Financement

Taux d'intérêt et marché de Montréal

Par Georges Matar · 13 juillet 2026 · 7 min de lecture

Les taux d’intérêt sont la variable que les acheteurs suivent le plus nerveusement et comprennent le moins bien. Une manchette annonce une décision de la Banque du Canada, et la question qui suit est toujours la même : est-ce que mon versement change ?

Souvent, non. Pas tout de suite, pas automatiquement, et pas de la même façon selon que votre taux est fixe ou variable. Voici le chemin réel, avec les chiffres officiels à jour au 21 septembre 2026. Vous ne trouverez ici aucune prévision : personne ne connaît le prochain taux, moi pas plus qu’un autre.

Ce que la Banque du Canada fixe, et ce qu’elle ne fixe pas

La Banque du Canada annonce son taux directeur à huit dates fixées d’avance chaque année. Le 2 septembre 2026, elle l’a maintenu à 2,25 %, le niveau en vigueur depuis le 29 octobre 2025. Les deux dernières annonces de 2026 sont prévues le 28 octobre et le 9 décembre.

Ce taux ne fixe pas votre hypothèque. Il fixe le coût du financement à un jour entre institutions financières. Tout le reste, taux préférentiel, taux variable, taux fixe, en découle par des chemins différents et à des vitesses différentes.

Pour situer le contexte que la Banque surveille : l’indice des prix à la consommation a progressé de 3,0 % sur un an en août 2026, selon Statistique Canada dans sa diffusion du 14 septembre 2026.

Le taux variable passe par le taux préférentiel

Le taux préférentiel des grandes banques à charte est la référence des prêts variables. Il se déplace à peu près en parallèle avec le taux directeur. Au 16 septembre 2026, la Banque du Canada relevait un taux préférentiel de 4,45 %, soit 2,20 points au-dessus du taux directeur de 2,25 %.

Un prêt variable s’écrit donc en relation avec ce chiffre, du type « préférentiel moins une marge ». Quand la Banque bouge et que les banques suivent, votre taux bouge dans les jours qui suivent, sans nouvelle négociation.

Deux mécaniques se cachent derrière le mot « variable », et il faut demander laquelle s’applique. Dans un prêt variable à versement ajustable, le versement change avec le taux. Dans un prêt variable à versement fixe, le versement reste le même et c’est la répartition entre capital et intérêts qui se déplace : un mouvement de taux se paie alors en durée plutôt qu’en liquidités mensuelles. Posez la question avant de signer, pas au renouvellement.

Le taux fixe passe par le marché obligataire

Le taux fixe ne suit pas le taux directeur. Il suit le coût du financement à terme, dont l’indicateur public le plus lisible est le rendement des obligations du gouvernement du Canada. Au 17 septembre 2026, la Banque du Canada publiait des rendements types de 3,27 % à 2 ans, 3,54 % à 5 ans et 3,83 % à 10 ans.

Conséquence pratique : un taux fixe peut bouger un mardi ordinaire, sans annonce de la Banque du Canada, parce que le marché obligataire a bougé. Et il peut rester immobile le jour même d’une décision, parce que cette décision était déjà anticipée dans les prix.

Attention au type de taux que vous lisez. Au 16 septembre 2026, le taux hypothécaire conventionnel affiché de 5 ans relevé par la Banque du Canada était de 6,09 %. C’est un taux affiché, pas un taux négocié : il sert de référence statistique, pas de prix courant. Le comparatif utile reste celui des offres réelles obtenues pour votre dossier, détaillé dans le guide du meilleur taux hypothécaire.

Ce qu’un point de pourcentage change sur la capacité d’emprunt

Voici un calcul d’amortissement, pas une prévision. Les deux taux ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des taux offerts aujourd’hui. Convention canadienne : intérêts composés semestriellement, versements mensuels, amortissement de 25 ans, capital de 500 000 $.

À 4,00 %, le versement mensuel s’établit à environ 2 630 $.
À 5,00 %, il s’établit à environ 2 908 $.

