Immobilier 101

Hériter d'une propriété au Québec

Par Georges Matar · 16 mai 2026 · 7 min de lecture

Quand une maison fait partie d’une succession, la première question des héritiers est presque toujours : est-ce qu’on vend ? Avant d’y répondre, il y a un ordre à respecter, des personnes précises qui peuvent signer, et quelques coûts que personne ne voit venir.

Je suis courtier, pas notaire ni fiscaliste : ce qui suit donne des repères généraux, vérifiés auprès des sources officielles. Pour votre dossier, votre notaire et votre fiscaliste restent la référence.

Qui fait quoi : le liquidateur et le notaire

Le liquidateur administre la succession : inventaire, paiement des dettes, déclarations de revenus, remise des biens. Si le testament n’en nomme pas, la charge revient à l’ensemble des héritiers, qui peuvent en désigner un à la majorité. En cas de blocage, le tribunal tranche.

Sauf si le testament lui donne des pouvoirs plus larges, le liquidateur ne peut pas vendre la maison seul. Il lui faut le consentement des héritiers ou, à défaut, l’autorisation du tribunal.

Le notaire intervient à chaque étape qui touche l’immeuble : vérification du testament, déclaration de transmission, acte de vente ou de partage. Si le défunt était marié ou uni civilement, le partage du patrimoine familial, qui comprend normalement la résidence familiale, se règle aussi. Depuis le 30 juin 2025, il en va de même pour un couple en union parentale : la valeur du patrimoine d’union parentale, qui comprend les résidences de la famille, se partage à parts égales entre le conjoint survivant et les héritiers. Le notaire confirme quel régime s’applique.

Première étape : trouver le bon testament

Il faut d’abord l’acte de décès délivré par le Directeur de l’état civil. L’attestation de l’entreprise funéraire ne suffit pas.

Une seule demande de recherche testamentaire couvre ensuite les registres de la Chambre des notaires et du Barreau du Québec. Vous recevez un certificat qui indique si un testament y est inscrit et chez qui. Un testament écrit à la main et gardé à la maison n’y figure pas : fouillez aussi les papiers.

Testament notarié : aucune vérification requise. Le liquidateur peut agir rapidement.
Testament olographe ou devant témoins : il doit être vérifié par le tribunal ou par un notaire. Comptez plusieurs semaines de succession pratiquement bloquée.

Sans testament, le Code civil désigne les héritiers. Le conjoint marié, uni civilement ou en union parentale en fait partie : avec des enfants, il reçoit le tiers de la succession, et les enfants les deux tiers. Un conjoint de fait hérite donc seulement s’il formait une union parentale avec le défunt au moment du décès, ce qui suppose en règle générale un enfant commun né ou adopté depuis le 30 juin 2025. Sinon, il n’hérite pas sans testament.

La déclaration de transmission : l’étape qui débloque la maison

La déclaration de transmission est un acte notarié, publié au Registre foncier du Québec, qui identifie les héritiers et la part de chacun dans l’immeuble. Sans elle, l’immeuble ne peut être ni vendu ni hypothéqué : le notaire de l’acheteur doit voir un titre qui passe du défunt à ceux qui signent. Si le testament est olographe ou devant témoins, elle doit mentionner qu’il a été vérifié. Voyez aussi comment se déroule le processus notarial.

Les trois options, et leurs pièges

Vendre. Les successions vendent souvent sans garantie légale de qualité, puisque personne ne connaît l’historique de la maison. L’OACIQ juge cette exclusion justifiée dans ce cas. Elle tend toutefois à faire baisser le prix, et ne protège pas celui qui cache sciemment un défaut connu. Voyez aussi le coût réel de vendre une maison.

Un héritier rachète les autres. Il faut une valeur que tous acceptent et un financement : l’héritier qui rachète doit généralement obtenir sa propre hypothèque. Des droits de mutation peuvent aussi s’appliquer (voir plus bas).

Garder la maison en indivision. L’administration courante se décide à la majorité, mais vendre, hypothéquer ou transformer l’immeuble exige l’unanimité. Personne n’est tenu de rester dans l’indivision : un héritier peut en principe demander le partage en tout temps, sauf convention écrite qui le reporte (30 ans au plus, renouvelable). Celui qui habite seul la maison doit une indemnité aux autres. Mettez par écrit, chez le notaire, qui paie quoi et comment on en sort.

