Quand finira la crise du logement au Québec?

Aucun organisme public ne fixe la date de fin de la crise du logement au Québec, ni même un critère officiel pour la déclarer terminée. Ce qui existe, ce sont des mesures datées: l’inoccupation, l’écart de logements à construire, les mises en chantier et la population. Voici où en sont le Québec, Montréal et Laval sur chacune au 21 octobre 2026, et ce qu’on peut en conclure.

Une crise du logement, mesurée comment

Le mot « crise » n’a pas de définition réglementaire. Deux mesures servent le plus souvent, et elles ne répondent pas à la même question.

L’équilibre locatif. Le taux d’inoccupation, que la SCHL mesure chaque octobre dans les appartements d’initiative privée, dit si un locataire trouve un logement.

L’abordabilité. La SCHL la mesure par un rapport entre le coût d’une habitation et le revenu des ménages. Son Rapport sur l’offre de logements de l’automne 2026, publié le 10 septembre 2026, calcule ce qu’il faudrait construire pour revenir d’ici 2036 au niveau de 2019. Ce repère n’est pas fixé par un gouvernement. Son rapport de juin 2025 le précise: « Ces chiffres ne sont pas des cibles gouvernementales. »

Les chiffres de 2026 montrent justement un locatif proche de l’équilibre et un achat moins abordable qu’en 2019.

Le taux d’inoccupation: où en est le Québec en 2026

Le dernier chiffre vient de l’enquête d’octobre 2025, parue le 11 décembre 2025 dans le Rapport sur le marché locatif, encore l’édition en ligne au 21 octobre 2026.

• RMR de Montréal: 2,9 %, contre 2,1 % un an plus tôt, hausse jugée statistiquement significative.
• Île de Montréal: 3,1 %, contre 2,0 %.
• Laval: 3,4 %, contre 2,4 %, variation que la SCHL ne juge pas significative.
• RMR de Québec: 2,4 %. Gatineau: 3,8 %.

La SCHL attribue la détente montréalaise aux nombreux logements neufs achevés et, côté demande, « principalement » à la baisse du nombre de résidents non permanents.

Le seuil de 3 % n’a pas d’auteur officiel. Dans sa mise à jour sur le marché locatif de mi-année, publiée le 9 juin 2026, la SCHL le décrit comme « le seuil utilisé depuis longtemps dans le secteur de l’habitation », qui « ne fonctionne pas pour tous les marchés ni pour toutes les périodes ». Elle estime plutôt, par ville, la fourchette où la hausse des loyers corrigée de l’inflation est proche de zéro. Pour Montréal: de 2,5 % à 4,0 %, à titre provisoire. Avec 2,9 %, la RMR y était déjà en 2025.

La moyenne cache le bas du marché. Selon le tableau 1.4 du rapport, l’inoccupation dans la RMR de Montréal était de 1,3 % pour le quart des appartements aux loyers les plus bas, et de 4,9 % pour le quart le plus cher. À Laval: 0,8 % et 7,7 %. Pour un ménage à revenu modeste, l’équilibre n’est pas revenu.

La projection. Dans ses Perspectives du marché de l’habitation de l’été 2026, publiées le 22 juillet 2026, la SCHL projette pour la RMR un taux de 3,8 % en 2026, de 4,5 % en 2027 et de 4,8 % en 2028. C’est une projection, pas une mesure.

L’écart de logements à construire selon la SCHL

Le rapport de l’automne 2026 est l’estimation des pénuries la plus récente de la SCHL. Son tableau des écarts ne chiffre que six RMR, dont Montréal, et le Canada.

Source: SCHL, Rapport sur l’offre de logements, automne 2026, tableau 1. Le statu quo correspond aux mises en chantier attendues si les tendances actuelles se poursuivent.

Montréal s’éloigne. L’écart s’y est élargi depuis l’estimation de 2025, malgré plus de mises en chantier, car « la croissance des prix a réduit l’abordabilité plus que la croissance de l’offre n’a pu l’améliorer ». Il faudrait « plus que tripler » le rythme annuel de la RMR. Son rapport coût-revenu est passé de 34 % en 2019 à 48 %, un sommet depuis les années 1990.

L’écart se déplace vers la propriété. Le locatif a représenté 86 % des mises en chantier de la RMR au premier semestre de 2026, un record. Les copropriétés neuves y coûtent de 20 à 40 % de plus que des logements comparables à la revente, et leurs mises en chantier restent près de leurs creux.

Le reste du Québec. Le rapport de 2026 ne le chiffre pas. Dans la dernière estimation qui le fait, publiée le 19 juin 2025, la SCHL ne jugeait nécessaire, pour la région qu’elle nomme « reste du Québec », aucune mise en chantier au-delà du statu quo: 23 229 par année dans les deux scénarios.

Les mises en chantier: le rythme actuel

Source: SCHL, données mensuelles sur les mises en chantier de décembre 2025 et de septembre 2026, ces dernières publiées le 16 octobre 2026.

2025 a été forte, 2026 plafonne. Les mises en chantier ont bondi de 58 % dans la RMR en 2025, et de 32 % au Québec. Sur neuf mois en 2026, le Québec progresse de 3 %, quand l’Ontario recule de 5 %; la RMR de Montréal, elle, baisse de 2 %. En septembre 2026, elle a compté 1 266 mises en chantier, contre 2 610 un an plus tôt, et sa tendance sur six mois a reculé de 8 % d’un mois à l’autre.

