Investissement

Plex à revenus à Montréal et Laval

Par Georges Matar · 22 juin 2026 · 7 min de lecture

Un plex, c’est deux achats en un : un logement pour vous et une petite entreprise de location. Ni raccourci vers la richesse, ni piège réservé aux experts : ça fonctionne quand on fait les calculs honnêtement et qu’on connaît les règles du Québec avant de signer.

Information générale, pas un avis juridique, fiscal ou financier : validez votre cas avec votre prêteur, votre notaire et votre comptable.

Habiter le plex ou seulement l’exploiter

Pour un premier acheteur, l’immeuble à revenus est presque toujours un plex de 2 à 4 logements. À partir de 5, on passe au financement commercial.

Propriétaire occupant : vous habitez un logement, les loyers paient une partie de vos coûts et le financement est plus accessible. Placement pur : vous n’y habitez pas, les chiffres doivent tenir seuls et le financement est plus exigeant. Pour un débutant, l’occupation est souvent la porte d’entrée réaliste. Je la compare au condo dans triplex ou condo à Montréal.

Le financement : les règles générales

Selon la SCHL, pour mettre moins de 20 %, vous devez habiter l’immeuble (1 à 4 logements) et le payer moins de 1 500 000 $.

Situation	Mise de fonds minimale
Duplex occupé	5 % des premiers 500 000 $, 10 % sur le reste
Triplex ou quadruplex occupé	10 %
Plex de 2 à 4 logements non occupé	20 %

Sous 20 %, la prime d’assurance s’ajoute au prêt, mais la taxe de 9 % sur cette prime se paie comptant chez le notaire. Revenu Québec a annoncé qu’elle passera à 9,975 % pour les primes payées après le 31 décembre 2026.

Pour un immeuble occupé, la SCHL permet d’ajouter à vos revenus jusqu’à 100 % des loyers bruts d’un duplex et, pour un triplex ou un quadruplex, jusqu’à 50 % des loyers bruts ou le revenu locatif net. Chaque prêteur a sa politique : faites-vous préqualifier sur l’immeuble visé.

Le vrai calcul : une méthode, pas une promesse

Voici la méthode, avec des chiffres ronds inventés pour l’exemple, qui ne sont ni des loyers ni des prix du marché. Triplex, vous habitez un logement, deux sont loués.

Poste	Par année
Loyers bruts : 2 logements à 1 500 $ par mois	36 000 $
Moins : inoccupation et impayés (hypothèse de 5 %)	1 800 $
Moins : taxes municipales et scolaire	6 000 $
Moins : assurance de l’immeuble	2 400 $
Moins : réserve d’entretien	4 800 $
Moins : chauffage et électricité payés par le propriétaire	1 800 $
Revenu net avant hypothèque	19 200 $
Moins : paiements hypothécaires (2 600 $ par mois)	31 200 $
Écart à payer de votre poche	12 000 $, soit 1 000 $ par mois

Ici, votre propre logement vous coûte 1 000 $ par mois, dont une partie rembourse du capital : comparez-le à votre loyer actuel. En placement pur, calculez avec tous les logements loués : un écart négatif, c’est vous qui subventionnez l’immeuble.

Remplacez ensuite chaque chiffre par un vrai : baux, comptes de taxes, soumission d’assurance, factures d’énergie et paiement du calculateur hypothécaire. Prévoyez aussi la taxe de bienvenue sur l’immeuble entier.

Les loyers : ce que la loi permet vraiment

Au Québec, le locataire a le droit de rester dans son logement tant qu’il respecte ses obligations, et le bail se reconduit automatiquement.

Pour un bail de 12 mois, l’avis d’augmentation se donne par écrit 3 à 6 mois avant la fin. Le locataire a un mois pour répondre, et son silence vaut acceptation. S’il refuse, vous avez un mois pour demander au Tribunal administratif du logement (TAL) de fixer le loyer, sinon le bail est reconduit aux mêmes conditions.

Depuis le 1er janvier 2026, le TAL applique une méthode simplifiée, avec son outil de calcul. La base est la moyenne de l’IPC du Québec sur trois ans : 3,1 % pour les baux qui commencent entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027. S’y ajoutent la part des hausses de taxes et d’assurance qui dépasse cette base, et les travaux majeurs, récupérés à 5 % de leur coût par année.

