Inspection préachat : la liste complète

Le jour de l’inspection, la plupart des acheteurs suivent l’inspecteur d’une pièce à l’autre et hochent la tête. Ils repartent avec un rapport de plusieurs dizaines de pages et une seule question : est-ce grave ? Voici, poste par poste, ce qu’une inspection préachat couvre dans le Grand Montréal, ce qu’elle ne couvre jamais, et nos enjeux régionaux. Pour le coût et le moment, lisez combien coûte une inspection et quand la faire.

Ce qu’une inspection est, et ce qu’elle n’est pas

La loi ne vous oblige pas à retenir les services d’un inspecteur, rappelle Éducaloi. Ce que vous achetez est un examen visuel et non destructif : l’inspecteur n’ouvre pas les murs, ne soulève pas les planchers et ne démonte rien. Son rôle, écrit Éducaloi, n’est pas de percer des trous dans un mur pour vérifier la présence de moisissure.

Ce qui est enterré lui échappe : drain de fondation, conduites, ancien réservoir, état du sol. Une inspection ne garantit pas l’absence de vice, ne dit rien du zonage ni de la valeur, et ne voit pas derrière une finition neuve. D’où l’importance des Déclarations du vendeur et d’une première visite bien préparée.

La norme BNQ 3009-500 et le certificat de la RBQ

Depuis 2022, l’inspection résidentielle a une norme québécoise : la BNQ 3009-500, Bâtiment d’habitation, Pratiques pour l’inspection en vue d’une transaction immobilière. Le Bureau de normalisation du Québec l’a élaborée à la demande de la Régie du bâtiment du Québec. Elle décrit comment apprécier l’état d’une partie ou de l’ensemble d’un bâtiment d’habitation.

Le règlement encadrant les inspecteurs en bâtiment d’habitation est entré en vigueur le 1er octobre 2024. Depuis, la RBQ délivre un certificat, mais sur une base volontaire : une période transitoire de trois ans court, et le certificat deviendra obligatoire le 1er octobre 2027. Les nouveaux inspecteurs devront détenir une attestation d’études collégiales en inspection de bâtiments ; les autres, réussir une formation de mise à niveau. D’ici là, posez la question telle quelle : détenez-vous le certificat, et suivez-vous la BNQ 3009-500 ?

La liste, poste par poste

La toiture. Bardeaux recourbés, fendus ou manquants, perte de granules, mousse, solins autour des cheminées et des lucarnes, ventilation de l’entretoit. Demandez l’année de la réfection et la facture : l’âge réel vaut mieux qu’une moyenne.

La structure et la fondation. Les fissures ne se valent pas : l’inspecteur note leur forme, leur largeur, leur orientation, et surtout les signes de mouvement ou d’infiltration. Il regarde aussi poutres, colonnes, dalle et planchers.

Le drainage et le drain français. Le sol doit descendre en s’éloignant de la maison, et les descentes pluviales rejeter l’eau loin des fondations. Le drain, lui, est enterré : personne ne le voit. Demandez s’il a été inspecté par caméra ou remplacé, et quand. À Montréal, le règlement 20-030 impose de protéger les appareils du sous-sol contre les refoulements d’égout : vérifiez le clapet antiretour.

La plomberie et l’entrée d’eau. Matériau des tuyaux, pression, écoulement, traces de fuite sous les éviers et autour du bain, chauffe-eau, entrée d’eau principale et valve d’arrêt.

L’électricité. Entrée de service, panneau, disjoncteurs ou fusibles, mise à la terre, circuits dérivés, traces de rouille ou de chaleur, type de filage.

Le chauffage et la ventilation. Source d’énergie, année sur la plaque signalétique, entretien documenté, conduits, échangeur d’air, ventilation de la salle de bain et de la cuisine.

L’isolation et l’entretoit. Type d’isolant, épaisseur apparente, pare-vapeur, signes de condensation ou de moisissure sous le toit.

Les fenêtres. Cadres pourris, calfeutrage fendu, buée entre les vitres d’un thermos, quincaillerie qui force.

Le sous-sol et l’humidité. Au bas des murs : efflorescence, ces dépôts blancs poudreux, taches, cernes, odeur. Dalle fissurée ou bombée, déshumidificateur qui tourne sans arrêt, drain de plancher sec : chacun mérite une question.

L’extérieur. Revêtement, balcons, escaliers, garde-corps, allée, muret, garage et état du terrain.

