Infestation maison Québec: vos recours réels

Des fourmis noires sortent du cadre de porte du sous-sol en mai. La vraie question n’est pas quel produit acheter: c’est qui paie, et dans quel délai vous pouvez le réclamer. Trois situations, trois horloges: le propriétaire chez lui, l’acheteur qui découvre l’infestation après la vente, le locataire devant son locateur.

Ce qu’un rapport d’inspection dit d’une infestation, et ce qu’il ne dit pas

La norme suivie par les inspecteurs en bâtiment du Québec, BNQ 3009-500 version 2022 R1, traite la vermine à deux endroits qui semblent se contredire.

La clause 7.2.3, « Présence de certains signes », impose une obligation. L’inspecteur doit porter à l’attention du demandeur tout signe pouvant suggérer la présence potentielle de rongeurs, d’insectes ou d’autre vermine susceptibles d’endommager les composantes du bâtiment.

L’annexe A retire ensuite le diagnostic. Son point m) est net: les pratiques décrites ne permettent pas de déterminer la présence ou l’absence de cette vermine, parce qu’une expertise technique est requise pour trancher. Le point n) traite la moisissure de même, comme l’explique notre texte sur la moisissure dans une maison au Québec.

« Aucun insecte détecté » n’existe donc pas dans un rapport conforme, et le silence du rapport n’est pas un certificat d’absence. Le cadre de travail de l’inspecteur est décrit dans notre liste de ce qu’on vérifie en inspection préachat.

Qui peut légalement traiter une infestation, et comment le vérifier

Le guide du ministère de l’Environnement sur le Règlement sur les permis et les certificats pour la vente et l’utilisation des pesticides, version de juillet 2026, distingue deux documents qu’on confond.

L’entreprise qui exécute des travaux pour autrui doit détenir un permis de sous-catégorie C5, « Application en gestion parasitaire ». La personne qui applique le pesticide, ou qui surveille ces activités sur les lieux, doit détenir un certificat de sous-catégorie CD5, dont le renouvellement exige depuis janvier 2025 des activités de formation continue accréditées.

Vérifiez les deux vous-même: le registre public des permis et des certificats délivrés du ministère donne la date d’expiration et les activités que chaque titulaire a le droit d’exercer.

Fourmis charpentières: le cas qui touche la charpente

Ressources naturelles Canada les décrit comme les plus grands destructeurs de bois en Amérique du Nord. La fourmi ne mange pas le bois: elle le gruge pour y creuser son nid, souvent dans le bois humide des bâtiments, et ces galeries affaiblissent la charpente.

Les cibles nommées par la fiche fédérale sont précises: pièces de soutènement, colonnes de véranda, seuils, solives, poutres, dormants de fenêtre, boiseries extérieures. Le signe à chercher n’est pas la fourmi, c’est l’amas de particules de bois à la sortie des galeries. Sondez le bois suspect au marteau: un bruit sourd indique un nid. Les vols nuptiaux vont de mai à la fin juillet, ce qui explique la découverte printanière.

Ce volet structural fait entrer les fourmis charpentières dans le vocabulaire du vice caché. L’article 1726 du Code civil garantit le bien contre les vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas donné si haut prix. Est apparent, ajoute le même article, le vice qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert.

Je ne cite ici aucun jugement: les bases de jurisprudence publiques m’ont refusé l’accès pendant la rédaction. Reste le texte de l’article et la preuve qu’il exige: l’étendue des galeries, leur ancienneté, le lien avec une humidité que le vendeur connaissait. Les quatre conditions sont dans notre article sur le vice caché au Québec.

Les coccinelles asiatiques d’octobre et les araignées du garage, elles, ne figurent dans aucune liste officielle: déclarez-les quand même, mais une nuisance sans trace ni dommage franchit rarement le seuil de gravité de l’article 1726.

Infestation découverte après la vente: les recours de l’acheteur

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, DV 00001 version V24 de juin 2022, consacre sa section D6 aux animaux indésirables. Elle tient en trois lignes.

• D6.1: est-ce qu’il y a déjà eu présence d’insectes ou d’animaux indésirables à l’intérieur de l’immeuble?
• D6.1 a): quels insectes ou quels animaux, avec les cases fourmis charpentières, souris, rats, punaises de lit, chauves-souris et autre.
• D6.1 b): avez-vous eu recours aux services d’un exterminateur professionnel?

D6.1 demande s’il y a déjà eu, pas s’il y en a encore: une infestation traitée en 2019 se déclare quand même. La sous-question b) est celle qu’on oublie, alors que la facture de l’exterminateur date l’événement mieux qu’un souvenir. Les précisions vont en D15, avec le numéro de la clause visée.

Après la vente, c’est l’article 1739 qui mène. L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit dans un délai raisonnable depuis sa découverte, et le texte est taillé pour une colonie: lorsque le vice apparaît graduellement, le délai court du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Éducaloi situe ce délai de six mois à un an, exceptionnellement plus si le vice se manifeste saisonnièrement.

