Première visite : la liste de vérification

Une première visite est courte, et c’est souvent là que tout se joue. On entre, on aime la lumière, on place déjà le sofa. Mon rôle, c’est de vous faire regarder ce que les photos ne montrent pas, dans l’ordre : avant, dehors, dedans, puis le quartier.

Avant la visite : les documents à demander

Les Déclarations du vendeur. Ce formulaire de l’OACIQ est obligatoire quand une personne physique vend, avec un courtier, un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements. Une version existe pour la copropriété divise, et le courtier du vendeur doit le remettre à tout acheteur intéressé. Le vendeur y répond selon ce qu’il sait : infiltrations d’eau, toiture, isolant de l’entretoit, réservoir de mazout, tests déjà faits (pyrite, pyrrhotite, radon). Lisez-le avant la visite : vous saurez où regarder.

Le certificat de localisation. Préparé par un arpenteur-géomètre, il signale notamment les empiètements, les servitudes, la conformité aux règlements et les zones inondables. L’Ordre des arpenteurs-géomètres conseille d’en demander une copie au vendeur. Une piscine ajoutée depuis sa date n’y figure pas.

Les comptes de taxes municipales et scolaires de la dernière année.

Pour un condo. Demandez la déclaration de copropriété, les procès-verbaux des assemblées et du conseil d’administration, les états financiers et l’état du fonds de prévoyance. Si vous n’avez pas pu tout lire avant l’offre, l’OACIQ recommande de rendre la promesse d’achat conditionnelle à leur examen.

Depuis le 14 août 2025, le vendeur doit aussi remettre au promettant acheteur, en temps utile, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété (article 1068.1 du Code civil). Destinée au promettant acheteur, elle arrive après votre promesse d’achat, pas avant la visite. Le syndicat a 15 jours pour la produire.

Dehors : cinq minutes avant d’entrer

La toiture. Bardeaux recourbés, manquants ou qui perdent leurs granules, mousse : ce sont des signes d’usure. Demandez l’année de la réfection et la facture.

Le terrain et l’eau. Le sol doit descendre en s’éloignant de la maison, et les descentes pluviales doivent rejeter l’eau loin des fondations. Une pente vers le mur, c’est de l’eau qui cherche le sous-sol. Le drain de fondation est enterré : demandez s’il a été inspecté par caméra ou remplacé, et quand.

Les fondations visibles. Repérez les fissures et photographiez-les, sans conclure : c’est à l’inspecteur de dire si elles sont sérieuses.

Les fenêtres. Cadres pourris, calfeutrage fendu, buée entre les vitres d’un thermos : ce sont des dépenses à prévoir.

Dedans, pièce par pièce

Demandez la permission avant de photographier : vous êtes chez quelqu’un.

Plafonds, murs et odeurs. Cherchez les auréoles d’eau, surtout sous une salle de bain et sous le toit. Une seule section repeinte à neuf mérite une question. Sentez l’air, garde-robes comprises : humidité, égout, mazout.

Cuisine et salles de bain. Faites couler l’eau, vérifiez la pression, regardez sous l’évier et le calfeutrage autour du bain.

Le panneau électrique. Sans l’ouvrir, notez s’il est à fusibles ou à disjoncteurs, et s’il y a de la rouille ou des traces de chaleur.

Le chauffage. Source d’énergie et âge de l’appareil. Comparez l’année de sa plaque avec celle des Déclarations du vendeur.

Un réservoir de mazout. Depuis le 31 décembre 2023, dans les bâtiments existants de 600 m² ou moins et de trois étages ou moins, un appareil au mazout ne peut plus être remplacé par un appareil à combustible fossile. Si une chaudière ou une fournaise au mazout de plus de 20 ans (un chauffe-eau de plus de 10 ans) a besoin d’une réparation majeure, il faudra passer à une énergie renouvelable, comme l’électricité : prévoyez ce coût. Côté assurance, le déversement de mazout de votre propre réservoir est une exclusion courante. L’assureur peut offrir une protection, si le réservoir respecte ses critères : appelez-le avant l’offre.

