant de parler de prix.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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