Garder ou vendre une propriété au Québec: cinq cas

Un propriétaire hésitant se dit qu’il garde « en attendant de voir ». Le problème, c’est que certaines horloges continuent de tourner pendant ce temps-là. Voici cinq situations québécoises où l’inaction a un coût chiffrable, puis le test à faire sur vos propres chiffres.

Garder ou vendre une propriété au Québec: les deux sont une décision

Ne pas vendre n’est pas un statu quo. C’est le choix de continuer à payer le versement hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, l’assurance, l’énergie, l’entretien et, en copropriété, les charges communes. Ce choix peut être excellent. Il devient coûteux quand une échéance précise approche et que personne ne l’a inscrite au calendrier.

Le mois de mise en marché est une autre question, traitée dans ce que disent les chiffres mensuels de l’APCIQ. Celle-ci porte sur autre chose: existe-t-il, dans votre dossier, une échéance qui rend l’attente plus chère que la vente?

Le renouvellement qui change le calcul

La Banque du Canada a publié en juillet 2025 une note analytique du personnel, signée Claudia Godbout, Adam Su et Yang Xu, sur l’effet des renouvellements. Ses constats, par rapport à décembre 2024: environ 60 % des emprunteurs qui renouvellent en 2025 ou en 2026 devraient voir leurs versements augmenter; les prêts à taux fixe de cinq ans renouvelés en 2026 verraient une hausse moyenne d’environ 20 %; les prêts à taux variable et à versements variables continueraient de baisser d’environ 5 % à 7 %. Chez les emprunteurs dont le versement augmente, le ratio médian du service de la dette passerait de 15,3 % à 18,0 %, soit 2,7 points de pourcentage.

Ce cycle a une fin annoncée. Dans sa déclaration préliminaire du 28 mai 2026 accompagnant le Rapport sur la stabilité financière, la Banque écrit que « la dernière vague de ces renouvellements aura lieu au cours des 12 prochains mois ». Le taux directeur, lui, est maintenu à 2,25 % depuis octobre 2025, confirmé le 2 septembre 2026.

Voici une illustration arithmétique de ce qu’un écart de taux fait à un versement. Les taux ci-dessous ne sont pas des taux offerts, ce sont deux points de comparaison, et l’amortissement retenu est celui qu’il vous reste.

Trois cents dollars par mois, c’est 3 600 $ par année. Faites le calcul avec vos chiffres dans le calculateur hypothécaire, puis comparez le résultat à ce que vous espérez gagner en attendant. Je ne suis pas courtier hypothécaire: la pénalité de remboursement anticipé, le différentiel de taux d’intérêt et la transférabilité de votre prêt se vérifient auprès de votre prêteur ou d’un courtier hypothécaire certifié par l’Autorité des marchés financiers, et le mécanisme est expliqué dans ce qui se décide avant le taux.

L’entretien différé devient un problème déclarable

L’article 1726 du Code civil est clair: le vendeur garantit à l’acheteur que le bien est « exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ».

Le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble de l’OACIQ transforme cette règle en questions précises: s’il y a déjà eu des infiltrations d’eau et à quel endroit, s’il y a déjà eu des traces de moisissure, de pourriture ou des champignons, si l’immeuble a déjà été inspecté, et si une compagnie d’assurance a déjà refusé d’assurer l’immeuble ou de vous indemniser.

Voilà le coût de l’attente. Une infiltration réparée cette année est une facture et une ligne de déclaration réglée. La même infiltration laissée trois ans devient un historique, parfois de la moisissure, parfois un refus d’assurance, et tout cela se déclare. Le formulaire prévoit d’ailleurs que le vendeur « s’engage à aviser son courtier s’il obtient de l’information additionnelle sur l’immeuble après avoir signé le formulaire ». Du côté de l’acheteur, l’article 1739 impose de dénoncer le vice par écrit dans un délai raisonnable après sa découverte, ce qui ramène le dossier vers vous.

Reporter un travail connu ne fait donc pas disparaître l’obligation de le dire, et le problème grossit entre-temps.

Le logement vacant et votre police d’assurance

C’est le point le plus mal compris. L’article 2466 du Code civil oblige l’assuré à déclarer promptement à l’assureur « les circonstances qui aggravent les risques stipulés dans la police et qui résultent de ses faits et gestes » si elles sont de nature à influencer de façon importante l’appréciation du risque ou la décision de maintenir l’assurance.

L’article 2468 précise le cas du logement: l’inoccupation d’une résidence « ne constitue pas une aggravation du risque lorsqu’elle ne dure pas plus de 30 jours consécutifs ou que l’assurance porte sur une résidence secondaire désignée comme telle ».

Attention à la lecture. La loi dit ce qui n’est pas une aggravation; elle ne décrit pas votre couverture. Votre contrat peut prévoir ses propres délais et ses propres exclusions pendant une inoccupation, par exemple pour le vol, le dégât d’eau ou le gel. La seule façon de connaître votre chiffre est de lire votre police et d’appeler votre assureur ou votre courtier en assurance de dommages. N’assumez pas que 30 jours est votre nombre.

Informé, l’assureur peut résilier le contrat ou proposer par écrit un nouveau taux de prime, que l’assuré a 30 jours pour accepter et acquitter, faute de quoi la police cesse d’être en vigueur: c’est l’article 2467. Si l’aggravation n’est pas déclarée, l’article 2411 s’applique et l’indemnité peut être réduite dans le rapport de la prime perçue à celle qui aurait dû l’être.

Une maison vide qu’on garde « le temps de réfléchir » n’est donc pas neutre. Elle peut modifier votre couverture, votre prime, et la réponse que vous devrez donner plus tard au formulaire de déclarations du vendeur.

