Financement

Avantages fiscaux du premier acheteur 2026

Par Georges Matar · 5 mai 2026 · 7 min de lecture

Presque chaque premier acheteur que je rencontre oublie au moins un programme. En 2026, la liste a changé : Québec rembourse une partie de la taxe de bienvenue, Ottawa rembourse la TPS sur une première maison neuve et le délai de grâce du RAP est prolongé. Voici chaque mesure, avec des chiffres vérifiés auprès de l’ARC, de Revenu Québec et du ministère des Finances du Québec.

Je suis courtier, pas fiscaliste : ceci est de l’information générale. Faites valider votre plan par un comptable ou un planificateur financier.

« Premier acheteur » : pas la même définition partout

La base : ne pas avoir habité, dans l’année en cours ou les quatre années civiles précédentes, une propriété dont vous ou votre conjoint étiez propriétaire. Les détails varient, et un point surprend les nouveaux arrivants : pour le CELIAPP, le RAP, le crédit fédéral et le remboursement de TPS, une maison que vous possédiez et habitiez à l’étranger compte aussi.

Le CELIAPP : le compte à ouvrir en premier

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété combine le meilleur du REER et du CELI. Pour l’ouvrir : être résident du Canada, avoir de 18 à 71 ans et être premier acheteur.

Plafonds : 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie. Les droits inutilisés se reportent, jusqu’à 8 000 $, mais ne s’accumulent qu’à partir de l’ouverture : ouvrez-le tôt, même avec un petit montant.
Déduction : au fédéral comme au Québec, et reportable à une année où votre revenu sera plus élevé.
Retrait : non imposable et jamais remboursable. Il faut une entente écrite d’achat avec une acquisition avant le 1er octobre de l’année suivante, être encore premier acheteur et résident du Canada, et prévoir habiter la propriété. Retirez au plus tard 30 jours après l’achat.
Sans achat : le compte dure au plus 15 ans. Les sommes peuvent alors passer directement dans un REER, sans impôt et sans toucher vos droits REER, ou sortir en retrait imposable.

Le RAP : un prêt à vous-même

Le Régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans impôt, par personne : 120 000 $ pour un couple admissible.

Vous remboursez sur 15 ans, normalement à partir de la deuxième année suivant le retrait. Pour un premier retrait fait entre 2022 et 2028, c’est à partir de la cinquième : la prolongation pour 2026 à 2028 est adoptée depuis juin 2026, et Québec s’y harmonise. Un versement manqué s’ajoute à votre revenu imposable.

À retenir : laissez une cotisation au moins 90 jours dans le REER avant de la retirer, sinon elle risque de ne pas être déductible. Restez résident du Canada jusqu’à l’achat, et achetez avant le 1er octobre de l’année suivant le retrait.

CELIAPP et RAP ensemble

C’est permis pour la même maison. Un couple admissible peut réunir jusqu’à 200 000 $ : 40 000 $ de CELIAPP et 60 000 $ de RAP chacun, plus les rendements du CELIAPP. Mon ordre : le CELIAPP d’abord, parce qu’il ne se rembourse jamais, puis le RAP. Voyez aussi le mythe de la mise de fonds de 20 %.

Deux crédits d’impôt l’année de l’achat

Fédéral (ligne 31270) : 10 000 $ au taux de 14 % en 2026, soit 1 400 $. Pour un résident du Québec, l’abattement du Québec ramène sa valeur à environ 1 169 $, selon le ministère des Finances du Québec. La propriété doit être au Canada et devenir votre résidence principale dans l’année suivant l’achat.

Québec (ligne 396) : 10 000 $ à 14 %, soit 1 400 $, si vous résidez au Québec le 31 décembre de l’année de l’achat.

Les deux peuvent se partager, sans dépasser le maximum, et sont non remboursables : ils réduisent votre impôt à payer, sans plus. Le chiffre de 1 500 $ qui circule encore date d’avant la baisse du premier taux d’imposition.

