Accéder à la propriété au Québec, 2026

Dans beaucoup de familles, la propriété n’est pas une catégorie de placement. C’est de la sécurité : un logement dont personne ne peut vous chasser et dont le coût ne monte pas d’une lettre à l’autre. Cette lecture est légitime, mais une conviction ne paie pas de mise de fonds.

Voici donc l’inventaire, mesure par mesure, de ce qui existe réellement pour un premier acheteur au Québec en 2026, avec pour chacune deux questions : à qui ça s’adresse, et qu’est-ce que ça ne règle pas. Je suis courtier, pas fiscaliste : faites valider votre plan par un comptable.

Soyons clairs tout de suite : aucune de ces mesures ne rend une propriété abordable à elle seule. Certaines réduisent l’impôt, d’autres accélèrent la mise de fonds, d’autres remboursent une partie des frais. L’utile est de savoir lesquelles s’appliquent à votre dossier, et dans quel ordre.

Le CELIAPP : le compte à ouvrir en premier

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété permet de cotiser 8 000 $ par année, jusqu’à 40 000 $ à vie. Les droits inutilisés se reportent, mais jamais plus de 8 000 $, ce qui permet au mieux 16 000 $ dans une même année. La cotisation est déductible, le retrait admissible n’est pas imposable et ne se rembourse jamais. Le compte dure au plus 15 ans après son ouverture.

Pour qui : toute personne ayant une capacité d’épargne, même modeste.

Ce que ça ne règle pas : les droits ne s’accumulent qu’à partir de l’ouverture du compte. Ouvrir tôt avec 100 $ vaut mieux qu’attendre. Et le CELIAPP ne crée pas d’argent : il protège de l’impôt celui que vous mettez de côté.

Le RAP : un prêt que vous vous faites à vous-même

Le Régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos REER sans impôt, par personne. Le remboursement s’étale sur 15 ans. Pour un premier retrait effectué entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028, le début de cette période de 15 ans est reporté à la cinquième année suivant le retrait, au lieu de la deuxième.

Pour qui : celui qui a déjà un REER garni, souvent grâce à un régime d’employeur.

Ce que ça ne règle pas : ce n’est pas une subvention. Chaque versement manqué s’ajoute à votre revenu imposable, et l’argent retiré cesse de fructifier à l’abri de l’impôt. Le CELIAPP, lui, ne se rembourse jamais : c’est pourquoi je le remplis en premier.

Les deux se combinent pour la même maison. Un couple admissible peut donc réunir jusqu’à 200 000 $ : 40 000 $ de CELIAPP et 60 000 $ de RAP chacun, plus les rendements du CELIAPP. C’est le plafond théorique, rarement le chiffre réel, mais autant savoir où il est avant de conclure à l’impossible.

Les deux crédits de l’année de l’achat

Fédéral (ligne 31270) : 10 000 $ au taux d’imposition le plus bas, soit 14 % en 2026, donc 1 400 $ (environ 1 169 $ net au Québec, en raison de l’abattement du Québec).

Québec (ligne 396) : 10 000 $ à 14 %, soit 1 400 $ également.

Pour qui : tout premier acheteur qui a de l’impôt à payer.

Ce que ça ne règle pas : ces deux crédits sont non remboursables. Ils réduisent l’impôt dû, sans plus : sans impôt à payer, ils ne valent rien. Et ils arrivent au printemps suivant, pas le jour de la signature.

Le crédit d’impôt remboursable du Québec pour l’accès à la propriété

C’est la nouveauté de 2026, et la seule mesure qui vous verse de l’argent même si vous ne payez pas d’impôt. Elle rembourse jusqu’à 5 875 $ du droit de mutation : 100 % des premiers 5 000 $ et 25 % de la tranche de 3 500 $ qui suit. Le crédit est réduit de 2,35 % de l’excédent de la valeur de l’habitation sur 750 000 $, et disparaît à 1 000 000 $. Des versements anticipés sont prévus.

Pour qui : les premiers acheteurs, et ceux qui acquièrent une habitation plus accessible en raison d’une incapacité sévère.

Ce que ça ne règle pas : la municipalité vous envoie quand même sa facture, et vous la payez d’abord. Estimez-la avec le calculateur de taxe de bienvenue et lisez comment se calcule la taxe de bienvenue.

