Quels facteurs influencent le marché immobilier au Québec?

Quand le marché ralentit, chaque manchette désigne un coupable: les taux, l’immigration, les chantiers, l’emploi. Ces facteurs qui influencent le marché immobilier ont pourtant tous une mesure officielle, publiée par un organisme nommé, à un rythme connu. Voici les onze à suivre, avec leur dernière valeur au 21 octobre 2026 pour le Québec, Montréal et Laval.

Les facteurs qui influencent le marché immobilier: le tableau

MIFI: ministère de l’Immigration, de la Francisation et de l’Intégration.

Le tableau ne classe pas les facteurs. Aucune des sources officielles consultées pour cet article ne mesure le poids d’un facteur par rapport aux autres. L’ordre suit le dossier d’un acheteur: l’argent, le crédit, le revenu, la population, puis l’offre.

Les dates ne coïncident pas. Le rendement obligataire date du 20 octobre 2026, le taux d’inoccupation d’octobre 2025: lisez la colonne Diffusion avant de comparer deux lignes.

Les taux et les règles de crédit

Le taux directeur. La Banque du Canada le fixe à huit dates préétablies par année. Il est de 2,25 % depuis la baisse annoncée le 29 octobre 2025, et les six annonces de 2026 l’ont maintenu. La prochaine est prévue le 28 octobre 2026.

Les rendements obligataires. Dans un article de mars 2026, des économistes de la Banque du Canada rappellent que les rendements des obligations d’État à long terme « influent directement sur les taux hypothécaires », et qu’ils sont restés élevés depuis septembre 2024 malgré la baisse des taux directeurs. Le chemin jusqu’à votre versement est décrit dans l’article sur les taux d’intérêt et le marché de Montréal.

Le test de résistance. Pour un prêt non assuré chez un prêteur fédéral, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) exige de qualifier l’emprunteur au plus élevé de deux taux: celui du contrat majoré de 2 points, ou 5,25 %. Le BSIF révise ce coussin et ce plancher au moins une fois par année.

La limite prêt-revenu. Depuis l’exercice 2025 de chaque institution, le BSIF limite aussi le volume de nouveaux prêts non assurés qui dépassent 4,5 fois le revenu. La limite vise le portefeuille du prêteur, pas chaque prêt. Le BSIF la justifie par 2020 et 2021, où « la faiblesse des taux d’intérêt a augmenté la capacité d’emprunt et exercé une pression à la hausse sur le prix des logements ».

Les prêts assurés. Pour un prêt assuré par la SCHL à un propriétaire occupant, le prix doit être inférieur à 1 500 000 $, et l’amortissement est de 25 ans au plus, ou de 30 ans pour un premier acheteur ou une propriété neuve. Le plafond de 1,5 million et l’accès aux 30 ans viennent des réformes annoncées par le ministère des Finances du Canada le 16 septembre 2024, en vigueur depuis le 15 décembre 2024.

L’emploi et les revenus

Le revenu fixe le montant du prêt. Pour un prêt assuré, la SCHL plafonne le ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) à 39 % et le ratio d’amortissement total de la dette (ATD) à 44 %, calculés au plus élevé du taux contractuel majoré de 2 points et de 5,25 %. À taux égal, un revenu qui baisse réduit donc le prêt accessible. Le calculateur de capacité d’emprunt applique ces deux ratios et ce taux de qualification à vos revenus et à vos dettes.

Ce que mesure l’EPA. Pour septembre 2026, l’Enquête sur la population active de Statistique Canada, diffusée le 9 octobre par l’Institut de la statistique du Québec (ISQ), compte 4 539 300 emplois au Québec, 49 400 de moins qu’en août (-1,1 %), et un taux de chômage de 6,0 %, en hausse de 0,4 point.

Un mois ne fait pas une tendance. L’ISQ rappelle que ces estimations reposent sur un échantillon et restent sujettes à une variabilité statistique. Sa publication donne aussi la RMR de Montréal et la rémunération moyenne.

La population et l’immigration

La population. Selon les estimations de Statistique Canada publiées par l’ISQ, le Québec comptait 9 067 114 habitants au 1er juillet 2026, contre environ 9 051 000 un an plus tôt dans le même tableau: quelque 16 100 de plus. Le chiffre de 2026 est provisoire.

L’immigration permanente. Le plan d’immigration du Québec pour 2026, déposé à l’Assemblée nationale le 6 novembre 2025, prévoit 45 000 admissions de résidents permanents, dont 28 800 en immigration économique. L’article 5 de la Loi sur l’immigration au Québec impose un plan chaque année.

