Garantie GCR maison neuve au Québec : 1 an, 3 ans, 5 ans

Derrière chaque maison neuve vendue par un entrepreneur accrédité au Québec, il y a un plan de garantie obligatoire. Il ne vise pas tous les bâtiments, il ne paie pas tout, et il s’éteint si vous dénoncez trop tard. Voici son contenu exact, tiré du Règlement sur le plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs et des documents de Garantie de construction résidentielle.

Garantie GCR : quels bâtiments neufs sont couverts, et lesquels ne le sont pas

L’article 2 du règlement (B-1.1, r. 8) donne la liste. Hors copropriété divise : la maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, et le bâtiment multifamilial du duplex jusqu’au quintuplex. En copropriété divise : la maison unifamiliale isolée, jumelée ou en rangée, et le bâtiment multifamilial comprenant au plus 4 parties privatives superposées. Les espaces privatifs de stationnement et de rangement ne comptent pas dans ce calcul de quatre.

C’est la liste des exclus qui fait les déceptions. GCR le dit sans détour : la tour de condos de plus de quatre unités superposées n’est pas couverte, pas plus que la transformation ou la rénovation d’un bâtiment, l’agrandissement, la construction sur des fondations existantes, le garage détaché et l’autoconstruction. L’acheteur d’un condo au huitième étage d’un projet montréalais n’a donc aucune garantie GCR. Demandez par écrit quelle protection le promoteur offre à la place, et faites-la lire avant de signer.

Le règlement ne s’applique pas non plus quand le client de l’entrepreneur est un organisme sans but lucratif, une coopérative ou un office d’habitation qui reçoit, pour ce bâtiment, une aide financière de la Société d’habitation du Québec.

L’inspection préréception et la liste des travaux à corriger

L’article 17 est net : chaque bâtiment couvert doit être inspecté avant la réception, conjointement par l’entrepreneur et vous, à partir d’une liste préétablie fournie par l’administrateur. Vous pouvez être assisté par la personne de votre choix. GCR recommande un professionnel du bâtiment, soit un architecte, un ingénieur, un technologue ou un inspecteur en bâtiment.

Ce qui se joue ce jour-là est simple. Vous et l’entrepreneur identifiez ce qui reste à parachever et les vices et malfaçons apparents à corriger. Vous cochez la case « AVEC RÉSERVE » du formulaire d’inspection préréception de GCR. Vous convenez ensuite d’un délai d’exécution de ces travaux, qui ne peut pas dépasser 6 mois. Photos et vidéos sont recommandées.

Un défaut apparent que vous ne notez pas à ce moment sort de la garantie. Seule exception prévue à l’article 10 : la dénonciation écrite dans les 3 jours qui suivent la réception, et seulement tant que vous n’avez pas emménagé. C’est toute la raison d’être de cette inspection. Elle trace la frontière entre ce que vous avez accepté et ce que l’entrepreneur doit encore faire. Sur le choix de l’inspecteur et son coût, voyez combien coûte une inspection et quand la faire.

Un an, trois ans, cinq ans : la garantie d’une maison neuve au Québec

Avant la réception, l’article 9 couvre trois choses en cas de manquement de l’entrepreneur : les acomptes versés, le parachèvement des travaux, et le relogement, le déménagement et l’entreposage de vos biens si vous ne pouvez pas prendre réception à la date convenue.

Après la réception, l’article 10 organise la couverture par durées.

Les mots comptent. Pour GCR, la malfaçon est un travail mal exécuté, de faible importance, qui ne compromet ni la pérennité du bâtiment ni la sécurité des occupants. Le vice caché est un défaut non apparent à l’examen visuel, existant avant la réception, inconnu de vous à ce moment, et assez grave pour diminuer la qualité du bâtiment. Le vice majeur de cinq ans est un défaut grave, apparent ou non, qui peut affecter la pérennité du bâtiment ou la sécurité des occupants.

La garantie de cinq ans se compte à partir de la fin des travaux, pas de la réception. Les deux dates ne coïncident pas toujours. Notez les deux.

Les plafonds en argent, et ce que la garantie GCR ne paie jamais

Le relogement se rembourse sur pièces justificatives, avec des maximums quotidiens pour le gîte et le couvert : 95 $ pour une personne, 125 $ pour deux, 160 $ pour trois, 190 $ pour quatre personnes et plus. Pour un bâtiment multifamilial hors copropriété, la réparation est plafonnée à 200 000 $ multipliés par le nombre de logements.

Les exclusions de l’article 12. Sont notamment exclus les défauts des matériaux et de l’équipement que vous avez fournis et installés, les réparations dues au comportement normal des matériaux comme les fissures et les rétrécissements, celles rendues nécessaires par votre faute, l’entretien inadéquat ou vos propres modifications, l’usure normale, la force majeure, les sols contaminés, les stationnements et les locaux d’entreposage situés à l’extérieur du bâtiment, ainsi que tout ouvrage extérieur comme la piscine, le terrassement, les trottoirs, les allées et le drainage de surface. La pente négative du terrain, elle, reste couverte. Deux de ces exclusions, le comportement normal des matériaux et la force majeure, tombent si l’entrepreneur n’a pas respecté les règles de l’art ou une norme en vigueur.

Ce plafond vise le bâtiment, pas votre facture totale. Les droits de mutation, le notaire et les taxes s’ajoutent au prix du constructeur : chiffrez-les dans le calculateur de frais de clôture avant d’arrêter votre budget.