Nouveau en 2026 : Québec rembourse une partie de la taxe de bienvenue

Il n’y a toujours pas d’exemption : vous payez la facture de la municipalité. Mais le crédit d’impôt remboursable pour l’accès à la propriété, annoncé le 17 avril 2026, vous en rend une partie : 100 % des premiers 5 000 $ et 25 % des 3 500 $ suivants, jusqu’à 5 875 $.

Il vise les propriétés acquises depuis le 1er janvier 2026, duplex et triplex compris, qui deviendront votre résidence principale. Il diminue au-delà d’une base d’imposition de 750 000 $ et tombe à zéro à 1 000 000 $. Il faut avoir payé le droit de mutation et résider au Québec à la fin de l’année.

L’exemple du ministère des Finances : une maison de 616 000 $ à Laval, 9 091 $ de droits, 5 875 $ de crédit. Estimez votre facture avec le calculateur de taxe de bienvenue. Un versement anticipé est prévu dès octobre 2026 si le crédit dépasse 1 000 $, sur demande à Revenu Québec au plus tard le 1er décembre de l’année.

À Montréal, le Programme d’appui à l’acquisition résidentielle n’accepte plus de nouvelles demandes depuis le 7 juillet 2026 : la Ville indique que ce crédit le remplace. La Ville de Laval, elle, n’annonce aucun programme municipal.

Maison neuve : TPS et TVQ

Remboursement de TPS pour premiers acheteurs : en vigueur et administré par Revenu Québec au Québec. Jusqu’à 100 % de la TPS, maximum 50 000 $, sur une habitation neuve de 1 000 000 $ ou moins, puis dégressif jusqu’à 1,5 million. Sur un condo neuf de 600 000 $, ce sont 30 000 $ récupérés.

Conditions : 18 ans, citoyen canadien ou résident permanent, premier acheteur, remboursement jamais reçu par vous ou votre conjoint, premier occupant et résidence principale. Auprès d’un constructeur, la convention doit être signée depuis le 20 mars 2025 et avant 2031, et la construction commencer avant 2031 et se terminer avant 2036. Il ne touche pas la TVQ.

Remboursements habituels, pour une maison neuve que vous habiterez : TPS, 36 % de la taxe, maximum 6 300 $, complet jusqu’à 350 000 $ et nul à 450 000 $, cumulable avec le précédent selon l’ARC. TVQ, 50 % de la taxe, maximum 9 975 $ jusqu’à 200 000 $, nul à 300 000 $ : un seuil rarement atteint dans le Grand Montréal.

En résumé

Programme	Ce qu’il donne	Condition clé	Où vérifier
CELIAPP	40 000 $ à vie, déductible, retrait non imposable	Résident du Canada	ARC
RAP	60 000 $ du REER sans impôt	Rembourser sur 15 ans	ARC
Crédit fédéral	1 400 $ (1 169 $ net au Québec)	Propriété au Canada	ARC, ligne 31270
Crédit du Québec	1 400 $	Résider au Québec au 31 décembre	Revenu Québec, ligne 396
Crédit pour l’accès à la propriété	Jusqu’à 5 875 $	Achat depuis 2026, moins de 1 M$	Revenu Québec
TPS premiers acheteurs	Jusqu’à 50 000 $	Neuf, citoyen ou résident permanent	Revenu Québec
TPS et TVQ habitations neuves	6 300 $ et 9 975 $ au plus	Prix sous 450 000 $ et 300 000 $	Revenu Québec

Pour les nouveaux arrivants

Le CELIAPP et le RAP demandent d’être résident du Canada aux fins de l’impôt, pas citoyen. Le remboursement de TPS pour premiers acheteurs, lui, exige la citoyenneté ou la résidence permanente. Vos droits REER se calculent sur le revenu gagné de l’année précédente : l’année de votre arrivée, vous en avez souvent peu. Le CELIAPP donne 8 000 $ de droits dès l’ouverture, peu importe votre revenu passé.

Vous préparez un premier achat et voulez savoir ce que ces programmes changent à votre budget ? Écrivez-moi, on fait le tour de votre situation ensemble.