Faut-il investir dans l'immobilier locatif au Québec?

Au 3e trimestre 2026, un plex de 2 à 5 logements s’est vendu 890 000 $ en médiane à Laval et 902 500 $ sur l’île de Montréal, selon Centris. Loué aux loyers moyens de la SCHL, un triplex à ce prix paie-t-il son hypothèque? Le calcul ci-dessous répond avec les données publiques de 2026, la méthode du Tribunal administratif du logement et l’impôt. C’est un exemple, pas une promesse de rendement.

Immobilier locatif au Québec: ce qui a changé en 2026

La fixation des loyers a changé de méthode. Pour un avis de modification de bail donné depuis le 1er janvier 2026, le Tribunal administratif du logement (TAL) applique le Règlement sur les critères de fixation de loyer modifié par le décret 1455-2025.

Les logements vacants sont plus nombreux. Dans la région métropolitaine de Montréal, la SCHL a mesuré un taux d’inoccupation de 2,9 % en octobre 2025, contre 2,1 % un an plus tôt, une deuxième hausse de suite qu’elle explique principalement par la baisse du nombre de résidents non permanents.

Les plex se vendent moins, sans recul des médianes. Au 3e trimestre 2026, Centris compte 65 ventes de plex à Laval (-20 % sur un an) et 614 sur l’île (-13 %). Les inscriptions en vigueur y ont augmenté de 4 % et de 16 %, les prix médians de 2 % et de 3 %.

Le crédit coûte entre 4 % et 4,5 %. En juillet 2026, dernier mois publié par la Banque du Canada, les banques à charte demandaient 4,49 % sur un nouveau prêt résidentiel fixe de 5 ans et plus non assuré, 4,05 % s’il est assuré.

Prix des plex et loyers à Laval et à Montréal: les données

Sources: Centris, 3e trimestre 2026; SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025, tableaux 1.1.1 et 1.3.2 du classeur de Montréal. La SCHL cote « bon » le taux de Laval et ne juge pas sa hausse significative.

Une médiane de plex ne dit pas combien de loyers elle achète. Elle mélange duplex, triplex, quadruplex et cinq logements. Sur quatre trimestres, Centris la situe entre 802 875 $ à Pont-Viau et 922 000 $ à Chomedey, parmi les quartiers où il la publie. Le reste du portrait est dans le marché immobilier de Laval par secteur.

Le loyer d’un logement libre n’est pas celui que vous achetez. À Laval, en octobre 2025, la SCHL relève un loyer moyen de 2 008 $ pour un deux-chambres inoccupé, contre 1 338 $ pour un deux-chambres occupé. Or l’article 1937 du Code civil est net: la vente d’un immeuble ne permet pas au nouveau locateur de résilier le bail, qui est continué. L’acheteur hérite des loyers occupés.

Un plex médian de Laval, calculé ligne par ligne

Les hypothèses. Prix de 890 000 $. Trois logements de deux chambres, tous loués 1 186 $, le loyer SCHL d’octobre 2025. Un investisseur qui n’y habite pas met 20 % de mise de fonds, le minimum que fixe la SCHL pour assurer le prêt d’un immeuble de 2 à 4 logements non occupé vendu moins de 1 000 000 $. L’exemple retient un prêt non assuré au même ratio, sans prime: 712 000 $ à 4,49 %, composé semestriellement, amorti sur 25 ans. Chauffage et électricité payés par les locataires. Évaluation municipale: le prix divisé par le facteur comparatif de 1,03 que Laval publie pour 2026, soit 864 078 $. Aucune source officielle ne publie de prime d’assurance ni de budget d’entretien type pour un triplex: les 3 000 $ retenus pour chacun sont des hypothèses, à remplacer par une soumission et par l’inspection.

Le taux municipal additionne les taux de base 2026 de Laval: taxe foncière générale (0,4973 $), taxes spéciales de l’eau (0,0111 $) et de l’ARTM (0,0825 $). La taxe scolaire frappe la valeur uniformisée, ici 890 000 $, moins l’exemption de 25 000 $ de l’article 303 de la Loi sur l’instruction publique.

Le verdict de l’exemple. Le revenu net, 27 975 $, équivaut à environ 3,1 % du prix, moins que le taux du prêt: chaque dollar emprunté coûte plus que ce que l’immeuble rapporte. Même sans intérêt, rembourser 712 000 $ en 25 ans demanderait 2 373 $ par mois, plus que les 2 331 $ de revenu net mensuel. Pour équilibrer, chaque loyer devrait atteindre environ 1 740 $.

Le capital remboursé n’est pas une dépense. La première année, 15 889 $ des versements réduisent la dette. Avant toute variation du prix de l’immeuble, que personne ne peut garantir, le bilan de l’année est donc d’environ -3 377 $.

L’argent à réunir. En 2026, Laval prélève les droits de mutation à 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $, 1,5 % jusqu’à 500 000 $ et 3 % au-delà: 17 310,50 $ sur 890 000 $. Avec la mise de fonds de 178 000 $, il faut 195 310,50 $ avant le notaire et l’inspection. Refaites le versement avec votre propre taux dans le calculateur hypothécaire.

Variante: vous habitez un des logements. La SCHL accepte alors 10 % de mise de fonds, soit 89 000 $, pour 3 ou 4 logements vendus moins de 1 500 000 $. Sa prime de 3,10 % ajoute 24 831 $ au prêt. À 4,05 %, le taux assuré de juillet 2026, le versement est de 4 366 $. Avec deux loyers, il vous reste 3 181 $ par mois à payer, dont 1 632 $ de capital en moyenne la première année: le coût de votre propre logement, à comparer à votre loyer actuel.

