Entretien maison hiver au Québec: ce que l'assureur exige

Une liste de bons gestes d’hiver ne résiste pas à un expert en sinistre. Ce qui résiste, c’est le petit nombre d’obligations écrites quelque part: dans le contrat d’assurance, ou dans un règlement de votre ville. Elles sont peu nombreuses, elles sont chiffrées, et chacune a une conséquence précise quand elle n’est pas respectée. Les voici.

Entretien maison hiver au Québec: une règle écrite, ou rien

L’article 2464 du Code civil pose le point de départ, et il surprend. L’assureur est tenu de réparer le préjudice causé par une force majeure « ou par la faute de l’assuré, à moins qu’une exclusion ne soit expressément et limitativement stipulée dans le contrat ». Votre négligence, à elle seule, ne vous prive donc de rien. Ce qui vous prive de quelque chose, c’est une clause écrite, et une seule chose n’est jamais couverte: la faute intentionnelle.

La conséquence renverse la logique des listes de conseils. La question n’est pas de savoir si on a été un propriétaire raisonnable, mais quelles conditions figurent noir sur blanc dans la police et quelles normes la ville impose déjà au bâtiment.

Un deuxième article commande la suite. L’article 2471 oblige l’assuré, à la demande de l’assureur, à faire connaître « toutes les circonstances entourant le sinistre, y compris sa cause probable », à fournir les pièces justificatives et à attester sous serment la véracité des renseignements fournis. La cause que vous déclarez décide du dossier, et elle se documente avant le sinistre.

Sept jours d’absence: la condition chiffrée du gel des tuyaux

Dans sa brochure Tout connaître sur l’assurance et les dommages causés par l’eau, le Bureau d’assurance du Canada publie la seule règle d’hiver du secteur qui porte un chiffre. Elle se présente comme une alternative, et c’est ce que les résumés escamotent.

Premier terme: si vous quittez la maison plusieurs jours durant l’hiver, vous devez couper l’eau et vidanger les tuyaux. Deuxième terme: vous devez demander à quelqu’un de surveiller votre propriété chaque jour lorsque vous vous absentez plus de sept jours, entre autres pour vérifier le bon fonctionnement du système de chauffage. À défaut de faire l’un ou l’autre, écrit le BAC, « les dommages résultant du gel des tuyaux ne seront pas couverts ».

Sept jours, donc, et une visite quotidienne, pas une visite par semaine. Le même document ajoute la consigne de base pour l’hiver: chauffez bien pour éviter que les tuyaux ne se fendent ou ne soient abîmés par le gel. Et pour l’automne: coupez l’eau des robinets extérieurs et videz les boyaux d’arrosage.

Ne confondez pas ces sept jours avec les 30 jours du Code civil. L’article 2468 dit seulement qu’une inoccupation d’au plus 30 jours consécutifs ne constitue pas une aggravation du risque à déclarer. Il ne décrit pas votre couverture et n’annule aucune condition de votre contrat, comme l’explique le tri entre ce qui est couvert et ce qui exige un avenant.

Soudain et accidentel, ou graduel: la phrase qui fait refuser

Lisez le libellé des avenants d’eau. Celui pour l’eau du sol et les égouts couvre « l’infiltration soudaine et accidentelle des eaux souterraines ou de surface » et le refoulement « soudain et accidentel » de branchements d’égout. Celui pour l’eau au-dessus du sol couvre « l’infiltration soudaine et accidentelle de la pluie ou de la neige ». Trois fois le même adjectif, et il n’est pas décoratif.

Le BAC ferme la porte dans la même brochure: « les dommages graduels et répétés causés par l’eau ne sont jamais couverts ». Sa liste est courte et précise: l’humidité, la condensation, la pourriture, les moisissures et la détérioration graduelle.

L’exemple qu’il donne lui-même est celui qui coûte le plus cher en hiver. Votre toiture a atteint sa durée de vie utile et vous tardez à la changer. Il en résulte une infiltration d’eau qui cause de l’humidité et des moisissures au plafond et sur les murs intérieurs. Verdict publié: non couvert. Le même organisme recommande de faire inspecter par un professionnel tout toit de plus de 20 ans.

Un dégât soudain se réclame. Une dégradation lente s’absorbe. La date de votre toiture décide donc de la case dans laquelle votre dossier tombera. Les chiffres officiels par composante sont dans la durée de vie d’une toiture et des fenêtres au Québec.

Le chauffage minimal est un règlement, pas un conseil

À Montréal comme à Laval, la température intérieure minimale d’une habitation est fixée par règlement municipal, et ce règlement ne parle pas seulement aux propriétaires de logements loués.

Les deux villes imposent la même méthode de mesure: au centre de la pièce, à un mètre du sol. Laval ajoute une exigence que peu de propriétaires vérifient: le chauffe-eau doit permettre de maintenir l’eau chaude à au moins 50 degrés Celsius à la sortie du réseau de plomberie.

La portée de ces règlements est plus large qu’on le croit. Le règlement 03-096 s’applique à l’ensemble du territoire de la Ville et à tout bâtiment servant à des fins résidentielles, accessoires compris: garage, abri d’automobile, remise. Le Code du logement de Laval s’applique à « toutes les habitations existantes sur le territoire ». Le bungalow que vous occupez vous-même est visé, au même titre qu’un quatre logements.

