Hypothèque du premier acheteur au Québec

Le processus hypothécaire intimide la plupart des premiers acheteurs. Il ne devrait pas.

Une fois que vous comprenez ce que chaque élément signifie réellement et quelles questions poser, le chemin devient beaucoup plus clair. Cet article est le guide à lire avant de mettre les pieds dans une banque ou chez un courtier hypothécaire.

Préapprobation vs approbation: la différence qui coûte cher

Une préapprobation est une estimation basée sur ce que vous avez dit au prêteur. L’approbation finale intervient après une révision complète de votre dossier ET de la propriété spécifique que vous achetez.

Des acheteurs préapprouvés se font refuser à la dernière étape. Les raisons sont presque toujours les mêmes: un changement d’emploi, un nouvel emprunt ou achat de voiture, une cote de crédit qui a bougé, ou une propriété que le prêteur a jugée non admissible.

La règle pendant la période entre votre préapprobation et votre closing: ne changez rien à votre vie financière. Pas de nouveaux véhicules. Pas de nouvelles cartes de crédit ou prêts. Pas de changements d’emploi. Pas avant que les clés soient entre vos mains.

Le test de résistance: ce que ça signifie et comment ça fonctionne

Pour vous qualifier pour une hypothèque au Canada, vous devez prouver que vous pouvez vous permettre les paiements à un taux plus élevé que celui que vous payez réellement. C’est le test de résistance hypothécaire.

Le taux de qualification est le plus élevé entre:

• Votre taux contractuel réel plus 2%
• 5,25%

Si votre taux hypothécaire est de 5%, vous devez vous qualifier à 7%. Cela signifie que vous vous qualifiez pour significativement moins que ce que le calculateur de votre banque suggère lorsque vous utilisez le taux actuel.

Votre banque vs un courtier hypothécaire

La plupart des premiers acheteurs vont directement à leur banque. Vous y voyez alors les produits d’un seul prêteur.

Un courtier hypothécaire peut présenter votre dossier à plusieurs prêteurs. Au Québec, il doit être certifié par l’AMF, et vous pouvez vérifier son certificat dans le registre de l’AMF.

La marche à suivre: comparez plusieurs sources (banque, caisse, courtier hypothécaire certifié AMF) et demandez comment chacun est rémunéré. Une offre obtenue ailleurs vous donne aussi un point de comparaison pour discuter avec votre banque.

Taux fixe vs variable: la décision qui dépend de vous

C’est la question la plus fréquente, et la réponse est toujours la même: il n’y a pas de réponse universellement correcte.

Taux fixe: Vous savez exactement ce que vous payez pour toute la durée du terme. Vous payez une prime pour cette certitude.

Taux variable: Votre taux suit le taux préférentiel de votre prêteur, plus ou moins un écart. Il peut donc monter ou descendre pendant le terme.

La vraie question est votre tolérance au risque. Si une hausse de 200 dollars par mois en paiements mettrait votre budget sous pression, choisissez le fixe.

Les sources de mise de fonds que vous ne connaissez peut-être pas

CELIAPP (Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété): Introduit en 2023, il vous permet d’épargner jusqu’à 40 000 dollars sur une vie dans un compte où les cotisations sont déductibles d’impôt comme un REER, et les retraits pour l’achat d’une maison sont complètement non imposables comme un CELI.

L’espace de cotisation s’accumule à 8 000 dollars par année, et l’espace inutilisé ne se reporte à l’année suivante que jusqu’à 8 000 dollars. Ouvrez ce compte maintenant, même si vous n’achetez pas avant trois ans. L’espace que vous accumulez maintenant sera disponible quand vous serez prêt.

Régime d’accession à la propriété (RAP): Retirez jusqu’à 60 000 dollars de votre REER pour un premier achat immobilier (120 000 dollars pour un couple). Le montant est remboursable dans votre REER sur 15 ans.

Le CELIAPP et le RAP peuvent servir au même achat : jusqu’à 100 000 dollars par personne en fonds de comptes enregistrés, si l’épargne est là.

Le coût réel de l’emprunt

Si vous empruntez 400 000 dollars à 5% sur 25 ans, voici ce que vous remboursez réellement: environ 700 000 dollars. C’est 300 000 dollars en intérêts.

À 4%, le même prêt coûte environ 630 000 dollars. La différence de 1% vous économise 70 000 dollars sur 25 ans.

C’est pourquoi négocier votre taux est important. Et c’est pourquoi utiliser les privilèges de remboursement anticipé, la plupart des hypothèques vous permettent de rembourser 10% à 20% du capital original par an sans pénalité, peut vous faire économiser des années sur votre amortissement.

L’erreur à éviter au renouvellement

Quand votre terme hypothécaire se termine, votre banque vous envoie une lettre de renouvellement avec “leur meilleur taux.” Ce taux n’est pas toujours le plus bas offert: comparez.

Commencez à comparer les taux 90 à 120 jours avant votre date de renouvellement. Apportez une offre concurrente à votre banque. Demandez-leur de l’égaler ou de faire mieux. Si elle refuse, changez de prêteur; le processus est plus simple que la plupart des gens le pensent.

Des questions sur le financement de votre première propriété au Québec? Prenez contact pour être orienté dans la bonne direction.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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