Guide de l'acheteur

Inspection préachat : coût et moment

Par Georges Matar · 15 juillet 2026 · 6 min de lecture

L’inspection préachat génère plus de questions que n’importe quelle autre étape de l’achat. Voici les réponses, dans l’ordre où les acheteurs se les posent.

Combien ça coûte

Au Québec, une inspection résidentielle pour une propriété unifamiliale de taille normale se situe généralement entre 500 et 900 dollars, taxes comprises.

Le prix monte selon:

La superficie et l’âge du bâtiment
Le nombre de logements pour un plex
Les ajouts comme un test de pyrite, une analyse d’eau pour un puits, un test de vermiculite ou une caméra dans les drains

Ces tests supplémentaires ne sont pas inclus dans l’inspection de base. Le test de pyrite, en particulier, est souvent recommandé dans certains secteurs de la région de Montréal et se facture à part.

C’est une dépense qui paraît importante au moment où vous êtes déjà en train de vider vos économies pour la mise de fonds. Rapportée au prix de la propriété, elle représente environ un dixième de un pour cent.

Qui paie

L’acheteur, dans presque tous les cas. C’est vous qui engagez l’inspecteur, c’est vous qui le payez, et le rapport vous appartient.

C’est important: le rapport est votre document. Vous n’êtes pas tenu de le remettre au vendeur, sauf si vous voulez vous retirer grâce à la condition d’inspection: la promesse d’achat exige alors de lui en remettre une copie, pas seulement un extrait (voir plus bas).

Méfiez-vous d’une inspection payée ou fournie par le vendeur. Ce n’est pas nécessairement malhonnête, mais l’inspecteur a été choisi par l’autre partie. Si le vendeur vous présente un rapport existant, lisez-le, puis faites la vôtre quand même.

Avant l’offre ou après?

C’est la vraie question, et la réponse est: après l’offre, mais avec une condition d’inspection.

Voici pourquoi. Au Québec, la façon normale de procéder est de faire une promesse d’achat conditionnelle à une inspection. Vous disposez alors d’un délai, généralement de sept à dix jours, pour faire inspecter la propriété. Si l’inspection révèle un facteur susceptible, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses, la clause 8.1 de la promesse d’achat de l’OACIQ vous permet de vous retirer sans pénalité, à une condition stricte: aviser le vendeur par écrit et lui remettre une copie du rapport d’inspection, au plus tard le quatrième jour suivant l’expiration du délai d’inspection, avant 20 h. La promesse devient nulle et non avenue dès que le vendeur reçoit cet avis accompagné du rapport. Si vous ne l’avisez pas dans ce délai et de cette façon, vous êtes réputé avoir renoncé à la condition.

Le formulaire ne vous donne aucun droit d’exiger des correctifs. Une baisse de prix ou des travaux ne s’obtiennent que par entente avec le vendeur, consignée au formulaire Modifications, et cette négociation se fait avant l’envoi de l’avis, puisque celui-ci met fin à la promesse. Surveillez le délai pendant qu’on négocie: s’il expire sans entente ni avis, la condition est perdue.

Faire inspecter avant de déposer une offre pose deux problèmes. D’abord, le vendeur n’a aucune obligation de vous laisser entrer avec un inspecteur alors que rien n’est signé. Ensuite, vous payez 700 dollars pour une propriété que vous risquez de ne pas obtenir, surtout s’il y a plusieurs offres.

Il y a une exception. Dans un contexte de surenchère où plusieurs acheteurs se disputent la même propriété, certains vendeurs permettent de faire inspecter la propriété avant de déposer votre offre, précisément pour que vous puissiez déposer une offre sans condition d’inspection. Si on vous offre cette possibilité, prenez-la.

Peut-on faire venir un inspecteur à la première visite?

Non, et ce n’est pas une bonne idée de le demander.

Une visite est une visite. L’inspection est un travail de deux à trois heures qui nécessite l’accès au sous-sol, au grenier, au panneau électrique, aux salles mécaniques. Aucun vendeur n’accepte ça pendant une visite de trente minutes, et le courtier inscripteur refusera.

Ce que vous pouvez faire à la première visite, c’est regarder attentivement par vous-même: traces d’eau au sous-sol, fissures, âge du toit et des fenêtres, panneau électrique, odeur d’humidité. Ces observations vous disent s’il vaut la peine d’aller plus loin. Elles ne remplacent pas une inspection.

L’erreur qui coûte le plus cher

Renoncer à l’inspection pour gagner une surenchère.

Quand plusieurs acheteurs se disputent une propriété, la tentation est forte de déposer une offre sans condition d’inspection pour être plus attrayant. C’est le pari le plus risqué de tout le processus.

Une fondation à reprendre, une toiture complète, un système électrique non conforme, une contamination du sol: ce sont des montants à cinq chiffres, parfois six. Vous les découvrez après la signature, et vous n’avez aucun recours contre le vendeur pour un problème qu’une inspection normale aurait révélé.

Si vous devez absolument déposer une offre sans condition d’inspection, faites-le seulement si vous avez pu faire inspecter la propriété avant de déposer votre offre. Le courtier est d’ailleurs tenu de recommander à l’acheteur une inspection complète (article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité). Si vous y renoncez malgré tout, vous apposez vos paraphes à la section 8 de la promesse d’achat: vous y reconnaissez avoir été informé de votre droit de faire inspecter l’immeuble, y avoir renoncé, et avoir été informé par le courtier des risques de ne pas faire d’inspection.

Comment choisir votre inspecteur

Au Québec, la profession n’a pas d’ordre professionnel comme les architectes ou les ingénieurs. Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) délivre un certificat aux inspecteurs en bâtiment résidentiel, sur une base volontaire; il deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. D’ici là, la qualité varie beaucoup : privilégiez un inspecteur certifié par la RBQ qui suit la norme BNQ 3009-500.

Ce qu’il faut vérifier:

L’appartenance à une association reconnue d’inspecteurs en bâtiment
Une assurance responsabilité professionnelle en vigueur
L’utilisation d’un contrat de service et d’une norme de pratique écrite
Un rapport écrit détaillé, avec photos, remis dans les 24 à 48 heures
L’expérience avec votre type de propriété, ce qui compte particulièrement pour un plex ou un bâtiment ancien

Et surtout: soyez présent pendant l’inspection. Le rapport écrit est utile, mais ce que l’inspecteur vous dit en pointant les choses vaut souvent davantage. Prévoyez deux à trois heures.

Ce que l’inspection ne couvre pas

Une inspection est visuelle. L’inspecteur ne perce pas les murs, ne soulève pas les tapis et ne déplace pas vos meubles. Il ne se prononce pas non plus sur la conformité au zonage, sur la valeur de la propriété, ni sur les vices cachés au sens juridique.

Elle réduit le risque, elle ne l’élimine pas. C’est pour cette raison que les déclarations du vendeur, le certificat de localisation et le procès-verbal des assemblées de copropriété comptent tout autant.

Pour la suite, lisez la liste de vérification d’inspection et les signaux d’alarme qui justifient de se retirer.

Vous avez un rapport d’inspection en main et vous ne savez pas si le problème est majeur ou normal? Envoyez-le-moi. Je vous dirai franchement ce qui mérite une renégociation.