Guide du vendeur

Préparer une propriété avant la vente

Par Georges Matar · 10 juillet 2026 · 7 min de lecture

Préparer une propriété avant de l’inscrire, c’est deux choses à la fois. Un travail de présentation, que tout le monde connaît. Et une série de décisions encadrées par la Loi sur le courtage immobilier et par le Code civil, qu’on regarde beaucoup moins. C’est pourtant la seconde partie qui expose un vendeur. Voici la méthode, poste par poste, et la limite qu’aucune préparation ne permet de franchir.

Ce que le vendeur contrôle, et ce qu’il ne contrôle pas

Un vendeur ne contrôle ni l’emplacement, ni les taux, ni les comparables du quartier, ni le nombre d’acheteurs qui cherchent ce mois-ci. En dehors du prix demandé, sa liste réelle est courte: l’état apparent de la propriété, la qualité de sa documentation, la qualité des photos, le moment de l’inscription et la facilité d’accès aux visites. Courte, mais c’est là que son effort compte.

Le contexte donne la mesure de l’enjeu. Dans la région métropolitaine de Montréal, en août 2026, le délai moyen de vente s’établissait à 42 jours pour une unifamiliale, 52 jours pour un plex et 62 jours pour une copropriété, selon les données Centris publiées par l’APCIQ le 4 septembre 2026. Ce sont des moyennes, et chaque propriété s’en écarte selon son prix, son secteur et son état. Pour le reste du calendrier, voyez combien de temps prend une vente.

Le désencombrement, avant tout le reste

Le désencombrement coûte du temps plus que de l’argent. Il agit sur trois choses que l’acheteur évalue pendant la visite: le volume perçu des pièces, la circulation d’une personne qui se déplace sans contourner, et la capacité de rangement, qu’on juge en ouvrant les portes. Un garde-robe à moitié vide se lit comme grand. Le même garde-robe plein se lit comme insuffisant.

Dans son guide du vendeur, l’OACIQ propose de passer en revue les aspects visuels de la propriété, à l’extérieur comme à l’intérieur, et demande notamment si des pièces sont encombrées ou trop personnalisées. Il suggère ensuite de dresser, sur une fiche de préparation, la liste des travaux de mise en valeur. Le vendeur peut en faire plusieurs lui-même, et les rénovations plus spécialisées relèvent d’un professionnel. L’OACIQ précise aussi que ces travaux ne peuvent garantir un prix de vente qui compense leur coût.

L’entretien reporté: réparer, puis documenter

L’entretien reporté se voit. Une porte qui frotte, un calfeutrage fendu, une poignée qui tourne dans le vide, une gouttière détachée: aucun de ces éléments n’est grave, et c’est justement pour cela qu’ils pèsent. L’acheteur les additionne et en tire une conclusion sur tout le reste, y compris sur ce qu’il ne voit pas.

La partie qu’on néglige le plus facilement est la documentation. La ligne directrice de l’OACIQ sur la vérification, l’information et le conseil prévoit que le vendeur fournit à son courtier les documents qui appuient ses déclarations: factures, garanties, plans, devis, permis, rapports, avis et baux. Préparer une propriété, c’est donc aussi monter ce dossier. Un toit refait avec sa facture n’est plus un doute, c’est un fait daté. Avant d’entreprendre des travaux plus lourds, lisez pourquoi certaines rénovations n’ajoutent pas la valeur espérée. Pour le budget global, voyez le vrai coût de vendre. Dans son guide du vendeur, l’OACIQ inscrit d’ailleurs les coûts de préparation (vérification des installations, nettoyage, peinture, réparations et entretien) comme une ligne à part de son tableau des dépenses à prévoir.

La photographie, et la ligne rouge

Les photos sont le premier contact, et elles sont encadrées. L’article 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité interdit au titulaire de permis de faire des représentations ou des publicités « fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous silence un fait important ». Dans sa ligne directrice sur la publicité, l’OACIQ précise que toute publicité doit être conforme, véridique, vérifiable, complète, claire et compréhensible.

La même ligne directrice traite des images générées par l’intelligence artificielle. Quand une telle image est utilisée dans une publicité, celle-ci doit porter une mention claire et visible, par exemple « Image générée par l’intelligence artificielle ». L’OACIQ précise que cette mention s’applique notamment au « virtual staging », à l’ajout de mobilier et à la transformation artificielle d’une ambiance saisonnière ou de l’éclairage. Il ajoute que des images qui modifient fondamentalement l’apparence réelle d’un bien contreviennent aux règlements et aux lois en vigueur, et que le courtier ne doit jamais utiliser l’IA pour masquer des défauts, altérer la structure ou faussement présenter une propriété.

L’ordre des étapes

Une erreur à éviter: publier trop tôt. Une propriété inscrite avant que les photos soient prêtes et que le désencombrement soit fait se présente mal au moment précis où elle est nouvelle sur le marché, et une première impression ne se refait pas. L’ordre logique est simple: documents, réparations, désencombrement, photos, inscription, visites. Pas l’inverse.

Préparer n’est pas cacher: les Déclarations du vendeur

Voici la limite. Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) est obligatoire depuis juillet 2012 pour la vente, par une personne physique, d’un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y compris en copropriété indivise. Pour une copropriété divise, c’est la version DVD. Le formulaire est une annexe obligatoire du contrat de courtage, il doit accompagner toute promesse d’achat, il est transmis au prêteur hypothécaire et il est remis à tout inspecteur qui en fait la demande.

Le vendeur y répond de bonne foi et au meilleur de sa connaissance. Il doit aussi déclarer ce que les propriétaires précédents lui ont appris, et non seulement ce qu’il a constaté lui-même, et prévenir son courtier si une information nouvelle apparaît après la signature. S’il refuse de remplir et de signer le formulaire, le courtier ne peut tout simplement pas conclure de contrat de courtage avec lui.

Un point mérite d’être souligné: avoir corrigé une situation ne dispense pas de la déclarer. L’OACIQ cite l’infiltration d’eau, le refoulement d’égout, la plantation de cannabis, l’inondation, l’incendie et l’infestation: réparé ou non, cela se déclare.

Le risque juridique de dissimuler

Le Code civil est précis. Le vendeur garantit l’absence de vices cachés, et n’est pas tenu du vice apparent, celui qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert, article 1726. S’il connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, il doit, en plus de la restitution du prix, réparer le préjudice subi par l’acheteur, article 1728. Il ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, article 1733, sauf lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. Les parties peuvent modifier la garantie légale, mais le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels, article 1732. Et le dol, qui vicie le consentement, peut résulter du silence ou d’une réticence, article 1401.

L’OACIQ donne un exemple concret de vice caché. Des murs de sous-sol recouverts de styromousse, un vendeur qui avait déclaré n’avoir jamais eu d’infiltration d’eau, puis, au printemps qui suit l’achat, de l’eau dans le sous-sol: derrière la styromousse, une importante fissure qui date de plusieurs années. Repeindre un mur est de la préparation. Recouvrir une fissure connue sans la déclarer est autre chose.

La méthode, en trois temps

Remplir les Déclarations du vendeur avec son courtier et rassembler les pièces justificatives. Corriger l’entretien reporté et désencombrer. Photographier, puis publier. Dans cet ordre, la préparation améliore ce que l’acheteur voit sans jamais toucher à ce qu’il a le droit de savoir. Pour la suite, voyez la liste de l’inspection préachat et préparer sa maison pour la vente.

Vous préparez une vente et vous ne savez pas quoi réparer, quoi déclarer et dans quel ordre ? Écrivez-moi, on monte le plan avant l’inscription, pas après.