Augmentation des frais de condo au Québec: qui décide

L’avis de convocation annonce une hausse des charges communes et personne ne vous a demandé votre avis. C’est probablement légal. Depuis le 14 août 2025, chaque syndicat du Québec doit chiffrer l’avenir de son immeuble, et ce chiffrage devient des cotisations. Voici d’où vient la hausse, qui la décide, et le seul recours qui existe.

Pourquoi les frais de condo augmentent partout au Québec depuis la loi 16

Le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise, édicté par le décret 991-2025 et publié à la Gazette officielle du Québec le 30 juillet 2025, est en vigueur depuis le 14 août 2025. Le gouvernement le dit sans détour: ni le conseil d’administration ni l’assemblée ne peuvent décider de s’y soustraire. De là découlent deux documents, le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance, et surtout un calendrier. Ce calendrier est la vraie cause des hausses annoncées ces temps-ci.

Tant que ces sommes ne sont pas fixées, l’article 153 impose un plancher: au moins 5 % des contributions aux charges communes vont au fonds de prévoyance. C’est un plancher administratif, pas une évaluation de votre immeuble, et l’étude le remplace par le vrai chiffre.

Une hausse n’est donc pas en soi la preuve d’une mauvaise gestion. C’est souvent la première fois que l’immeuble met un prix sur sa toiture et ses ascenseurs. Le calendrier complet est détaillé dans les obligations de la loi 16 à vérifier.

Ce que l’étude du fonds de prévoyance chiffre vraiment

L’article 8 du Règlement dit l’essentiel. L’étude se fonde sur la liste, inscrite au carnet d’entretien, des réparations majeures et des remplacements à effectuer durant minimalement les 25 prochaines années. Elle doit contenir au minimum le solde du fonds utilisé pour la réaliser, une estimation du coût de chaque réparation majeure à l’année de réalisation estimée, une recommandation sur le montant devant être disponible au début de chaque année et sur les sommes à y verser annuellement, puis l’explication des calculs.

Le mot « estimée » fait tout le travail. Une toiture prévue dans quatorze ans est chiffrée en dollars de son année de réalisation, pas en dollars d’aujourd’hui. C’est pour cela qu’un syndicat honnête, dans un immeuble bien entretenu, peut quand même annoncer une hausse sérieuse. L’article 9 exige par ailleurs que l’étude soit signée et datée par son auteur: un document sans signature ni date n’est pas une étude.

Qui décide de l’augmentation: le conseil fixe, l’assemblée est consultée

L’article 1072 du Code civil contient la phrase que peu de copropriétaires ont lue. Annuellement, le conseil d’administration fixe, après consultation de l’assemblée, la contribution aux charges communes, qui comprennent les sommes à verser au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance. Le syndicat avise ensuite sans délai chaque copropriétaire du montant de ses contributions et de leur date d’exigibilité. Consulter n’est pas faire voter, et le Code n’exige aucun préavis plus long.

L’assemblée vote pour de vrai ailleurs. L’article 1096 règle les décisions ordinaires à la majorité des voix présentes ou représentées, et l’article 1097 exige les trois quarts de ces voix pour les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que pour la répartition de leur coût. La ligne de partage: réparer ou remplacer relève du conseil, améliorer ou agrandir relève de l’assemblée. Demandez dans quelle case tombent les travaux avant de discuter du montant. Et rappelez-vous que chaque voix est proportionnelle à la valeur relative de la fraction (article 1090).

Votre pouvoir réel se joue avant l’assemblée. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle doit être accompagné du bilan, de l’état des résultats, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés (article 1087). Le syndicat étant une personne morale (article 1039), cet avis part au moins 10 jours et au plus 45 jours avant l’assemblée (article 346), et des membres représentant 10 % des voix peuvent exiger la convocation d’une assemblée (article 352). L’article 1088 vous laisse cinq jours après réception pour faire inscrire une question à l’ordre du jour. Cinq jours, une fois par année: c’est là que la discussion se gagne ou se perd.

Avant de juger la hausse abusive, mesurez ce qu’elle fait à votre dossier: le calculateur de capacité d’emprunt montre l’effet d’une charge mensuelle plus élevée sur ce qu’un prêteur vous accordera au prochain renouvellement.

Votre quote-part suit la valeur relative, pas la superficie

L’article 1064 pose la répartition: chacun contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Cette valeur est établie dans la déclaration selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative, sans tenir compte de son utilisation (article 1041). Deux unités de même superficie peuvent donc payer des montants différents sans qu’il y ait erreur, et une décision qui modifierait cette valeur à l’encontre de la déclaration serait sans effet (article 1102).

La révision judiciaire existe, mais elle est étroite: l’article 1068 l’ouvre dans les cinq ans de l’inscription de la déclaration, et seulement si l’écart dépasse un dixième. Passé ce délai, la répartition est celle que vous avez achetée.

Peut-on contester une augmentation des frais de condo au Québec?

Oui, mais pas comme on l’imagine, et le recours dépend de qui a pris la décision.

