Investissement
Retournement de propriétés à Montréal
À la télévision, un retournement tient en trois gestes : acheter bas, rénover vite, revendre haut. Personne ne …
Un triplex ne s’achète pas comme une maison. Le prix affiché ne dit rien du revenu réel, les loyers en place ne se corrigent pas à volonté, et la Ville a son mot à dire sur le nombre de logements que vous croyez acheter.
Voici ce qu’il faut vérifier avant de faire une offre sur un trois logements à Laval. Information générale : validez votre dossier avec un prêteur et un notaire. Si c’est votre premier immeuble, commencez par le guide de l’immeuble à revenus.
La mise de fonds dépend d’une seule question : y habiterez-vous ?
C’est le point de bascule du dossier, et il ne dépend ni du prix ni du secteur.
| Situation | Mise de fonds minimale | Plafond de prix |
|---|---|---|
| 3 ou 4 logements, vous occupez un logement | 10 % | sous 1 500 000 $ |
| 2 à 4 logements, vous n’occupez pas | 20 % | sous 1 000 000 $ |
La première ligne, c’est le produit Achat de la SCHL. La deuxième, son produit Immeuble de rapport : cote de crédit d’au moins 600 pour un emprunteur, amortissement maximal de 25 ans.
Le même triplex demande donc 10 % pendant que vous y habitez et 20 % le jour où vous déménagez. Sous 20 %, le prêt est assuré : la prime s’ajoute au montant emprunté, mais la taxe québécoise qui la frappe se paie comptant chez le notaire. Voyez le mythe de la mise de fonds de 20 %.
Comment un prêteur compte les loyers d’un trois logements
C’est la mauvaise surprise la plus fréquente. Sur un duplex occupé par son propriétaire, la SCHL permet d’ajouter à votre revenu jusqu’à 100 % des loyers bruts. Dès le troisième logement, deux méthodes seulement : jusqu’à 50 % des loyers bruts, ou le revenu net de location, soit les loyers moins les dépenses d’exploitation.
S’y ajoutent les ratios de la SCHL, 39 % des revenus bruts pour les frais de logement et 44 % pour l’ensemble des dettes, et un taux de qualification qui est le plus élevé du taux de votre contrat plus 2 % ou de 5,25 %. Testez votre scénario avec le calculateur hypothécaire et celui de capacité d’emprunt avant de visiter.
Les taxes : municipales, scolaires, et celle de l’acte de vente
Le compte de taxes municipales. Exigez le vrai compte, pas une estimation de la fiche descriptive. Dans le régime d’impôt foncier à taux variés, un triplex reste dans la catégorie résiduelle, celle des immeubles résidentiels de cinq logements ou moins, et non dans celle des immeubles de six logements ou plus, souvent taxée plus cher. Vérifiez aussi la valeur portée au rôle d’évaluation en vigueur : c’est elle, et non le prix payé, qui sert à calculer la taxe. Rôle et compte de taxes se consultent sur le site de la Ville de Laval.
La taxe scolaire. Taux unique provincial : 0,07899 $ par tranche de 100 $ d’évaluation ajustée pour 2026-2027, avec exemption de base sur les premiers 25 000 $. Facture distincte, modeste à côté de la municipale, mais elle existe.
Les droits de mutation. Depuis le budget 2026, Laval applique 3 % sur toute somme excédant 500 000 $, un pouvoir que la loi québécoise accorde aux municipalités au-delà de ce seuil. La grille lavalloise : 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $, 1,5 % jusqu’à 500 000 $, puis 3 % sur l’excédent.
Exemple purement illustratif, calculé avec ces seuls taux officiels : sur une base d’imposition de 600 000 $, les droits atteignent 8 610,50 $, contre environ 5 460 $ à 490 000 $. La facture arrive en un versement, quelques mois après la signature. Le calculateur de taxe de bienvenue et l’article sur les taxes foncières détaillent le reste.
Les loyers que vous achetez sont ceux qui sont en place
L’erreur la plus coûteuse consiste à acheter en supposant que vous monterez les loyers au marché. Ce n’est pas vous qui décidez.
Depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement applique une méthode de fixation simplifiée aux avis de modification donnés à compter de cette date. La base est la moyenne de l’indice des prix à la consommation du Québec sur trois ans, soit 3,1 % pour les baux reconduits entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. S’y ajoutent la part des hausses de taxes et d’assurance qui dépasse cette base, et les travaux majeurs, récupérés à 5 % par année. Le TAL publie son outil de calcul.
Deux règles à connaître avant l’offre :
- Le moratoire. Jusqu’au 6 juin 2027, aucun locataire ne peut être évincé pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation.
- La reprise de logement. Elle vise vous, vos parents, vos enfants ou un proche que vous soutenez, avec un avis d’au moins 6 mois avant la fin d’un bail de 12 mois. Un locataire de 65 ans ou plus, sur place depuis 10 ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique, est protégé, sauf exceptions. En indivision avec un tiers, la reprise est en principe impossible.
Si vous comptez habiter un des trois logements, vérifiez donc qu’un logement se libère ou qu’une reprise est possible. C’est une vérification, pas une hypothèse.
Les documents à exiger avant de signer quoi que ce soit
- Tous les baux signés, avec les avis d’augmentation des trois dernières années
- Le registre des loyers : qui paie, quand, et qui accuse du retard
- Les comptes de taxes municipale et scolaire de l’année en cours
- Les factures d’énergie, en précisant qui paie le chauffage de chaque logement
- Les déclarations du vendeur sur l’immeuble, le formulaire de l’OACIQ
- Le certificat de localisation à jour
- Les factures des travaux majeurs : toiture, fenêtres, plomberie, électricité, drain
- L’existence de dossiers ouverts au TAL
Un vendeur qui ne peut fournir ni baux ni comptes de taxes ne vend pas un immeuble à revenus, il vend une intention.
Ce qui se vérifie spécifiquement à Laval
Le nombre de logements inscrit sur la fiche n’est pas une garantie. Confirmez auprès de la Ville que le zonage du secteur autorise trois logements à cette adresse, et que le lotissement du terrain est conforme.
Le point sensible, c’est le sous-sol aménagé. Un logement créé sans permis n’est pas seulement « non conforme » : selon le gouvernement du Québec, aucun droit acquis ne découle d’une construction ou d’un usage réalisé illégalement, et la tolérance passée de la municipalité n’y change rien. Un usage devenu non conforme après un changement de règlement, lui, peut être protégé par droits acquis. Entre les deux, il y a parfois un tiers de vos revenus.
Demandez le permis d’origine. S’il n’existe pas, vous achetez un deux logements. Le portrait de Laval et ma page secteur situent le reste du contexte.
L’inspection d’un trois logements n’est pas celle d’une maison
Trois cuisines, trois salles de bain, des entrées électriques multiples, des parties communes, un toit plus grand : l’inspection prend plus de temps et coûte plus cher que pour une unifamiliale. Prévoyez l’accès aux trois logements, ce qui demande un avis aux locataires. Voyez le guide de l’inspection préachat.
Les risques qui restent, même avec un bon dossier
- La vacance. Dans son Rapport sur le marché locatif 2025, la SCHL mesure un taux d’inoccupation de 2,9 % dans la région de Montréal. Une moyenne régionale, pas une prévision pour votre triplex.
- Le mauvais payeur. Un recours au TAL prend du temps, et le paiement hypothécaire sort quand même.
- Les travaux majeurs. Ils arrivent par blocs et ne se récupèrent qu’à 5 % par année.
- Les taxes. Un nouveau rôle d’évaluation ou un budget municipal peut faire bondir la facture, comme l’a montré le changement de 2026 à Laval.
La gestion locative couvre le quotidien, et bâtir un portefeuille est une autre conversation.
Vous regardez un triplex à Laval ? Écrivez-moi : on lit les baux, les taxes et le zonage avant de rédiger l’offre, pas après.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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