Impôt et propriétaire au Québec : ce qui se déduit

Vendre sa maison sans impôt, déduire ses intérêts hypothécaires, passer une rénovation dans ses dépenses : trois idées qui circulent, et une seule tient. Au Québec, vous produisez deux déclarations, et chaque administration a ses propres formulaires et ses propres pénalités. Voici la ligne de partage entre la maison que vous habitez et l’immeuble qui vous rapporte.

La résidence principale : exemptée, mais à déclarer

L’exemption existe et elle est généreuse. Selon l’Agence du revenu du Canada, un bien est votre résidence principale s’il s’agit d’un logement que vous possédez seul ou avec une autre personne, que vous, votre conjoint actuel ou ancien, ou l’un de vos enfants avez habité à un moment dans l’année, et que vous désignez comme tel. Le terrain compte jusqu’à un demi hectare, soit 1,24 acre. Depuis 1982, une seule résidence principale peut être désignée par unité familiale, par année.

La déclaration, elle, n’est pas facultative. Pour les années d’imposition 2016 et suivantes, l’ARC n’accorde l’exemption que si vous déclarez la disposition et la désignation dans votre déclaration de revenus : annexe 3, et formulaire T2091(IND) selon le cas. Une désignation tardive coûte le moindre de 8 000 $ ou de 100 $ par mois complet de retard.

Québec exige un second geste, sur son propre formulaire. Vous cochez la case 109 de la partie A de l’annexe G et vous joignez le formulaire TP-274. Omettre de transmettre le TP-274 entraîne une pénalité de 100 $ par mois, jusqu’à 5 000 $.

Si une partie du gain reste imposable, parce que le bien n’a pas été votre résidence principale toutes les années de détention, la moitié de ce gain entre dans votre revenu : le taux d’inclusion demeure de 1/2 dans le guide des gains en capital de l’ARC.

Ce qui ne se déduit jamais sur la maison que vous habitez

Le principe est court. Une dépense se déduit quand elle sert à gagner un revenu. La maison que vous occupez n’en produit aucun. Il n’y a donc rien à déduire : ni intérêts hypothécaires, ni capital remboursé, ni impôts fonciers, ni assurance habitation, ni le remplacement des fenêtres ou de la fournaise. L’ARC nomme d’ailleurs ces postes dans sa liste de dépenses non admissibles, même pour un employé qui travaille de la maison.

La comparaison américaine revient tout le temps. Elle est réelle : l’IRS permet de déduire les intérêts d’un prêt garanti par la résidence principale, dans une limite d’endettement de 750 000 $ pour une maison acquise après le 15 décembre 2017. Mais le contrepoids se paie à la vente : là-bas, l’exclusion du gain plafonne à 250 000 $, ou 500 000 $ pour un couple qui produit conjointement. Ici, l’exemption n’a pas de plafond. Les deux régimes ne se découpent pas à la carte.

Le bureau à domicile : la déduction existe, les conditions aussi

Un salarié peut déduire des frais de bureau à domicile, mais seulement si son employeur exigeait le travail à domicile et si l’un des deux tests est rempli : avoir travaillé plus de 50 % du temps depuis cet espace pendant au moins quatre semaines consécutives dans l’année, ou utiliser l’espace uniquement pour gagner le revenu d’emploi et y rencontrer des clients de façon régulière et continue. Il faut aussi un formulaire T2200 rempli et signé par l’employeur, et la méthode détaillée est la seule disponible pour 2023 et les années suivantes.

Ce qu’un salarié peut réclamer : électricité, chauffage, eau, la part de ces services dans les frais de copropriété, les frais d’accès Internet à domicile, l’entretien et les menues réparations, et le loyer s’il est locataire. Un employé à commission ajoute l’assurance habitation et les impôts fonciers. Un propriétaire salarié, lui, n’a pas de loyer à répartir : sa déduction se limite aux services et à l’entretien, au prorata de la surface utilisée.

Au Québec, la mécanique est la même mais les formulaires changent : le TP-59 pour les dépenses d’emploi, accompagné du TP-64.3, les conditions générales d’emploi, que l’employeur doit remplir. Le test québécois reprend le même seuil de plus de 50 % du temps, ou l’usage exclusif avec rencontres régulières et continues.

Immeuble à revenus : dépense courante ou dépense en capital

C’est la distinction qui décide si votre facture réduit votre impôt cette année ou dans vingt ans. Revenu Québec la formule ainsi : les dépenses courantes servent à réparer ou à entretenir un bien complet en soi et ne procurent pas d’avantages durables, alors que les dépenses en capital servent à acquérir un bien, à y faire un ajout ou à l’améliorer. Les premières se déduisent des revenus de location, les secondes s’ajoutent au coût en capital et ouvrent droit à l’amortissement.

Deux détails que les nouveaux propriétaires découvrent tard. Si vous faites les travaux vous-même, vous déduisez le coût du matériel, jamais la valeur de votre travail. Et les frais engagés pour obtenir le prêt hypothécaire se déduisent en fractions égales sur cinq ans, pas d’un coup.

Les droits de mutation ne disparaissent pas pour autant : ils grossissent le coût fiscal de l’immeuble et réduiront le gain à la revente. Chiffrez la facture avant l’offre avec le calculateur de taxe de bienvenue, puis gardez le reçu avec l’acte notarié.

