Guide de l'acheteur

Nouveaux arrivants : acheter au Québec

Par Georges Matar · 16 juillet 2026 · 7 min de lecture

Pour une personne arrivée de l’étranger, le système immobilier québécois est complètement opaque: la structure hypothécaire, le cadre légal, les implications fiscales, les normes culturelles autour de la négociation. Tout est à apprendre de zéro.

C’est la raison d’être de ce guide. Si vous êtes un nouvel arrivant au Québec, que vous veniez du monde arabe, d’Afrique francophone, d’Amérique du Sud ou d’ailleurs, voici l’information qu’il vaut mieux avoir dès l’arrivée.

Qui peut acheter une propriété au Québec?

Les résidents permanents ont les mêmes droits que les citoyens canadiens pour acquérir des biens immobiliers au Québec. Vous n’avez pas besoin d’être citoyen.

Une loi fédérale interdit actuellement aux non-Canadiens, c’est-à-dire aux personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes permanentes, d’acheter certaines propriétés résidentielles : les immeubles de 1 à 3 logements, y compris les maisons jumelées et les condos, situés dans une région métropolitaine ou une agglomération de recensement. Elle prévoit des exceptions, notamment pour certains titulaires de permis de travail, certains étudiants, les personnes protégées comme les réfugiés, et le conjoint qui achète avec un citoyen ou un résident permanent. Cette interdiction s’applique présentement jusqu’au 1er janvier 2027. Si vous détenez la résidence permanente, elle ne vous vise pas. Sinon, faites vérifier votre situation par un avocat ou un notaire avant de signer quoi que ce soit.

Le système hypothécaire: comment ça fonctionne ici

Dans plusieurs pays, acheter une propriété signifie payer en espèces ou avec l’aide de la famille. Au Québec et au Canada, la grande majorité des acheteurs financent leur achat avec une hypothèque.

Voici comment ça fonctionne:

Vous payez une mise de fonds de 5% à 20% du prix d’achat en espèces
Une banque ou un prêteur fournit les 80% à 95% restants sous forme de prêt
Vous remboursez le prêt mensuellement sur 25 à 30 ans, avec intérêts

Si votre mise de fonds est inférieure à 20%, vous êtes obligé de souscrire à une assurance hypothécaire SCHL, qui coûte de 2,8% à 4% du montant du prêt, ajoutée directement à votre hypothèque.

Bâtir un historique de crédit: commencez maintenant

L’un des défis les plus courants pour les nouveaux arrivants est de se qualifier pour une hypothèque sans historique de crédit canadien.

Commencez à bâtir votre crédit dès votre arrivée:

Ouvrez un compte bancaire canadien immédiatement
Demandez une carte de crédit sécurisée (nécessite un dépôt, mais commence à bâtir votre dossier)
Payez chaque solde en totalité et à temps, chaque mois
Évitez de demander plusieurs produits de crédit simultanément

Avec une discipline constante, vous pouvez bâtir un bon dossier de crédit en 12 à 24 mois. Certains prêteurs ont des programmes “nouveaux arrivants” qui tiennent compte des acheteurs avec peu d’historique de crédit canadien.

Le CELIAPP: ouvrez-en un maintenant

Le CELIAPP est l’un des outils les plus puissants disponibles pour les premiers acheteurs au Canada. Introduit en 2023, il permet:

D’épargner jusqu’à 40 000 dollars à vie dans ce compte
Des cotisations de 8 000 dollars par année déductibles d’impôt
Des retraits pour un achat immobilier admissible complètement non imposables
Il est accessible aux résidents du Canada aux fins de l’impôt (la résidence permanente n’est pas une condition), de 18 à 71 ans, qui n’ont pas habité, dans l’année en cours ou les quatre années civiles précédentes, une propriété dont eux-mêmes ou leur conjoint étaient propriétaires, au Canada ou à l’étranger

Ouvrez ce compte dès que vous y êtes admissible. Les droits de cotisation ne commencent à s’accumuler qu’à l’ouverture du compte, et les droits inutilisés se reportent à l’année suivante, mais jamais plus de 8 000 dollars. Même si vous n’êtes pas prêt à acheter avant deux ou trois ans, ouvrir le compte maintenant fait démarrer ces droits.

Combiné au Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet de retirer jusqu’à 60 000 dollars de votre REER, le CELIAPP peut financer jusqu’à 100 000 dollars de mise de fonds par personne, si l’épargne est là.

Le système notarial québécois

Le Québec utilise un système de notaire pour les transferts de propriété. C’est différent des autres provinces canadiennes où les avocats gèrent la convention.