La dénonciation écrite : le délai qui fait mourir une réclamation

Le règlement exige une dénonciation écrite à l’entrepreneur, avec copie à l’administrateur, dans un « délai raisonnable » de la découverte. GCR précise que la jurisprudence fixe ce délai raisonnable à 6 mois suivant la découverte de la problématique. Une découverte de janvier qui n’est dénoncée qu’en octobre part donc avec un sérieux handicap, même si le vice, lui, est bien réel.

Deux réflexes évitent le pire. Dénoncez par écrit dès la découverte, sans attendre de savoir si l’entrepreneur va coopérer, puisque cette dénonciation sert aussi à interrompre la prescription. Et pour le relogement lié à un retard de livraison, la demande doit partir au plus tard dans les 6 mois suivant la réception du bâtiment, avec les pièces justificatives.

L’article 19.1 prévoit une soupape. Le non-respect d’un délai ne peut pas vous être opposé si l’entrepreneur ou l’administrateur a lui-même manqué à ses obligations, ou si ses représentations vous ont amené à dépasser le délai. C’est une exception, pas un plan.

Réclamation, médiation et arbitrage

La procédure de l’article 18 est une suite de délais courts.

1. Vous dénoncez le défaut par écrit à l’entrepreneur, copie à l’administrateur.
2. Au moins 15 jours plus tard, si rien ne bouge ou si l’intervention ne vous satisfait pas, vous avisez l’administrateur par écrit. Des frais d’ouverture de dossier de 100 $ sont exigés, soit 114,98 $ avec les taxes selon GCR. Ils vous sont remboursés si la décision vous est favorable, même en partie, ou si une entente intervient.
3. Dans les 15 jours, l’administrateur demande à l’entrepreneur d’intervenir et de dire, dans les 15 jours suivants, ce qu’il compte faire.
4. Puis l’administrateur inspecte sur place et produit, dans les 30 jours suivant l’inspection, un rapport écrit et détaillé transmis par poste recommandée.

Insatisfait de la décision ? Vous avez 30 jours à compter de sa réception par poste recommandée pour soumettre le différend à l’arbitrage. Les parties peuvent aussi convenir, dans ce même délai, d’une médiation devant un médiateur choisi sur une liste dressée par le ministre du Travail. En cas d’échec, le délai d’arbitrage de 30 jours repart de l’avis du médiateur.

Quand le bénéficiaire est le demandeur, les coûts de l’arbitrage sont à la charge de l’administrateur, sauf si vous n’obtenez gain de cause sur aucun aspect de votre réclamation. L’arbitre peut aussi accorder le remboursement de vos frais d’expertise raisonnables et pertinents en cas de gain de cause total ou partiel. La décision arbitrale est finale et sans appel.

Avant de signer, et ce qui change à la revente

Quatre vérifications tiennent en une page. L’entrepreneur est-il accrédité chez GCR et titulaire d’une licence de la Régie du bâtiment du Québec ? Le bâtiment entre-t-il dans les catégories de l’article 2 ? Avez-vous reçu un double du contrat de garantie dûment signé, sachant que l’article 138 vous libère de vos obligations contractuelles tant que vous ne l’avez pas ? Et le contrat contient-il une clause qui réduirait vos droits, ce que l’article 140 interdit, puisqu’un bénéficiaire ne peut pas y renoncer par convention particulière ?

Je demande systématiquement ce double du contrat de garantie avant la signature, parce que c’est le document qui porte les numéros d’accréditation et de licence. Faites relire le reste par votre notaire ou votre avocat, comme le rappelle l’article sur le notaire au Québec, étape par étape.

À la revente, la garantie suit le bâtiment. Les articles 16 et 32 prévoient qu’elle bénéficie à tout acquéreur subséquent, pour le terme qui reste à courir. Un acheteur qui reprend une maison de deux ans hérite donc du reste de la protection de trois ans sur les vices cachés et de cinq ans sur les vices majeurs. Côté vendeur, cela ne vous dispense de rien : votre déclaration du vendeur et la garantie légale du Code civil continuent de s’appliquer en parallèle.

Questions fréquentes

Mon condo est au cinquième étage d’un immeuble neuf. Suis-je couvert ? Non, si l’immeuble compte plus de quatre parties privatives superposées. La couverture obligatoire s’arrête là. Exigez du promoteur l’écrit qui décrit la protection offerte à la place.

J’ai découvert une infiltration 14 mois après la réception. Trop tard ? Pas nécessairement. La malfaçon non apparente se limite à un an, mais le vice caché couvre trois ans et le vice majeur cinq ans à partir de la fin des travaux. Ce qui compte alors, c’est la gravité du défaut et la rapidité de votre dénonciation écrite.

Le constructeur me dit que la fissure est normale. Est-ce vrai ? Le comportement normal des matériaux est exclu, fissures et rétrécissements compris. Mais cette exclusion ne joue pas si l’entrepreneur n’a pas respecté les règles de l’art ou une norme en vigueur. C’est une question d’expertise, pas d’opinion.

Dois-je payer pour ouvrir un dossier ? Oui, 100 $ selon le règlement, soit 114,98 $ taxes comprises chez GCR. Ces frais vous sont remboursés si la décision vous donne raison, même partiellement, ou si une entente intervient.

Pour compléter, lisez acheter une construction neuve au Québec et huit mythes immobiliers et la règle qui les contredit.

Un projet neuf en vue à Laval ou à Montréal ? Écrivez-moi avant la signature du contrat préliminaire. Je vérifie l’accréditation du constructeur et je prépare avec vous l’inspection préréception.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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