Les impôts : ce qui s’applique vraiment

Question	Réponse courte
Impôt sur l’héritage ?	Non. Il n’y en a pas au Canada.
Impôt au décès ?	Possible, sur la déclaration finale du défunt.
Résidence principale ?	L’exemption peut effacer le gain, si elle est désignée.
Maison léguée au conjoint ?	Transfert au coût : l’impôt est reporté, sauf choix contraire.
Coût pour les autres héritiers ?	La juste valeur marchande au décès.

Au décès, la personne est réputée avoir vendu ses biens à leur juste valeur marchande, et le gain se déclare sur sa déclaration finale, fédérale et québécoise. Un chalet ou un immeuble locatif est souvent imposé : une seule propriété par unité familiale peut être désignée résidence principale pour une même année. Le coût de départ des héritiers étant la valeur au décès, une vente rapide à prix semblable laisse peu de gain.

Avant de distribuer les biens, le liquidateur demande un certificat à Revenu Québec et un autre à l’Agence du revenu du Canada. Sans eux, il peut répondre personnellement des impôts impayés, jusqu’à la valeur des biens distribués.

La taxe de bienvenue. Un héritage est un transfert au sens de la loi sur les droits de mutation, et les droits sont dus à la publication de la déclaration de transmission. Enfants, petits-enfants, parents et conjoint en sont exonérés, mais la ville peut exiger un droit supplétif, généralement 200 $, auquel la loi lui permet de renoncer en cas de décès. Un frère, une sœur, un neveu ou un ami paie les droits au complet, calculés sur la valeur marchande. Le calculateur de taxe de bienvenue donne l’ordre de grandeur.

La Chambre des notaires donne cet exemple : une mère lègue sa maison à ses trois enfants, et l’un rachète la part des deux autres. Le premier transfert est exonéré, le second peut entraîner des droits sur les deux tiers rachetés. La forme de l’acte, partage ou vente, peut changer le résultat : posez la question au notaire avant de signer.

La maison vide : ce qui continue de courir

L’assurance. Avisez l’assureur tout de suite. La plupart des polices réduisent ou suspendent la couverture après environ 30 jours sans occupant, sauf permis ou avenant d’inoccupation. Demandez ses conditions par écrit : chauffage minimal, visites, eau fermée.

Les taxes et les comptes. Les taxes municipales et scolaires, l’hypothèque et l’électricité continuent de courir, et les taxes sont des dettes prioritaires de la succession.

Ne videz pas la maison trop vite. Un héritier qui mêle les biens de la succession aux siens avant l’inventaire peut devenir responsable des dettes au-delà de ce qu’il reçoit. Les souvenirs de famille peuvent se partager si tous sont d’accord.

Obtenir une valeur : courtier ou évaluateur agréé ?

Il y a deux besoins : la valeur au décès, pour l’impôt, et le prix réaliste aujourd’hui. L’évaluation municipale ne sert à aucun des deux.

L’analyse comparative de marché d’un courtier s’appuie sur les ventes comparables du secteur. Elle sert à choisir entre vendre et garder, puis à fixer un prix. L’estimateur de valeur donne un premier point de départ.

Un évaluateur agréé produit un rapport formel, qui peut viser la date exacte du décès. Il est indiqué quand la valeur doit tenir devant le fisc, lors d’un rachat ou quand les héritiers ne s’entendent pas. Revenu Québec cite d’ailleurs le rapport d’un évaluateur parmi les pièces qui justifient un gain déclaré au décès.

Les 30 premiers jours

La loi ne vous presse pas de vendre. Les héritiers ont six mois pour accepter ou refuser la succession, et chauffer, assurer ou réparer une fuite ne vaut pas acceptation.

Obtenez l’acte de décès du Directeur de l’état civil.
Lancez la recherche testamentaire.
Confirmez qui est liquidateur.
Appelez l’assureur et sécurisez la maison : clés, chauffage, courrier.
Rassemblez les titres, les comptes de taxes et le relevé hypothécaire.
Obtenez un ordre de grandeur de la valeur au décès.
Ne vendez et ne signez rien avant d’avoir vu le notaire.

Vous héritez d’une propriété à Laval, à Montréal, sur la Rive-Nord ou sur la Rive-Sud ? Écrivez-moi : je prépare une analyse comparative, à la date du décès et aujourd’hui, et on regarde les options ensemble.