La fixation des loyers au TAL: ce qu’elle change au calcul

La base de 2026: 3,1 %. L’article 3.1 du règlement la calcule comme la moyenne de trois variations annuelles de l’indice des prix à la consommation du Québec. Le TAL l’applique aux loyers à fixer pour une période débutant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. Dans l’exemple, 3,1 % de 1 186 $ donne 36,77 $ par mois et par logement, soit 1 324 $ par année: 7 % de l’écart de 19 266 $.

Une hausse de taxes ne passe qu’au-delà de la base. L’article 4 soustrait le pourcentage de base de toute hausse de taxes ou d’assurance. Si le compte municipal monte de 5 %, seul 1,9 % du compte mensuel s’ajoute aux loyers.

Un gros travail se récupère en 20 ans. Le règlement accorde 5 % par année de la dépense d’immobilisation, répartie selon la part de chaque logement dans les revenus. Une toiture de 30 000 $ ajoute 1 500 $ par année aux loyers, 41,67 $ par mois par logement dans l’exemple: 20 ans pour recouvrer la facture, sans compter l’intérêt. L’article 13 en retranche l’aide publique reçue.

Rien ne s’applique d’office. Le locataire qui ne refuse pas la hausse dans le mois est réputé l’accepter (article 1945). Après un refus, le locateur a un mois pour saisir le TAL, sinon le bail est reconduit aux conditions antérieures (article 1947). L’outil de calcul 2026 du TAL refait l’exercice pour un logement précis.

Ce que l’impôt retire du rendement locatif

Le loyer net est imposable. Il se déclare au fédéral sur le formulaire T776. L’Agence du revenu du Canada (ARC) permet de déduire l’intérêt sur les sommes empruntées pour acheter un bien de location, pas la partie des paiements qui rembourse le capital. Dans l’exemple, si les 3 000 $ d’entretien sont réellement dépensés, 27 975 $ moins 31 352 $ d’intérêts donnent une perte de 3 377 $ la première année. Selon l’ARC, une perte de location se déduit de vos autres revenus si les dépenses visaient à gagner un revenu.

L’amortissement ne joue pas en année de perte. La plupart des immeubles acquis après 1987 sont dans la catégorie 1, à 4 %, terrain exclu. Mais la déduction pour amortissement (DPA) ne peut ni créer ni augmenter une perte de location, précise l’ARC: aucune DPA dans l’exemple la première année.

La facture arrive à la revente. La DPA réclamée peut revenir dans votre revenu comme récupération d’amortissement. Le gain est un gain en capital, dont le taux d’inclusion est généralement de la moitié selon le guide 2025 de l’ARC. Si vous habitez un logement du plex, l’exemption pour résidence principale ne couvre que cette partie.

Ces règles sont fédérales: faites valider le traitement québécois, la DPA et le mode de détention par un comptable avant l’offre. La liste des dépenses admises est dans les déductions du propriétaire au Québec.

Investir dans l’immobilier locatif au Québec: pour qui, et pour qui non

Le projet peut tenir si:

• vous habitez un logement: la mise de fonds tombe à 10 % et le coût remplace votre loyer;
• vous avez environ 195 000 $ comptant et une réserve pour couvrir 19 266 $ par année;
• votre horizon est long, puisque le rendement de l’exemple vient du capital remboursé;
• les baux montrent des loyers proches du point d’équilibre, ou le prix est sous la médiane;
• vous avez le temps de gérer avis, refus et audiences.

Il ne tient pas si:

• vous comptez sur un revenu mensuel dès la première année;
• votre mise de fonds est empruntée ou votre réserve, inexistante;
• votre calcul suppose de porter les loyers au niveau des logements libres;
• vous pensez revendre vite: les 17 310,50 $ de droits de mutation se paient dès l’achat.

Les cas où attendre coûte moins cher sont dans huit situations où il ne faut pas acheter.

Questions fréquentes

Est-ce rentable d’acheter un plex en 2026? Pas au prix médian avec les loyers moyens, dans l’exemple calculé ici: il manque 1 606 $ par mois avec 20 % de mise de fonds. Le résultat dépend du prix payé, des loyers inscrits aux baux et de la mise de fonds. Aucune donnée publique ne permet de promettre une plus-value pour combler l’écart.

Quel est le taux d’inoccupation à Montréal en 2026? Aucun taux de 2026 n’est publié au 21 octobre 2026. Le plus récent, mesuré par la SCHL en octobre 2025, est de 2,9 % pour la région métropolitaine et de 2,1 % dans ses immeubles de 3 à 5 logements.

De combien puis-je augmenter mes loyers en 2026? Aucun pourcentage ne s’impose à une hausse que le locataire accepte. S’il refuse et que le TAL est saisi, le calcul part de 3,1 %, plus l’excédent des hausses de taxes et d’assurance et 5 % des immobilisations.

Vaut-il mieux attendre une baisse des taux? Cet article ne fait pas de prévision. Dans l’exemple, même un prêt sans intérêt n’équilibrerait pas le flux.

Pour compléter, lisez le guide du plex à revenus pour un premier achat et les vérifications avant d’acheter un triplex à Laval.

Vous voulez refaire ce calcul avec les baux et les comptes de taxes d’un plex précis? Écrivez-moi. Chaque ligne se refait avec les documents du vendeur. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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