Les résidents non permanents. Le même jour, Québec demandait au fédéral de ramener leur nombre à 200 000, avec une réduction concentrée « principalement à Montréal et à Laval ». Pour la SCHL, la détente locative de 2025 dans la grande région de Montréal vient d’une offre en forte croissance et d’un ralentissement de la demande, et « ce ralentissement s’explique principalement par la baisse du nombre de résidents non permanents ».

L’offre: mises en chantier et inscriptions

Les mises en chantier. La SCHL compte chaque mois les logements dont la construction commence. Dans la RMR de Montréal, de janvier à septembre 2026: 19 028, contre 19 331 un an plus tôt, dont 910 maisons individuelles. La SCHL attribue la baisse de 8 % de sa tendance sur six mois aux logements collectifs.

Les inscriptions en vigueur. C’est le nombre de propriétés inscrites à vendre sur Centris. Dans la RMR de Montréal, l’APCIQ en comptait 21 793 en septembre 2026, 20 % de plus qu’un an plus tôt; à Laval, 1 728 (+18 %). Selon l’APCIQ, l’inventaire de la RMR dépasse de 18 % sa moyenne des dix dernières années, « ce qui atténue la pression sur les prix ».

Le ratio qui relie l’offre aux ventes. L’APCIQ divise l’inventaire par la moyenne des ventes des 12 derniers mois. Sous 8 mois d’inventaire, le marché favorise les vendeurs; de 8 à 10, il est équilibré; au-delà de 10, il favorise les acheteurs. La lecture par gamme de prix est dans le marché immobilier de Laval par secteur.

Les loyers, la fiscalité et les politiques publiques

Le marché locatif. Le loyer est l’autre option d’un ménage qui hésite à acheter, et le revenu d’un plex. Dans la RMR de Montréal, la SCHL mesurait en octobre 2025 un taux d’inoccupation de 2,9 %, contre 2,1 % un an plus tôt, et un loyer moyen de 1 346 $ pour un deux chambres (+7,2 %). Ce rapport reste le plus récent en ligne au 21 octobre 2026.

Les droits de mutation. Cette « taxe de bienvenue » se paie à l’achat. En 2026, le barème provincial applique 0,5 % jusqu’à 62 900 $, 1 % jusqu’à 315 000 $ et 1,5 % au-delà, sur le plus élevé du prix payé, du prix stipulé et de la valeur marchande. Pour un achat de 500 000 $: 5 610,50 $. Une municipalité peut fixer un taux plus élevé au-delà de 500 000 $, jusqu’à 3 %, sauf Montréal, qui n’est pas soumise à ce plafond. En 2027, les seuils passent à 64 400 $ et 322 600 $. Le détail est dans l’article sur la taxe de bienvenue au Québec.

Ce que les facteurs du marché immobilier ne disent pas

Aucun ne donne un prix. Aucune ligne ne dit ce que vaudra une maison l’an prochain. La direction des prix et les prévisions publiées font l’objet d’un article distinct.

Ils n’agissent pas au même rythme. Depuis 2021, un changement du taux directeur prend effet le jour suivant son annonce. Un chantier, lui, agit une fois terminé: la SCHL écrit que la hausse des achèvements, « découlant des mises en chantier record des dernières années », a contribué à détendre le marché locatif montréalais en 2025.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qui fait monter le prix des maisons au Québec? Aucune source officielle consultée ne répartit une hausse entre les facteurs. Deux organismes décrivent un mécanisme: pour le BSIF, les taux bas de 2020 et 2021 ont augmenté la capacité d’emprunt et poussé les prix; pour l’APCIQ, un inventaire supérieur à sa moyenne de dix ans atténue la pression sur les prix.

L’immigration fait-elle monter le prix des maisons au Québec? Aucune des sources consultées ne le chiffre. La SCHL relie plutôt la baisse des résidents non permanents au ralentissement de la demande locative dans la grande région de Montréal en 2025.

Les mises en chantier vont-elles faire baisser les prix? Aucune source consultée ne mesure leur effet sur le prix de revente. Dans la RMR de Montréal, 18 118 des 19 028 logements mis en chantier de janvier à septembre 2026 n’étaient pas des maisons individuelles.

Quand sortent les prochains chiffres? Le taux directeur le 28 octobre 2026, puis le 9 décembre; l’EPA d’octobre le 6 novembre 2026, selon l’ISQ. Le plan d’immigration doit être déposé au plus tard le 1er novembre, ou dans les 15 jours suivant la reprise des travaux si l’Assemblée ne siège pas.

Pour compléter, lisez comment lire les données datées du marché de Montréal et de Laval et les limites d’une préapprobation hypothécaire.

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Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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