Le plex où vous habitez : partager les dépenses au prorata

Dans un duplex ou un triplex occupé par le propriétaire, la règle de Revenu Québec est en deux temps. Les frais qui se rapportent uniquement à la partie louée se déduisent en entier. Les frais qui visent tout l’immeuble, taxes, assurance, toiture, se répartissent entre la partie locative et la partie personnelle selon une base de calcul raisonnable, par exemple la superficie ou le nombre de pièces occupées. Choisissez une méthode, écrivez le calcul, gardez le même prorata d’une année à l’autre.

Louer une ou deux pièces à des pensionnaires ne fait pas perdre à votre maison son statut de résidence principale. En revanche, vous ne pouvez pas demander la déduction pour amortissement sur la partie louée. La DPA est d’ailleurs facultative, et elle ne peut ni créer ni augmenter une perte locative. Sur un plex que vous habitez, la demander est rarement une bonne idée : c’est l’un des gestes qui font basculer une partie de l’immeuble hors de l’exemption.

Cas particulier : la location occasionnelle de chambres, pendant un festival par exemple, n’a pas à être incluse dans votre revenu si la période de location ne dépasse pas 20 jours dans l’année et que vous n’avez aucun autre revenu de location de chambres. Les revenus et dépenses se déclarent sur le formulaire T776 au fédéral et sur le TP-128 au Québec. Pour la partie non fiscale de la gestion, lisez ce que les premiers propriétaires doivent savoir sur la gestion locative.

Le changement d’usage, le piège le plus coûteux pour un propriétaire au Québec

Chaque fois que l’usage d’un bien change, le fisc considère que vous l’avez vendu à sa juste valeur marchande et racheté immédiatement au même montant. Un gain imposable peut donc apparaître sans qu’un sou ait changé de mains. C’est le cas que je vois le plus souvent : un couple garde son condo en location au lieu de le vendre, et découvre la facture deux ans plus tard.

Pour un changement partiel, l’ARC ne déclenche pas la disposition réputée si trois conditions sont réunies en même temps : l’usage productif de revenu est accessoire à l’usage principal comme résidence, il n’y a aucun changement structurel à la propriété, et aucune DPA n’est demandée sur le bien. Un bureau à domicile ou une chambre louée passe généralement ce test. Un logement créé au sous-sol avec entrée séparée, non.

Deux choix permettent de reporter la disposition réputée. Le paragraphe 45(2) vise le passage de l’usage personnel à l’usage locatif : vous joignez à votre déclaration de l’année du changement une lettre signée décrivant le bien et demandant l’application du paragraphe. Le paragraphe 45(3) vise l’inverse, le retour d’un bien locatif à un usage personnel, et il est impossible si de la DPA a été déduite sur le bien après 1984. Dans les deux cas, le bien peut être désigné comme résidence principale pendant un maximum de quatre années supplémentaires, même sans y habiter, et il faut résider au Canada pendant ces années.

Le point québécois à retenir. Le choix se fait au fédéral, et il s’applique ensuite automatiquement à votre déclaration du Québec, en vertu de l’article 286.1 de la Loi sur les impôts. Sans choix produit auprès de l’ARC, aucun choix équivalent n’est possible au Québec. Et si vous transformez votre résidence principale en bien servant à gagner un revenu, Revenu Québec demande le formulaire TP-274 avec la déclaration de l’année du changement d’usage.

Les documents à garder

Vous n’avez pas à joindre de pièces justificatives à votre déclaration québécoise, mais vous devez les conserver : une déduction peut être refusée si vous n’êtes pas en mesure de les fournir. Les factures de dépenses en capital servent, elles, à établir le coût du bien, et Revenu Québec peut les vérifier au moment de l’aliénation, parfois vingt ans après les travaux.

Le minimum à classer par immeuble : l’acte notarié et l’état des ajustements, le reçu des droits de mutation, chaque facture de rénovation avec la mention courante ou capital, les baux et les relevés 31, le T2200 et le TP-64.3 si vous réclamez un bureau, et une copie de toute lettre de choix 45(2) ou 45(3).

Un dernier mot, et il est sérieux : les règles ci-dessus sont générales, et un seul détail de votre dossier peut renverser le résultat. Faites valider votre situation précise par un comptable avant de produire.

Questions fréquentes

Je vends ma maison et tout le gain est exempté. Dois-je quand même la déclarer ? Oui, des deux côtés. L’ARC n’accorde l’exemption que si la disposition et la désignation figurent dans votre déclaration, sur l’annexe 3. Québec exige la case 109 de l’annexe G et le TP-274. L’oubli coûte 100 $ par mois, jusqu’à 5 000 $ au Québec.

Puis-je déduire mes intérêts hypothécaires si je loue le sous-sol ? Vous pouvez déduire la portion qui se rapporte à la partie louée, calculée sur une base raisonnable comme la superficie ou le nombre de pièces. La portion personnelle reste non déductible.

J’ai refait la cuisine de mon logement loué. Courant ou capital ? Cela dépend du résultat, pas de la facture. Remettre la cuisine dans son état initial est une dépense courante. La remplacer par une cuisine supérieure est une amélioration, donc une dépense en capital qui s’ajoute au coût.

Je déménage et je garde mon condo en location. Que dois-je faire tout de suite ? Faire évaluer le bien à la date du changement d’usage, et décider avec votre comptable si vous produisez le choix du paragraphe 45(2) avec la déclaration de cette année. Le choix ne se rattrape pas facilement, et le Québec suit la décision fédérale.

Pour compléter, lisez les avantages fiscaux des premiers acheteurs au Québec et le guide honnête du plex à revenus à Montréal et à Laval.

Vous hésitez entre garder votre propriété en location et la vendre ? Écrivez-moi. On regarde les chiffres de votre immeuble ensemble, et je vous dis à quel moment il faut appeler le comptable.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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