Les enjeux propres au Grand Montréal

La pyrite et la pyrrhotite. La pyrite, présente dans certaines pierres de remblai sous la dalle, gonfle en s’oxydant, soulève le béton et fissure les fondations. L’OACIQ recense 91 municipalités en zone à risque, où le risque connu doit être divulgué ; seule une expertise selon le protocole CTQ-M200 tranche. La pyrrhotite attaque le béton lui-même, surtout en Mauricie.

La vermiculite. Celle de la mine de Libby, au Montana, vendue sous la marque Zonolite jusqu’en 1990, peut contenir de l’amiante. Toute vermiculite ancienne n’en contient pas, mais Santé Canada juge raisonnable de le présumer. Non dérangée, elle présente peu de risque : l’amiante nuit quand ses fibres passent dans l’air. Ne la retirez jamais vous-même.

La peinture au plomb. Avant 1960, les peintures pouvaient contenir jusqu’à 50 pour cent de plomb ; de 1960 à 1990, de plus petites quantités, surtout à l’extérieur ; après 1990, pratiquement plus rien. Le danger vient de la poussière : Santé Canada déconseille la sableuse, le pistolet à air chaud et la lampe à souder.

Le réservoir de mazout enfoui. Le Code de construction exige qu’un réservoir souterrain hors d’usage soit retiré du sol, sauf attestation, et le propriétaire doit faire vérifier si les sols ont été contaminés. Le déversement de mazout est une exclusion fréquente en assurance habitation.

L’entrée d’eau en plomb à Montréal. Les bâtiments de 8 logements ou moins construits avant 1970 sont les plus susceptibles d’en avoir une ; la Ville publie une carte adresse par adresse. Remplacer la portion privée est obligatoire en vertu du règlement 20-030, dans les 24 mois suivant l’avis de non-conformité ; une aide financière existe. Demandez si c’est fait.

Le radon. La ligne directrice canadienne est de 200 becquerels par mètre cube. Santé Canada recommande un détecteur à long terme placé au moins trois mois au plus bas niveau habité, l’automne et l’hiver : les tests d’été sous-estiment le niveau annuel.

L’ocre ferreuse. Le fer, l’oxygène et certaines bactéries du sol forment un dépôt gélatineux orangé qui bouche les perforations du drain. Un drain colmaté ne draine plus, et l’eau s’accumule contre la fondation. Son apparition ne s’empêche pas : seul un entretien périodique en limite les effets.

Le filage d’aluminium. Posé surtout du milieu des années 1960 à la fin des années 1970, il pose problème non par le fil, mais par les raccords, qui s’oxydent et se desserrent. Un assureur peut exiger une lettre de conformité d’un maître électricien.

La plupart de ces huit sujets exigent un test ou une expertise à part, à demander ; l’inspecteur peut en signaler les indices.

Ce que vous faites du rapport

La promesse d’achat de l’OACIQ est conditionnelle à une inspection dans un délai, en jours, inscrit au formulaire. Si le rapport révèle un facteur susceptible de diminuer de façon significative la valeur de l’immeuble ou d’en augmenter les dépenses, vous devez en aviser le vendeur par écrit et lui en remettre une copie, au plus tard le quatrième jour suivant l’expiration de ce délai, avant 20 h. Hors de ce cadre, la clause ne vous protège plus.

Autre distinction, décisive. Le vendeur garantit les vices cachés, pas les défauts apparents, ceux qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans consulter un expert. Un défaut écrit noir sur blanc dans votre rapport n’est plus caché : il est connu. Vous le négociez, ou vous l’assumez. Si le constat est lourd, relisez les signaux qui justifient de partir.

Les questions à poser, et pourquoi être présent

Soyez là du début à la fin : ce que l’inspecteur dit en pointant du doigt vaut souvent plus que le rapport écrit.

• Détenez-vous le certificat de la RBQ, et suivez-vous la BNQ 3009-500 ?
• Avez-vous une assurance responsabilité, erreurs et omissions comprises ?
• Qu’est-ce que vous n’avez pas pu voir aujourd’hui, et pourquoi ?
• Parmi vos constats, lesquels sont urgents, lesquels sont de l’entretien ?
• Quel test spécialisé recommandez-vous ici : pyrite, radon, amiante, caméra ?
• Quand recevrai-je le rapport écrit, avec photos ?

Vous avez un rapport en main et vous ne savez pas si le problème est majeur ou normal ? Envoyez-le-moi, je vous dirai franchement ce qui mérite une renégociation.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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