Quelles déductions un propriétaire peut réclamer au Québec

La maison que vous habitez ne donne droit à aucune déduction, et ce n’est pas un oubli du législateur. Tout change dès qu’un logement rapporte un loyer ou qu’une pièce sert à gagner un revenu d’entreprise. Voici où passe la frontière pour l’année d’imposition 2026, ce que l’amortissement coûte vraiment à la revente, et les deux mesures québécoises que les propriétaires laissent sur la table.

Résidence principale: aucune déduction, et une déclaration quand même

La règle a une raison, et elle est écrite. Le ministère des Finances du Québec la formule sans détour dans son recueil des dépenses fiscales. Le gain en capital réalisé à l’aliénation d’une résidence principale est exonéré en vertu de l’article 271 de la Loi sur les impôts, et « en contrepartie, l’octroi de cette exonération justifie le fait de ne pas admettre en déduction du revenu les dépenses d’amélioration, les intérêts hypothécaires, les impôts fonciers et les autres frais engagés relativement à une résidence principale ». Le même document ajoute que les pertes en capital sur un tel bien ne donnent lieu à aucun allègement fiscal. Vous n’avez donc pas un régime incomplet: vous avez l’autre moitié d’un échange. L’IRS, lui, accepte l’intérêt d’un prêt garanti par une habitation principale ou secondaire, sous un plafond d’endettement. Les deux systèmes ne se découpent pas à la carte.

L’exemption, elle, se mérite par un formulaire. Depuis l’année d’imposition 2016, l’Agence du revenu du Canada n’accorde l’exemption que si la vente est déclarée à l’annexe 3, avec l’année d’acquisition, le produit de disposition et la description du bien. Pour les dispositions de 2017 et suivantes, le formulaire T2091(IND) s’ajoute. Une désignation produite en retard coûte le moindre de 8 000 $ ou de 100 $ par mois complet écoulé depuis l’échéance initiale.

Détail québécois que peu de vendeurs connaissent: pour une année d’imposition qui se termine après le 2 octobre 2016, une résidence ne peut être désignée comme résidence principale au Québec que si elle l’a été au fédéral. Le geste fédéral commande le traitement québécois, pas l’inverse.

Immeuble à revenus: dépense courante ou dépense en capital

Sur un immeuble loué, presque tout finit par se déduire. La vraie question est quand. Le guide T4036 de l’Agence du revenu du Canada pose quatre tests, et donne ses propres exemples.

L’intérêt se déduit: le guide autorise la déduction de l’intérêt sur les sommes empruntées pour acheter ou améliorer un bien de location. L’intérêt sur de l’argent refinancé à des fins personnelles, non. Les frais engagés pour emprunter, évaluation, traitement du dossier et assurance prêt hypothécaire, s’étalent sur cinq ans, à raison de 20 % par année. Tout cela se rapporte au fédéral sur le formulaire T776.

L’amortissement du bâtiment: la déduction qui se reprend à la revente

Une dépense en capital n’est pas perdue: elle s’ajoute au coût du bien et ouvre droit à la déduction pour amortissement. La plupart des bâtiments acquis après 1987 tombent dans la catégorie 1, à 4 % par année. Le mobilier et les appareils ménagers relèvent de la catégorie 8, à 20 %. L’année de l’acquisition, la règle de la demi-année limite la déduction à la moitié des ajouts nets à la catégorie.

Elle est facultative. L’ARC est explicite: vous pouvez demander n’importe quel montant, de zéro au maximum permis.

Elle ne peut pas fabriquer de perte. L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter une perte locative. Il réduit un revenu, il n’en creuse pas le déficit.

Elle se reprend. L’année où vous disposez du bien, vous pourriez devoir ajouter un montant à votre revenu à titre de récupération d’amortissement, ou déduire une perte finale. L’amortissement déplace donc l’impôt dans le temps: il ne l’efface pas. Sur un immeuble dont la valeur a monté, la récupération tombe dans la même déclaration que le gain en capital, la même année.

Avant de décider, il faut un ordre de grandeur de la valeur actuelle de l’immeuble. L’estimateur de valeur de propriété donne ce point de départ, qui ne remplace ni un évaluateur agréé ni votre comptable.

Le plex que vous habitez: le prorata, et la ligne à ne pas franchir

Le guide T4036 règle la répartition avec un exemple chiffré: si vous louez 4 pièces d’une maison de 10 pièces, vous déduisez 100 % des dépenses qui ne concernent que les pièces louées, plus 40 %, soit 4 sur 10, des dépenses qui touchent tout l’immeuble, comme les taxes et l’assurance. La superficie louée en mètres carrés est l’autre base acceptée. Choisissez une méthode, écrivez le calcul, gardez le même prorata d’une année à l’autre.

La ligne à ne pas franchir tient en une phrase du même guide: vous pouvez demander l’amortissement sur la partie louée si cela ne crée ni n’augmente une perte locative et si vous ne désignez pas le bâtiment comme votre résidence principale. Les deux avantages ne se cumulent pas. Sur un duplex ou un triplex que vous occupez, à Laval comme à Montréal, l’exemption vaut presque toujours plus que 4 % par année sur la partie louée. Le calcul du rendement est dans le guide honnête du plex à revenus.

Bureau à domicile: le travailleur autonome déduit ce que le salarié ne peut pas

Pour un travailleur autonome, l’ARC exige l’une de deux conditions: que l’espace soit votre lieu d’affaires principal, ou que vous l’utilisiez uniquement pour gagner votre revenu d’entreprise et de façon régulière et continue pour rencontrer vos clients.