Le rythme, comparé au besoin. Dans son scénario de référence de l’été 2026, la SCHL projette 24 600 mises en chantier dans la RMR en 2026, puis 22 000 en 2027 et 20 500 en 2028. Même 2025, la meilleure année du tableau, reste sous la moitié du minimum de 64 000 par année.

La démographie, l’autre moitié de l’équation

Le Québec a réduit ses cibles. Le Plan d’immigration du Québec 2026 du ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration prévoit de 43 000 à 47 000 admissions permanentes en 2026, contre 48 500 à 51 500 admissions régulières planifiées pour 2025. Il vise au plus 65 000 travailleurs étrangers temporaires et 110 000 étudiants étrangers sur le territoire en 2029. Objectif déclaré: « diminuer une partie de la pression observée ces dernières années sur l’accès aux logements ».

Moins de personnes, pas moins de ménages. Dans ses perspectives du 9 juillet 2026, l’Institut de la statistique du Québec projette environ 50 000 personnes de moins (-0,6 %) entre 2025 et 2029. Selon son hypothèse centrale, les résidents non permanents passeraient d’environ 562 000 au 1er juillet 2025 à 375 000 en 2030. Pourtant, les besoins en logement liés à la démographie augmenteraient de 0,7 %: la baisse touche surtout les jeunes, et le nombre de logements par habitant croît avec l’âge, parce qu’on vit alors plus souvent seul ou en logement collectif.

L’île de Montréal fait exception: -6,9 % de population et -5,3 % de besoins en logement d’ici 2029, selon l’ISQ.

Ce que ces projections ne comptent pas. L’ISQ précise que ses besoins excluent « le manque à combler pour atteindre une meilleure abordabilité ». Ce manque, c’est l’écart de la SCHL, et une population qui plafonne ne le comble pas. La SCHL ajoute que la demande devrait se raffermir au cours de la prochaine décennie, et que « le principal risque est que l’offre de logements neufs soit insuffisante lorsque la demande se redressera ».

Ce que ça change pour un acheteur ou un propriétaire

Vous louez et pensez acheter. Les immeubles neufs se disputent les locataires: la SCHL signale des mois gratuits parfois offerts dans la région de Montréal. Ce choix ne touche pas les loyers les plus bas. Avant de comparer un loyer à un versement hypothécaire, le calculateur louer ou acheter met les deux colonnes côte à côte, et louer ou acheter dans le Grand Montréal détaille les postes.

Vous achetez. Selon la SCHL, les logements manquants se concentrent de plus en plus dans la propriété. Cet écart de 20 à 40 % entre copropriété neuve et revente se vérifie projet par projet. Les protections du neuf sont dans acheter une construction neuve au Québec.

Vous possédez un plex. La SCHL observe plus d’inoccupation dans les logements neufs et chers, et une hausse des loyers de 2025 surtout portée par les baux renouvelés. Les règles et le calcul du flux de trésorerie sont dans le guide du plex à revenus. La rentabilité d’un achat locatif fait l’objet d’un autre article de cette série.

Quand finira la crise du logement: ce que les données permettent de dire

Ce qu’on peut dire:

• En moyenne, le locatif de la RMR de Montréal était en 2025 dans la fourchette d’équilibre provisoire de la SCHL; le quart des loyers les plus bas, non.
• L’abordabilité de l’achat à Montréal s’est éloignée de son niveau de 2019.
• Les mises en chantier de 2026 restent loin du rythme jugé nécessaire.
• La croissance démographique ralentit par décision politique, ce qui réduit la pression sans effacer le retard.

Ce qu’on ne peut pas dire: une date. L’horizon 2036 de la SCHL est le terme d’un scénario, pas une prévision. Les projections bougent: en février 2026, la SCHL a revu à la hausse ses prévisions d’inoccupation pour Montréal, après une détente plus forte que prévu en 2025, puis les a relevées de nouveau en juillet, à 4,5 % au lieu de 4,2 % pour 2027. Une date ferme serait une opinion.

À surveiller: le prochain Rapport sur le marché locatif, tiré de l’enquête d’octobre 2026. Les prévisions de prix font l’objet d’un autre article de cette série.

Questions fréquentes

Quand finira la crise du logement au Québec? Aucune source officielle ne donne de date. L’horizon 2036 de la SCHL est celui d’un scénario de construction, pas une échéance.

Le taux d’inoccupation de 3 %, c’est une norme officielle? Non. La SCHL y voit un seuil d’usage dans le secteur et propose, depuis juin 2026, des fourchettes provisoires par ville: de 2,5 % à 4,0 % pour Montréal.

La crise du logement à Montréal est-elle finie en 2026? Dans le neuf et le haut de gamme, l’offre locative s’est élargie. Dans le quart des loyers les plus bas, l’inoccupation était de 1,3 % en octobre 2025, et pour l’achat, l’écart d’abordabilité s’est creusé selon la SCHL.

La baisse de la population va-t-elle régler la pénurie de logements? Pas à elle seule: selon l’ISQ, la population du Québec baisserait de 0,6 % d’ici 2029, mais les besoins en logement augmenteraient de 0,7 %. Ces projections ne comptent pas le retard accumulé.

Pour compléter, lisez comment lire les données datées du marché de Montréal et de Laval et le marché immobilier de Laval par secteur.

Vous vous demandez ce que ces chiffres changent pour votre projet d’achat ou de vente? Écrivez-moi. Nous regarderons ensemble les données datées de votre secteur. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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