Au Québec, tous les transferts de propriété doivent être traités par un notaire. Le notaire:

Vérifie que le vendeur est légalement le propriétaire
Vérifie s’il y a des hypothèques, privilèges ou charges légales sur le titre
S’assure qu’il n’y a pas de taxes impayées qui pourraient devenir votre responsabilité
Prépare et explique chaque document que vous signez

Frais de notaire: Pas de tarif fixe. Les estimations publiées pour 2026 vont d’environ 1 500 à 3 500 dollars pour un achat financé, taxes et frais de publication compris. Demandez une soumission écrite.

Une note importante sur la langue. Les formulaires de courtage existent en français et en anglais, et un acte notarié peut être rédigé en anglais. Le registre foncier, lui, n’accepte que le français : un acte en anglais demande une traduction certifiée, ce qui ajoute du délai. En tant qu’acheteur, vous avez le droit d’avoir tout expliqué dans la langue de votre choix. Votre courtier peut communiquer avec vous en arabe, et un notaire qui parle votre langue peut vous expliquer chaque acte. Quelle que soit la langue, vous comprenez entièrement ce que vous signez.

Les taxes de bienvenue

C’est une taxe unique payée à la municipalité lors de l’achat d’une propriété au Québec. Avec les seuils de 2026, une propriété de 400 000 dollars donne environ 4 100 dollars. À 600 000 dollars, c’est environ 7 100 dollars au taux de base, environ 7 350 dollars à Montréal et environ 8 600 dollars à Laval, qui applique 3 % au-delà de 500 000 dollars depuis 2026.

La municipalité envoie le compte quelques mois après la signature chez le notaire, et il est payable dans les 30 jours suivant cet envoi. Prévoyez-la dans votre budget.

Pour un premier achat, Québec a annoncé en avril 2026 un crédit d’impôt remboursable qui rend jusqu’à 5 875 $ de cette taxe, pour une propriété acquise depuis le 1er janvier 2026. Voyez les avantages fiscaux des premiers acheteurs.

L’inspection préachat

Au Québec, les acheteurs ont le droit d’inclure une condition d’inspection dans leur offre d’achat. Cela signifie qu’un inspecteur en bâtiment qualifié (vérifiez son certificat RBQ ou son association) examine la propriété et fournit un rapport écrit détaillé.

N’achetez jamais une propriété sans cette inspection. Une inspection de bâtiment coûte de 500 à 900 dollars. Elle peut révéler des défauts dont la correction coûte des dizaines de milliers de dollars.

Un parcours étape par étape pour les nouveaux arrivants

Pour un nouvel arrivant qui veut devenir propriétaire au Québec, voici la feuille de route à suivre:

Année 1:

Ouvrir un compte bancaire canadien immédiatement
Demander une carte de crédit sécurisée et l’utiliser de façon responsable
Ouvrir un compte CELIAPP dès que vous êtes admissible
Commencer à épargner régulièrement

Année 2:

Votre dossier de crédit commence à s’établir
Continuer à bâtir des épargnes dans votre CELIAPP
Consulter un spécialiste hypothécaire sur votre potentiel de qualification

Année 2 à 3:

Avec un historique d’emploi stable et un crédit établi: obtenir une préapprobation
Engager un courtier acheteur : quand le vendeur a un courtier, le vôtre est généralement payé à même la rétribution versée par le vendeur. Si ce partage est inférieur à ce que prévoit votre contrat de courtage, ou si le vendeur n’a pas de courtier, c’est ce contrat qui fixe ce que vous payez
Commencer votre recherche sérieuse de propriétés

Travailler avec un courtier bilingue

Ce conseil est peut-être le plus pratique de ce guide: choisissez un courtier qui parle votre langue.

Le processus immobilier québécois implique des dizaines de conversations, documents et décisions. Pouvoir poser des questions et recevoir des explications dans votre langue maternelle n’est pas un luxe. C’est une condition pour prendre des décisions pleinement éclairées.

Le service est offert en français, en anglais et en arabe. Les préférences de chaque famille sont prises en compte : certaines tiennent à associer la famille élargie à la décision, d’autres accordent une grande importance à la vie privée, préfèrent la stabilité à long terme à la spéculation à court terme, ou tiennent avant tout à posséder quelque chose qui soit vraiment à elles.

Ces valeurs s’alignent bien avec ce que l’immobilier québécois, fait correctement, peut offrir.

Vous êtes un nouvel arrivant qui navigue le marché immobilier québécois? La conversation peut se tenir dans la langue qui vous convient le mieux. Prenez contact.