L’entretien d’une maison inoccupée en hiver: 15 °C, et l’eau fermée

Une maison vide est le scénario où les deux mondes se rejoignent. À Montréal, l’article 38 du règlement 03-096 exige une installation permanente de chauffage qui maintient 15 °C dans un logement vacant. Ce n’est pas une suggestion de prévention: c’est une norme d’entretien opposable.

À Laval, la règle la plus directe existe, mais sa portée est étroite et il faut le dire. Le règlement L-12950 prévoit que dans un bâtiment destiné à l’habitation vacant, « l’arrivée d’eau principale doit être fermée », sauf si le système de chauffage exige une alimentation en eau, et impose 14 degrés Celsius au minimum. Or ce règlement ne vise que les immeubles patrimoniaux inscrits à l’annexe I du règlement L-12507. Pour les autres bâtiments de Laval, aucun règlement consulté n’impose de fermer l’entrée d’eau d’une maison vide. C’est votre contrat qui le fera.

Une propriété quittée avant la conclusion de la vente devient exactement cette maison vide. Le guide du vendeur donne l’ordre des étapes.

Le chalet suit un autre régime. Pour assurer une résidence secondaire comme une résidence principale, l’assureur pose des conditions publiées: l’occuper sur une base régulière, par exemple deux fois par mois à l’année, disposer d’un chemin carrossable en tout temps et ne pas louer plus de 30 jours par année. À défaut, le contrat devient saisonnier, et le vol et le vandalisme n’y sont jamais couverts sans demande expresse.

Immeuble locatif: ce que l’hiver n’excuse pas

L’article 1910 du Code civil oblige le locateur à délivrer un logement en bon état d’habitabilité et à le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. La stipulation par laquelle le locataire le reconnaît est sans effet.

L’article 1912 fait le pont avec la ville, et c’est lui qui donne des dents aux 21 °C de Montréal et aux 22 °C de Laval. Tout manquement du locateur « aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement » donne lieu aux mêmes recours qu’un manquement au bail.

Le Tribunal administratif du logement complète le tableau. Aucune loi ne fixe la date à laquelle le chauffage doit commencer, et une clause du bail qui annoncerait cette date « risque de n’avoir aucun effet », parce que c’est la température intérieure qui décide. En cas de panne, le TAL est net: un délai, même de 24 heures, peut devenir inacceptable, et le propriétaire devrait fournir un chauffage d’appoint le temps de réparer. Le locataire qui n’arrive pas à le joindre peut faire la réparation urgente et nécessaire, se faire rembourser, et au besoin retenir la somme sur son loyer. Le partage des autres tâches d’hiver est traité dans le déneigement et la responsabilité du propriétaire.

Entretien maison hiver: ce qui se prouve

Quatre pièces suffisent, et elles coûtent presque rien à constituer.

• L’année de la toiture, avec la facture. C’est elle qui départage un dommage soudain d’une détérioration graduelle.
• Le registre des visites pendant une absence de plus de sept jours: date, heure, nom de la personne, température relevée.
• La preuve que l’eau a été coupée et les tuyaux vidangés, si vous avez choisi cette branche plutôt que la surveillance quotidienne.
• Les relevés de température, pris au centre de la pièce à un mètre du sol, la méthode que le TAL recommande au locataire et qui sert aussi au propriétaire.

Sans ces pièces, l’article 2471 se retourne contre vous: on vous demandera la cause probable du sinistre, sous serment.

Questions fréquentes

Je pars deux semaines en Floride. Baisser le thermostat à 15 °C, ça suffit? Non, pas selon la règle publiée par le Bureau d’assurance du Canada. Au delà de sept jours d’absence, vous devez soit couper l’eau et vidanger les tuyaux, soit faire surveiller la propriété chaque jour. Le 15 °C est le minimum municipal montréalais pour un logement vacant, une autre exigence, qui ne remplace pas la condition du contrat.

Un gel de tuyau, est-ce couvert ou non? Cela dépend de ce que vous avez fait avant. Le gel pendant une absence prolongée sans les mesures exigées est expressément exclu. Un éclatement soudain en présence des occupants relève des dommages causés par une installation sanitaire ou par le bris d’une conduite, généralement inclus au contrat de base. Faites confirmer le libellé exact par votre représentant en assurance de dommages.

Mon propriétaire ne chauffe pas assez. Quel chiffre invoquer? Celui de votre ville: 21 °C à Montréal, article 37 du règlement 03-096, et 22 °C à Laval, article 12 du règlement L-12519, tant que l’extérieur reste au-dessus de -25 °C. L’article 1912 du Code civil transforme ce manquement en manquement au bail, et le recours se prend au Tribunal administratif du logement.

Combien coûte un entretien hivernal complet? Aucune source officielle ne publie de tarif pour le déneigement d’une toiture ou la vidange d’une plomberie, et je n’en avancerai pas un. Ce que je vois en pratique, c’est l’écart entre une maison dont le propriétaire a des factures datées et une autre dont l’historique se raconte de mémoire.

Pour compléter, lisez le calendrier du coût d’entretien d’une maison et la fonte des neiges et l’infiltration d’eau au sous-sol.

Vous quittez une propriété pour l’hiver, ou vous la mettez en vente avant de déménager? Écrivez-moi. On vérifie le règlement de la ville et ce que votre contrat exige avant que la maison reste vide. Je suis courtier, pas assureur: le libellé de votre police se confirme auprès de votre représentant en assurance de dommages.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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