Si la hausse vient du conseil, c’est l’article 1086.2: tout copropriétaire ou administrateur peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier la décision si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, et l’action doit être intentée dans les 90 jours suivant la décision, sous peine de déchéance. Si elle vient de l’assemblée, c’est l’article 1103: mêmes motifs, plus l’erreur dans le calcul des voix, et 90 jours à compter de l’assemblée.

Trois choses à comprendre avant d’appeler un avocat. La déchéance n’est pas une prescription: passé 90 jours, le droit d’agir n’existe plus. Ni l’un ni l’autre de ces articles ne permet de plaider qu’une autre hausse aurait été plus sage. Et l’article 1103 permet au tribunal de condamner à des dommages-intérêts le demandeur dont l’action est futile ou vexatoire.

Pendant ce temps, vous payez. Le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur la fraction du copropriétaire en défaut depuis plus de 30 jours (article 2729), et celui qui n’a pas acquitté sa quote-part depuis plus de trois mois devient inhabile à être administrateur (article 1086). Retenir sa contribution pour protester se retourne toujours contre son auteur. Je suis courtier, pas avocat: un recours en annulation se prépare avec un juriste, et le compteur des 90 jours part sans vous.

L’assurance du syndicat, l’autre moteur de la hausse

Le Bureau d’assurance du Canada décrit la mécanique pour la copropriété québécoise: la hausse de la sinistralité s’est traduite par un resserrement du marché de l’assurance pour les syndicats, avec des protections plus limitées et une augmentation des primes et des franchises. Le BAC ne publie aucun pourcentage moyen, et je n’en inventerai pas un.

Ce qui est vérifiable, c’est le lien entre la franchise et votre facture. L’article 1071.1 oblige le syndicat à constituer un fonds d’autoassurance affecté au paiement des franchises de ses polices, et l’article 1072 range les sommes à y verser dans vos charges communes: une franchise qui monte fait monter une ligne de votre budget, même sans sinistre. L’article 1073 exige en plus que le montant assuré permette la reconstruction de l’immeuble et qu’il soit évalué au moins tous les cinq ans.

Un sondage du BAC réalisé en 2020 mesure l’angle mort: un copropriétaire sur deux ignore le montant de la franchise de l’assurance de son syndicat. Le détail du calcul de la contribution au fonds d’autoassurance est dans frais de condo et fonds de prévoyance.

Acheteur: repérer une hausse avant qu’elle soit annoncée

L’attestation du syndicat que le vendeur doit vous remettre contient trois lignes qui annoncent une hausse bien avant qu’elle soit décidée. L’article 10 du Règlement les rend obligatoires.

Les contributions exigées contre les contributions payées, sur trois ans. Le paragraphe 2 impose les deux montants. Un écart durable entre ce que le conseil a facturé et ce que les copropriétaires ont versé signale un problème de recouvrement, et le manque à gagner retombe sur ceux qui paient.

Le surplus ou le déficit des trois derniers états financiers. Paragraphe 4. Trois déficits d’affilée ne se rattrapent pas autrement que par une hausse ou une cotisation spéciale.

Les travaux prévus sur dix ans, avec leur date et leur coût estimés. Paragraphe 8 d). Mettez ce total à côté du solde du fonds et de la recommandation de l’étude, exigés au paragraphe 1. L’écart est votre vraie question au vendeur.

Ajoutez les procès-verbaux du conseil et des assemblées, que l’article 1070 place au registre du syndicat avec le carnet et l’étude: une cotisation spéciale apparaît presque toujours dans un procès-verbal avant d’exister dans un avis.

Questions fréquentes

Le conseil a augmenté mes frais sans vote de l’assemblée. Est-ce légal? Oui, dans la plupart des cas: l’article 1072 lui confie de fixer la contribution annuelle après consultation. Le vote de l’assemblée sert ailleurs, notamment aux trois quarts des voix pour des travaux d’amélioration et la répartition de leur coût.

Puis-je retenir ma contribution tant que le conseil ne s’explique pas? Non, et c’est le pire moment pour le faire. Après 30 jours de défaut, le syndicat peut inscrire une hypothèque légale sur votre fraction. Après trois mois, vous devenez inhabile à siéger au conseil.

Mon syndicat n’a pas encore d’étude du fonds de prévoyance. Et ensuite? Il a jusqu’à trois ans et un jour après le 14 août 2025 pour l’obtenir, et d’ici là au moins 5 % de vos contributions vont au fonds. Le conseil fixe ensuite les sommes dans les 30 jours de la première assemblée annuelle qui suit, avec au plus 10 ans pour combler l’écart.

De combien les frais de condo augmentent-ils en moyenne au Québec? Aucune source publique québécoise ne publie ce chiffre. Le BAC décrit une tendance à la hausse des primes et des franchises sans la quantifier, et rien ne compile les charges communes des syndicats du Québec. Un pourcentage moyen annoncé par un courtier est inventé.

Pour compléter, lisez les signaux qui se vérifient sur papier et garder ou vendre face à une cotisation spéciale.

Une hausse annoncée dans votre immeuble, ou un condo qui vous intéresse? Écrivez-moi: on lit ensemble l’attestation du syndicat, les procès-verbaux et les trois derniers états financiers avant que vous décidiez.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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