La liste des dépenses est plus longue que celle d’un salarié: chauffage, électricité, assurance habitation, produits d’entretien, réparations, et une part des impôts fonciers et de l’intérêt hypothécaire. La répartition se fait sur une base raisonnable, par exemple la superficie de l’espace de travail divisée par celle du logement. La limite: la déduction ne peut pas dépasser le revenu net de l’entreprise avant ces dépenses. La consolation: le solde inutilisé se reporte à l’exercice suivant. Tout passe par le formulaire T2125.

Le piège est dans la même page de l’ARC: les règles sur le gain en capital et sur la récupération s’appliqueront si vous déduisez de l’amortissement sur la partie de votre résidence utilisée pour l’entreprise et que vous vendez ensuite votre résidence. Réclamer la DPA sur son bureau, c’est sortir une fraction de sa maison de l’exemption. Les conditions propres au salarié sont plus étroites et l’article sur l’impôt du propriétaire au Québec les détaille.

Deux mesures québécoises que les propriétaires oublient

Le crédit d’impôt pour maintien à domicile des aînés. Il vise les 70 ans ou plus, et son taux est majoré d’un point par année depuis 2022: 39 % en 2025, 40 % en 2026. Le plafond annuel de dépenses admissibles est de 19 500 $ pour un aîné autonome et de 25 500 $ pour un aîné non autonome. La réduction commence à 3 % par dollar de revenu familial au-delà de 72 465 $ en 2026, puis passe à 7 % au-delà de 117 395 $. Ce qui intéresse un propriétaire: les services reconnus comprennent l’entretien et l’approvisionnement à l’égard d’une habitation ou du terrain sur lequel elle est située, mais le coût des matériaux et des autres biens acquis à l’occasion du service est exclu. Le contrat de déneigement, oui. La pelle, non. Référence: l’article 1029.8.61.5 de la Loi sur les impôts.

La subvention aux aînés pour compenser une hausse de taxes municipales. Elle existe depuis 2016, aux articles 210.7 à 210.9 de la Loi sur la fiscalité municipale. Il faut avoir 65 ans à la fin de l’année précédente, être propriétaire de sa résidence depuis au moins quinze années consécutives, et avoir un revenu familial d’au plus 64 200 $ pour une subvention demandée pour 2026. Condition de fond: la hausse de valeur de votre unité doit dépasser de 7,5 % la hausse moyenne subie par toutes les unités à un seul logement inscrites au rôle. Le montant correspond au moindre de 500 $ et de la partie des taxes foncières générales rattachée à cet excédent.

Ce n’est pas théorique ici. Le rôle 2025-2026-2027 de Laval, entré en vigueur le 1er janvier 2025 et fondé sur les conditions du marché au 1er juillet 2023, affiche une hausse de 37 % pour le secteur résidentiel par rapport au rôle précédent, et une valeur moyenne de 622 300 $ pour une unifamiliale. Quand un rôle bouge de cette ampleur, l’écart entre une unité et la moyenne cesse d’être une abstraction. Le compte de taxes est décortiqué dans les taxes foncières à Montréal et à Laval, et la marche à suivre dans contester son évaluation municipale.

Les pièces à conserver, et pendant combien de temps

La règle générale de l’ARC est de six ans à compter de la fin de la dernière année d’imposition à laquelle les registres se rapportent. Une exception change tout pour un propriétaire: les registres qui portent sur l’acquisition et la disposition de biens à long terme se conservent indéfiniment. Une facture de dépense en capital de 2011 sert encore en 2038, parce que c’est elle qui établit le coût du bien, donc le gain.

Le minimum à classer par immeuble: l’acte notarié et l’état des ajustements, le reçu des droits de mutation, chaque facture de travaux annotée courante ou capital, les baux, le calcul écrit de votre prorata, et le tableau de la fraction non amortie du coût en capital.

Je suis courtier, pas fiscaliste. Les taux et les plafonds cités ici valent pour 2026 et changent chaque année: faites valider votre situation par un comptable avant de produire.

Questions fréquentes

Devrais-je demander l’amortissement sur mon immeuble locatif? C’est facultatif, et c’est une décision de trésorerie, pas une case à cocher. L’amortissement réduit l’impôt maintenant et le fait revenir à la revente sous forme de récupération. Sur un plex que vous habitez, il vous fait aussi perdre la désignation de résidence principale sur le bâtiment.

J’ai 72 ans et je paie un contrat de déneigement. Est-ce que ça compte? Les services d’entretien fournis à l’égard de l’habitation ou du terrain font partie des services reconnus au crédit pour maintien à domicile, à 40 % en 2026, sous les plafonds annuels. Le coût des matériaux et des biens achetés à l’occasion du service, lui, est exclu.

Je loue un logement de mon duplex. Quel formulaire dois-je produire? Au fédéral, le T776, avec le prorata que vous avez calculé. Revenu Québec a son propre formulaire de revenus de location: demandez-le à votre comptable, parce que les deux déclarations ne se remplissent pas de la même façon.

Pour compléter, lisez les avantages fiscaux des premiers acheteurs au Québec et ce qu’il faut vérifier avant d’acheter un triplex à Laval.

Vous vous demandez si votre plex ou votre condo locatif vaut encore la peine d’être gardé? Écrivez-moi. On regarde les chiffres de l’immeuble ensemble, et je vous dis à quel moment il faut appeler le fiscaliste.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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