Le remboursement de TPS pour premiers acheteurs, sur le neuf

Jusqu’à 100 % de la TPS, au maximum 50 000 $, sur une habitation neuve de 1 000 000 $ ou moins, puis un montant dégressif jusqu’à 1,5 million. Il faut être premier acheteur, citoyen canadien ou résident permanent, premier occupant, et en faire sa résidence principale. Auprès d’un constructeur, la convention doit avoir été conclue à compter du 20 mars 2025 et avant 2031, la construction commencer avant 2031 et être achevée en grande partie avant 2036.

Pour qui : l’acheteur d’un condo ou d’une maison neuve. Voir le guide de la construction neuve.

Ce que ça ne règle pas : il ne touche pas la TVQ et ne s’applique pas à la revente, c’est à dire à la grande majorité des transactions.

Les règles de financement, souvent le vrai obstacle

La mise de fonds minimale est de 5 % jusqu’à 500 000 $, puis 5 % sur les premiers 500 000 $ et 10 % sur l’excédent entre 500 000 $ et 1,5 million. À partir de 1,5 million, c’est 20 %. Sous 20 %, l’assurance prêt hypothécaire devient obligatoire : la prime de la SCHL va de 2,80 % à 4,00 % du montant du prêt selon le rapport prêt-valeur (4,50 % avec une mise de fonds non traditionnelle), et au Québec la taxe de vente provinciale s’y ajoute sans pouvoir être incluse dans le prêt.

Depuis le 15 décembre 2024, l’amortissement de 30 ans est offert à tous les premiers acheteurs ainsi qu’aux acheteurs de propriétés nouvellement construites, et le plafond des prêts hypothécaires assurés est passé de 1 à 1,5 million.

Ce que ça ne règle pas : l’amortissement plus long abaisse le paiement mensuel et augmente les intérêts payés au total. La SCHL ajoute d’ailleurs 0,20 % à la prime pour un amortissement de plus de 25 ans. Voir aussi le mythe de la mise de fonds de 20 %.

Ce qu’aucune de ces mesures ne règle

Aucune ne touche votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépend de votre revenu, de vos dettes et de votre dossier de crédit. Un dossier à 650 demande souvent une année de travail ciblé, pas cinq ans de résignation. Faites le calcul avec le calculateur de capacité d’achat et notre article sur le salaire nécessaire pour acheter à Montréal.

Aucune non plus ne couvre l’argent comptant du jour de la signature : le crédit sur le droit de mutation est remboursé plus tard, les crédits d’achat arrivent avec la déclaration de revenus, et le notaire, l’inspection et les ajustements se paient dans les semaines qui entourent l’acte.

Et il reste une barrière qu’aucun programme ne finance : la langue. Le système notarial québécois, l’encadrement de l’OACIQ, les règles d’assurance hypothécaire et la mécanique du droit civil sont un territoire inconnu pour un nouvel arrivant, même très instruit. Pouvoir traiter ces sujets dans sa propre langue n’est pas un confort : c’est ce qui permet de poser les questions qu’on n’oserait pas poser autrement. Notre guide pour les nouveaux arrivants reprend le parcours.

Quand l’écart reste trop grand

Il arrive que tout cela ne suffise pas. Trois leviers restent, et aucun n’est un programme gouvernemental.

Le premier est géographique : le même budget n’achète pas la même chose à Montréal, à Laval, à Terrebonne ou sur la Rive-Sud. La différence entre « impossible » et « pas encore » est rarement évidente quand on regarde son dossier seul.

Le deuxième est le type d’immeuble : un duplex ou un triplex dont vous occupez un logement fait entrer un revenu de location dans le calcul du prêteur, ce qui change parfois toute l’équation.

Le troisième est l’achat à plusieurs, avec un parent, un frère ou un ami. Ça fonctionne, mais uniquement encadré : voir acheter à plusieurs au Québec, où le montage juridique compte autant que le financement.

L’ordre dans lequel j’aborderais tout ça

Le CELIAPP d’abord, parce qu’il ne se rembourse jamais. Le RAP ensuite, si le REER existe déjà. Puis la préapprobation pour connaître le chiffre réel, avant de regarder des propriétés. Les crédits d’impôt se demandent après, et le budget se prépare avec le vrai coût d’un premier achat.

Vous voulez savoir lesquelles de ces mesures s’appliquent à votre situation ? Écrivez-moi, on fait le tour ensemble.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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