Un loyer bas ne rattrape donc pas le marché en un an, même au changement de locataire : le nouveau peut faire fixer son loyer s’il paie plus que le plus bas des 12 derniers mois (section G du bail).

L’exception de la section F. Dans un immeuble prêt à l’habitation depuis 5 ans ou moins, le TAL ne fixe pas le loyer, si la section F du bail le mentionne. Si le bail est conclu, et l’immeuble prêt, après le 20 février 2024, le bail doit aussi indiquer le loyer maximal de ces 5 ans. Sans ces mentions, pas d’exception.

Reprise, éviction, cession : les règles actuelles

Reprise. Vous pouvez reprendre un logement pour vous, vos parents, vos enfants ou un proche dont vous êtes le principal soutien, avec un avis d’au moins 6 mois avant la fin du bail. Le silence du locataire vaut refus, et vous avez un mois pour saisir le TAL.
Aînés. Aucune reprise si le locataire ou son conjoint a 65 ans ou plus, l’habite depuis au moins 10 ans et a un revenu d’au plus 125 % du seuil d’admissibilité à un logement à loyer modique, sauf exceptions, comme un propriétaire de 65 ans ou plus qui veut y habiter.
Indivision. Si vous achetez en indivision avec quelqu’un d’autre que votre conjoint, vous ne pouvez en principe reprendre aucun logement.
Éviction. Évincer un locataire pour subdiviser, agrandir ou changer l’affectation d’un logement est interdit jusqu’au 6 juin 2027, sauf exceptions. N’achetez pas en comptant là-dessus.
Cession de bail. Depuis le 21 février 2024, vous pouvez refuser une cession sans motif sérieux, mais le bail est alors résilié à la date de cession indiquée. Sans réponse dans les 15 jours, vous êtes réputé accepter.

Acheter un immeuble déjà loué

La vente ne met pas fin aux baux : vous les reprenez tels quels. Avant de lever vos conditions, obtenez chaque bail, les derniers avis de modification, la liste des loyers (qui paie le chauffage) et les dossiers ouverts au TAL. Comparez les loyers déclarés aux baux et aux dépôts réels. Gardez aussi les factures et les comptes de taxes : ils justifieront vos hausses.

Si tout est loué et que vous voulez y habiter, c’est vous, après la signature, qui envoyez l’avis de reprise. Achetez en mars un plex dont les baux finissent le 30 juin, et c’est trop tard pour cette année : prévenez votre prêteur. Avisez aussi chaque locataire, par écrit, du changement de propriétaire.

Inspecter un plex, pas un bungalow

Faites inspecter tous les logements, pas seulement celui qui est libre (le vendeur donne aux locataires un préavis de 24 heures). Mes priorités :

Électricité : entrées et panneaux de chaque logement, câblage ancien ou modifié sans permis.
Sécurité incendie : séparations coupe-feu entre logements, issues, avertisseurs de fumée.
Chauffe-eau : combien, quel âge, achetés ou loués.
Mazout : exigez la preuve du retrait de tout réservoir, surtout enfoui : il peut compliquer l’assurance.
Fondations : fissures, infiltrations, drain, et la pyrite sous la dalle, un risque connu dans la région.
Permis : vérifiez à la ville que le nombre de logements est autorisé et que les gros travaux ont eu leur permis.

Voyez aussi quand faire l’inspection.

Impôts et assurance

Les loyers sont imposables, au fédéral (formulaire T776) comme au Québec (TP-128). La déduction pour amortissement est facultative, vise le bâtiment et non le terrain, et ne peut ni créer ni augmenter une perte locative. À la vente, l’amortissement réclamé peut être récupéré dans votre revenu.

Selon l’Agence du revenu du Canada, l’exemption pour résidence principale ne couvre que la partie que vous habitez : le gain sur la partie louée est imposable. Voyez un comptable avant l’offre.

Dites à votre assureur que l’immeuble est loué, et vérifiez la responsabilité civile et la perte de loyers. La loi n’oblige pas vos locataires à s’assurer, mais le bail peut l’exiger.

Vous regardez un premier plex, pour l’habiter ou pour le louer ? Écrivez-moi : on refait le calcul avec les vrais baux et les vrais comptes, avant l’offre.