Éducaloi ajoute la consigne que les acheteurs pressés enfreignent: ne commencez pas les travaux à vos frais, parce que le vendeur doit avoir l’occasion de vérifier l’existence et la gravité du vice, d’en constater les dommages et de le réparer. Seules les réparations urgentes échappent à la règle. Vous avez trois ans à partir de la découverte, non de la date d’achat, pour poursuivre. Le guide de l’acheteur liste les documents à réclamer.

Logement loué: l’obligation du locateur, et les délais de Laval

L’article 1910 du Code civil oblige le locateur à délivrer un logement en bon état d’habitabilité et à le maintenir ainsi pendant tout le bail, et la clause où le locataire reconnaît ce bon état est sans effet. L’article 1913 définit le logement impropre à l’habitation: celui dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants. L’article 1917 permet au tribunal de le déclarer d’office et d’accorder des dommages punitifs si l’état résulte de la négligence du locateur.

JuridiQC, du ministère de la Justice, rappelle que tout part de cette distinction. Pour quitter un logement impropre, l’avis écrit doit partir avant votre départ ou dans les dix jours qui suivent. Le remboursement d’un exterminateur que vous avez payé exige quatre conditions cumulatives: avoir informé ou tenté d’informer le propriétaire avant d’engager la dépense, une absence d’action en temps utile, une dépense urgente et nécessaire, un montant raisonnable.

À Laval, le Code du logement L-12519, adopté le 5 septembre 2017, énumère à son article 7 d) les nuisibles visés, blattes, punaises de lit, guêpes et abeilles dont le nid est à l’intérieur, rats, souris et mulots, puis fixe des délais que peu de propriétaires connaissent.

La déclaration de l’entreprise doit aussi porter le numéro de permis du gestionnaire de parasites et le numéro de certificat de l’exterminateur. À Montréal, le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements oblige l’exterminateur à déclarer chaque intervention contre les punaises de lit dans les 5 jours.

L’obligation n’est pas à sens unique. Éducaloi a recensé le 24 mars 2026 deux décisions du Tribunal administratif du logement aux issues opposées. Le 14 mars 2025, des coquerelles: l’encombrement empêchait l’exterminateur de travailler, bail résilié, expulsion et environ 1 500 $ à verser à la propriétaire. Le 6 mai 2025, des punaises de lit: près de 1 725 $ mais bail maintenu, parce que les locataires avaient coopéré. Personne ne peut donc vous promettre un résultat. Les autres obligations du bailleur sont dans notre guide sur la gestion de propriétés locatives à Montréal et à Laval.

Copropriété et assurance: qui paie au bout du compte

En copropriété divise, la question n’est pas si le syndicat doit agir, mais comment la facture se répartit. L’article 1039 lui confie la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes, et l’article 1077 le rend responsable des dommages causés aux copropriétaires par le défaut de cet entretien. Mais l’article 1064 ramène le coût à tout le monde: chacun contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Un traitement payé par le syndicat est un traitement payé par les copropriétaires.

L’assurance, maintenant, et la réponse est décevante. Le guide Tout connaître sur l’assurance habitation du Bureau d’assurance du Canada donne ses exemples d’exclusions: inondation, glissement de terrain, tremblement de terre, déversement de mazout, biens illégalement acquis, actes criminels, guerre et terrorisme, dommages graduels. La vermine n’y est pas nommée.

Aucune source officielle ouverte pendant la rédaction ne nomme la vermine dans une exclusion type au Québec. Ce que je constate, c’est que « dommages graduels » décrit très exactement une colonie installée depuis trois ans. La réponse vit donc dans le libellé de votre police: demandez-la par écrit à votre assureur avant les travaux.

Questions fréquentes

L’inspecteur n’a rien vu et j’ai trouvé un nid deux mois plus tard. Est-il responsable? La norme BNQ 3009-500 lui impose de signaler les signes, mais son annexe A exclut de déterminer la présence ou l’absence de vermine. Le débat porte donc sur l’existence de signes visibles le jour de la visite.

Un exterminateur dit ne pas avoir besoin de permis pour une maison unifamiliale. Exact? Non. Le permis C5 ne prévoit aucune exception liée au type de bâtiment, et la personne qui applique le produit doit détenir le certificat CD5. Vérifiez les deux au registre public du ministère de l’Environnement.

Mon locataire refuse de laisser entrer l’exterminateur. Selon Éducaloi, le Tribunal administratif du logement peut lui ordonner de donner accès, exiger qu’il désencombre et prépare le logement, autoriser un accès urgent, accorder des dommages et, en cas de manquements graves, autoriser la fin du bail.

Pour compléter, lisez le vice caché au Québec: les conditions et vos recours et la déclaration du vendeur au Québec: le formulaire DV 00001.

Une infestation découverte avant une mise en vente ou pendant une promesse d’achat change la stratégie, pas seulement le budget? Écrivez-moi. Je vous aide à documenter la situation et à la déclarer correctement, en français, en anglais ou en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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