Un point de pourcentage ajoute donc environ 278 $ par mois. Renversez la question, et l’effet devient plus parlant : à versement identique de 2 630 $ par mois, le capital finançable passe d’environ 500 000 $ à environ 452 000 $. Près de 10 % de capacité en moins, sans que rien n’ait changé dans votre revenu ni dans votre dossier de crédit.

Refaites ce calcul avec vos propres chiffres dans le calculateur hypothécaire et le calculateur de capacité.

Le test de résistance : vous êtes qualifié au-dessus de votre taux

Chez un prêteur sous réglementation fédérale, le taux admissible minimal est le plus élevé entre votre taux contractuel majoré de 2 points et 5,25 %. Le Bureau du surintendant des institutions financières maintient cette règle et l’a confirmée sur sa page dédiée, mise à jour le 29 janvier 2026.

Un point moins connu figure sur la même page : le BSIF n’exige pas l' application de ce taux admissible minimal quand un emprunteur transfère un prêt non assuré d’un prêteur fédéral à un autre sans allonger l’amortissement ni augmenter le montant. Au renouvellement, cela ouvre la porte au magasinage plutôt qu’à la signature automatique de l’offre reçue.

Le choc de renouvellement, avec les chiffres publics

Le sujet le plus concret du moment n’est pas l’achat, c’est le renouvellement. Dans son Observateur du logement du 5 février 2026, la Société canadienne d’hypothèques et de logement écrivait que plus de 1,5 million de ménages avaient déjà renouvelé à des taux plus élevés, et qu’un autre million devait signer de nouveaux termes au cours de l’année suivante.

La même analyse note que le taux d’arriérés hypothécaires national a augmenté de 7 points de base entre le troisième trimestre de 2023 et le troisième trimestre de 2025, et décrit le risque de défaut à Montréal comme stable. Une hausse réelle et mesurable, à lire pour ce qu’elle est.

Ce que vous pouvez faire : demandez à votre prêteur le versement projeté au renouvellement quatre à six mois avant l’échéance, puis comparez avec un autre prêteur et un courtier hypothécaire. Un renouvellement se négocie.

Ce que dit le marché de Montréal en ce moment

En août 2026, dans la RMR de Montréal, l’APCIQ relevait 2 853 ventes, en baisse de 13 % sur un an, et 20 128 inscriptions en vigueur, en hausse de 18 %. Les prix médians restaient en hausse : 650 000 $ pour l’unifamiliale, soit 3 % de plus qu’un an plus tôt, 437 250 $ pour la copropriété, 4 % de plus, et 856 000 $ pour le plex, 2 % de plus. Le délai de vente moyen atteignait 42 jours pour l’unifamiliale, 62 jours pour la copropriété et 52 jours pour le plex.

Moins de transactions, plus de choix, et des prix médians qui ne reculent pas : c’est ce que les données publient, et rien de plus. J’approfondis cette lecture dans ce que les données disent du marché montréalais.

Ce que vous contrôlez, au lieu de deviner

Le taux du mois prochain ne fait pas partie de votre champ d’action. Le reste, oui.

La mise de fonds. Elle change le capital, l’assurance prêt et le versement. Voyez le mythe de la mise de fonds de 20 %.
La durée du terme. Un terme court vous ramène au marché plus tôt, un terme long verrouille plus longtemps. C’est un arbitrage, pas une réponse.
Vos autres dettes. Elles entrent dans les ratios avant le taux.
Votre cote de crédit. Elle se travaille des mois d’avance.
L’écart entre le maximum approuvé et le budget confortable. C’est la seule marge qui vous protège d’un renouvellement à taux plus élevé. La préapprobation indique un plafond, pas une cible, comme je le détaille dans le piège de la préapprobation.

Aucune de ces décisions ne dépend d’une prévision. Toutes se prennent avec les chiffres d’aujourd’hui.

Vous voulez savoir ce que les taux actuels changent concrètement à votre capacité d’achat ou à votre renouvellement ? Écrivez-moi, on refait le calcul avec vos vrais chiffres.