Pourquoi un triplex à Laval est l'un des meilleurs investissements que vous puissiez faire

Acheter un triplex à Laval en 2022 s’est révélé, deux ans plus tard, l’une des meilleures décisions financières possibles. Pas parce que le marché était parfait, pas parce que tout s’est passé exactement comme prévu, mais parce que les fondamentaux de l’investissement étaient solides.

Cet article explique ces fondamentaux. Si vous envisagez votre premier immeuble à revenus, voici le cadre d’analyse à utiliser.

Le calcul que la plupart des investisseurs sautent

Avant tout, parlons du chiffre qui compte vraiment: le revenu net opérationnel (RNO).

La plupart des gens qui regardent un immeuble à revenus calculent le revenu brut, ce que toutes les unités produiraient si elles étaient entièrement occupées. Ce chiffre est presque sans signification sans contexte.

Le vrai calcul:

Revenu annuel brut

• moins les taxes municipales et scolaires
• moins les assurances
• moins l’entretien et les réparations (prévoyez toujours 10 à 15% de plus que votre estimation)
• moins la gestion immobilière (même si vous gérez vous-même, incluez ce poste)
• moins la provision pour vacance (3 à 5%)

= Revenu net opérationnel (RNO)

Ensuite: RNO ÷ prix d’achat = taux de capitalisation (cap rate)

Dans la grande région de Montréal, un taux de capitalisation de 4% à 6% est réaliste pour un plex bien évalué. En dessous de 3%, vous pariez entièrement sur l’appréciation. Au-dessus de 7%, quelque chose ne va pas: découvrez quoi avant d’aller plus loin.

Pourquoi un triplex spécifiquement

Le triplex atteint un équilibre que peu d’autres types de propriétés peuvent égaler.

Financement: Jusqu’à 4 logements, vous avez accès au financement résidentiel. Vous pouvez mettre aussi peu que 5% si vous occupez une unité, ce qui signifie les mêmes conditions de financement qu’une résidence principale.

Situation d’habitation: De nombreux investisseurs commencent par habiter une unité et laisser les deux autres payer la majorité de l’hypothèque. Dans un triplex lavallois typique, les deux locataires couvrent environ 80% des coûts totaux. Le propriétaire occupant se loge presque gratuitement tout en accumulant de l’équité.

Simplicité: Un triplex est gérable pour un propriétaire débutant. Ce ne sont pas 20 logements. Ce sont deux ou trois relations avec des locataires, ce qui est significatif mais pas accablant.

Pourquoi Laval

Laval reçoit moins d’attention qu’elle ne mérite dans la conversation sur l’investissement. Voici ce que les données montrent:

• Troisième ville en importance au Québec avec plus de 450 000 habitants
• Accès direct à Montréal via le métro, ligne orange
• Prix encore inférieurs à l’île de Montréal pour des propriétés comparables
• Taux d’inoccupance locatif constamment inférieur à 3%
• Forte demande des familles exclues de l’île par les prix
• Communauté arabophone, francophone et anglophone active, générant une demande locative diversifiée

La réalité du flux de trésorerie dans la grande région de Montréal

Voici ce que beaucoup de créateurs de contenu immobilier passent sous silence: un flux de trésorerie positif immédiat est rare à Montréal et Laval.

Dans les marchés où les prix des propriétés sont élevés par rapport aux loyers, vous vous retrouvez souvent dans une position légèrement négative ou neutre, c’est-à-dire que vous contribuez de 200 à 500 dollars par mois de votre poche après toutes les dépenses.

Ce n’est pas un échec. Voici pourquoi:

1. Vos locataires remboursent votre capital hypothécaire chaque mois
2. La propriété prend de la valeur
3. Vous construisez un actif qui génère des rendements croissants dans le temps
4. Les déductions fiscales sur une propriété locative réduisent votre coût net

Le rendement total d’un triplex à Laval sur 10 ans, en tenant compte de l’appréciation, du remboursement du capital et du revenu locatif, tourne généralement entre 8% et 12% annuellement.

Les 8 questions à poser avant de faire une offre

Avant de soumettre une offre sur un immeuble à revenus, exigez les réponses à ces huit questions:

1. Quel est le revenu brut réel, vérifié par les baux signés?
2. Quelles sont les dépenses réelles des deux dernières années (factures à l’appui)?
3. Quand le toit a-t-il été remplacé et par quel entrepreneur?
4. Y a-t-il eu des travaux majeurs récents sur les systèmes mécaniques?
5. Quels sont les loyers actuels comparés au marché?
6. Y a-t-il des dossiers ouverts au Tribunal administratif du logement?
7. Pourquoi le vendeur vend-il maintenant?
8. Y a-t-il des projets municipaux prévus dans le secteur?

La vision à long terme

Voici la façon la plus solide de concevoir un triplex à Laval comme stratégie de retraite.

Achetez un triplex à 40 ans. Hypothèque sur 25 ans. À 65 ans, l’hypothèque est remboursée par vos locataires.

À 65 ans, vous possédez un actif d’une valeur de 1 M$ et plus qui génère de 3 000 à 5 000 dollars par mois en revenus locatifs nets.

C’est une rente privée, construite avec l’effet de levier, financée par d’autres, ne nécessitant aucun programme gouvernemental.

Vous pensez à votre premier immeuble à revenus à Laval ou dans la grande région de Montréal? Prenez contact pour faire analyser les chiffres.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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