Le sous-sol. La pièce la plus importante. Au bas des murs, cherchez les dépôts blancs poudreux (l’efflorescence), les taches, les cernes. Un sous-sol fini à neuf ou un déshumidificateur qui tourne méritent des questions. Regardez la dalle : fissurée ou bombée ?

Les enjeux propres au Québec

La pyrite. Selon l’OACIQ, ce minéral présent dans la pierre de remblai sous la dalle peut gonfler en s’oxydant, soulever la dalle et fissurer les fondations. Des cas ont été relevés dans 91 villes du Grand Montréal. Les zones les plus à risque : la Rive-Sud, l’est de Montréal et l’Ouest-de-l’Île. Seule une expertise selon la méthode CTQ-M200 peut trancher : demandez si elle a été faite.

La pyrrhotite. Elle endommage le béton de certaines fondations. Les cas documentés se concentrent dans la région de Trois-Rivières, en Mauricie.

La vermiculite. Selon Santé Canada, cet isolant, souvent vendu sous la marque Zonolite, peut contenir de l’amiante : par prudence, présumez-le pour celui produit avant 1990. Ce sont des granules légers, argentés à gris-brun, surtout dans l’entretoit. Scellée et non dérangée, elle présente très peu de risque. Ne la retirez jamais vous-même : c’est un travail de professionnels.

Le filage d’aluminium. Posé surtout du milieu des années 1960 à la fin des années 1970, il est permis par le Code de construction du Québec. Le risque est aux raccords : selon la Corporation des maîtres électriciens du Québec, l’aluminium est souvent incompatible avec les vis de laiton des prises, source de surchauffe. Un assureur peut exiger une lettre de conformité d’un maître électricien, ou le remplacement du filage.

Le plomb à Montréal. Selon la Ville, certains bâtiments de 8 logements ou moins construits avant 1970 ont une entrée d’eau en plomb. Sa carte en ligne indique l’état connu par adresse. Le remplacement de la partie privée est maintenant obligatoire pour le propriétaire : demandez s’il a été fait.

Le radon. Invisible, il se mesure avec un test d’au moins trois mois : Santé Canada recommande de tester toutes les maisons.

Le quartier

Revenez à une autre heure, un soir ou un samedi : une autoroute ne s’entend pas toujours un mardi après-midi. Vérifiez le stationnement sur rue et les vignettes de résident, puis faites le vrai trajet vers le travail à l’heure de pointe.

Les questions à poser

Posez-les par l’entremise de votre courtier, par écrit si possible. Le courtier inscripteur représente le vendeur : depuis le 10 juin 2022, un même courtier ne peut plus représenter à la fois l’acheteur et le vendeur.

• Y a-t-il déjà eu de l’eau au sous-sol, et qu’a-t-on fait ?
• Y a-t-il eu des réclamations d’assurance ?
• De quelle année sont la toiture, les fenêtres, le chauffage ?
• Les rénovations ont-elles été faites avec permis ?
• Quels tests ont été faits : pyrite, radon, eau, drain ?
• Pour un condo : travaux majeurs prévus, cotisation spéciale, litige ?

Ce qu’une visite n’est pas

Une visite ne remplace pas une inspection préachat. Vos notes servent à décider si vous faites une offre, et à dire à l’inspecteur où regarder. Pour le coût et le bon moment, lisez inspection préachat : combien et quand.

Depuis le 1er octobre 2024, la Régie du bâtiment du Québec certifie les inspecteurs en bâtiments d’habitation, mais le certificat ne deviendra obligatoire que le 1er octobre 2027. D’ici là, choisissez un inspecteur qui suit la norme BNQ 3009-500 et détient une assurance responsabilité, erreurs et omissions comprises, et vérifiez s’il figure au répertoire de la RBQ.

Si la visite révèle un problème sérieux, relisez les signaux d’alarme qui justifient de partir.

La liste à imprimer

Vous avez une visite qui s’en vient et vous voulez un deuxième regard ? Écrivez-moi, on la prépare ensemble, documents compris.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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