La succession qu’on laisse dormir

Le décès n’arrête ni les taxes, ni l’assurance, ni le chauffage. La liquidation, elle, prend du temps.

Le liquidateur exerce la saisine des héritiers pendant le temps nécessaire à la liquidation, et sa désignation est publiée au registre des droits personnels et réels mobiliers ainsi qu’au registre foncier lorsqu’il y a un immeuble: c’est l’article 777 du Code civil. Il est tenu de faire inventaire et agit à titre d’administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration.

Vendre la maison n’est pas automatique. Éducaloi le résume ainsi: si le testament donne au liquidateur le pouvoir de vendre, il peut vendre les biens de la succession; sinon, il lui faut l’autorisation des héritiers ou, à défaut, celle du tribunal. Éducaloi note aussi que l’attente des certificats de décharge fiscale peut prendre « plusieurs semaines, voire plusieurs mois ».

Le blocage typique n’est pas juridique, il est humain. Deux héritiers veulent garder, un veut vendre, et personne ne décide. L’article 1030 tranche: « Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. » Pendant ce temps, la maison est souvent vide, ce qui ramène la section précédente.

La cotisation spéciale en copropriété: vendre avant ou après

L’article 1071 oblige le syndicat à constituer un fonds de prévoyance et à obtenir une étude établissant les sommes nécessaires pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et du remplacement des parties communes. L’article 1070.2 impose un carnet d’entretien décrivant les entretiens faits et à faire.

Le règlement d’application est entré en vigueur le 14 août 2025. Selon Québec.ca, l’attestation du syndicat est exigible lors d’une vente depuis cette date, le carnet d’entretien et l’étude du fonds doivent être en place au plus tard le 14 août 2028, et l’étude est ensuite refaite tous les cinq ans par un professionnel habilité. L’article 1068.1 prévoit que le syndicat remet l’attestation dans les 15 jours au copropriétaire qui en fait la demande.

Vendre « avant que ça se sache » ne tient donc pas. L’attestation, les procès-verbaux, les états financiers, le carnet d’entretien et l’étude du fonds sont au registre de la copropriété, et un acheteur bien conseillé les demande. L’article 1072.1 ajoute que le conseil d’administration doit consulter l’assemblée avant de décider d’une contribution spéciale: vous verrez venir la décision si vous lisez vos avis de convocation. Les vérifications sont détaillées dans ce qu’il faut vérifier sur le fonds de prévoyance.

La vraie question n’est pas de fuir la cotisation, mais de savoir si vous voulez financer des travaux majeurs dans un immeuble que vous comptez quitter dans trois ans.

Garder ou vendre: le test en quatre chiffres

Aucun des cinq cas ci-dessus ne commande une vente. Ils commandent un calcul. Prenez quatre chiffres, les vôtres, sur une seule page.

1. Le coût mensuel de détention. Versement, taxes municipales et scolaires divisées par douze, assurance, charges de copropriété, énergie, entretien.
2. Le coût de l’échéance identifiée. L’écart de versement au renouvellement, la prime rajustée ou la couverture réduite pendant une inoccupation, la cotisation spéciale annoncée, ou le devis d’un entrepreneur pour le travail reporté.
3. Le produit net d’une vente aujourd’hui. Prix probable, moins le solde hypothécaire, la pénalité éventuelle, la rétribution du courtier et les frais de vente.
4. Ce que ce produit net ferait ailleurs, et ce que coûterait votre rachat si vous rachetez.

La lecture est simple. Si le chiffre 2 augmente chaque mois pendant que le chiffre 3 reste stable ou baisse, l’attente est la décision chère. Si le chiffre 2 est ponctuel et absorbable, garder se défend très bien. Un courtier, un notaire, un comptable et votre assureur remplissent chacun une partie de cette page.

Questions fréquentes

Mon renouvellement est dans huit mois. Devrais-je vendre maintenant? Pas sur cette seule base. Demandez à votre prêteur le versement estimé au renouvellement selon votre solde et votre amortissement résiduel, puis comparez l’écart annuel à votre marge budgétaire. Un écart qui tient dans votre budget n’est pas une raison de vendre; un écart qui vous oblige à emprunter ailleurs en est une à examiner.

La maison de ma mère est vide depuis son déménagement. Mon assurance tient-elle toujours? Appelez l’assureur aujourd’hui, avant tout sinistre. L’article 2468 du Code civil dit qu’une inoccupation de 30 jours consécutifs ou moins n’est pas une aggravation du risque, mais votre police peut prévoir ses propres conditions au-delà. Le seul chiffre qui compte est celui de votre contrat.

Le syndicat vient de voter une cotisation spéciale. Puis-je vendre avant qu’elle soit exigible? Vous pouvez mettre en vente, mais vous ne pouvez pas la cacher. L’attestation du syndicat, les procès-verbaux et les états financiers en parlent, et la répartition se négocie dans la promesse d’achat puis se règle chez le notaire.

Nous sommes trois héritiers et nous ne nous entendons pas. Que se passe-t-il? L’article 1030 du Code civil prévoit que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué, sauf les exceptions qu’il énumère. Avant d’en arriver là, faites établir une valeur et le coût réel de détention: beaucoup de désaccords tombent quand les chiffres sont sur la table.

Pour compléter, lisez ce que les héritiers doivent savoir avant de vendre ou de garder et le coût réel de vendre une maison au Québec.

Une échéance approche et vous ne savez pas si elle change la décision? Écrivez-moi. On met vos quatre chiffres sur une page, sans obligation de mettre en vente.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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