Guide du vendeur
Le coût réel de vendre une maison au Québec
La plupart des vendeurs calculent leur produit net comme ceci: prix de vente, moins le solde hypothécaire, moins la …
« Épargne 20 %, ne paie jamais d’assurance hypothécaire. » Ce conseil se transmet comme une sagesse de famille. Il est parfois juste. Il n’est pas une vérité universelle, et appliqué sans calcul il retarde des acheteurs qui auraient eu avantage à acheter plus tôt.
Voici les chiffres, et la méthode pour trancher dans votre cas.
La mise de fonds minimale au Québec
La règle canadienne est progressive. Elle s’applique par tranches, pas au prix total :
- 5 % sur la tranche jusqu’à 500 000 $
- 10 % sur la tranche de 500 000 $ à 1 500 000 $
- 20 % au complet à partir de 1 500 000 $
Ce que ça donne concrètement :
| Prix d’achat | Mise de fonds minimale | En pourcentage |
|---|---|---|
| 400 000 $ | 20 000 $ | 5 % |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 5 % |
| 700 000 $ | 45 000 $ | 6,4 % |
| 900 000 $ | 65 000 $ | 7,2 % |
| 1 500 000 $ | 300 000 $ | 20 % |
Beaucoup d’acheteurs croient devoir 20 % dès le départ et reportent leur projet de deux ou trois ans sur la base d’un chiffre qui ne les concerne pas.
Ce que coûte réellement l’assurance SCHL
Sous 20 % de mise de fonds, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire. La prime est un pourcentage du montant emprunté, et elle dépend de votre mise de fonds :
- Mise de fonds de 5 % à 9,99 % : prime de 4,00 %
- Mise de fonds de 10 % à 14,99 % : prime de 3,10 %
- Mise de fonds de 15 % à 19,99 % : prime de 2,80 %
Sur une propriété de 500 000 $ avec 10 % comptant, l’emprunt est de 450 000 $ et la prime de 13 950 $. Elle n’est pas payée comptant : elle s’ajoute au capital de votre hypothèque.
La TVQ sur la prime : le montant que personne n’anticipe
Voici la particularité québécoise qui surprend chaque année des acheteurs à la signature. La prime peut être ajoutée à l’hypothèque, mais pas la taxe sur cette prime. La TVQ de 9,975 % s’applique à la prime et doit être payée comptant à la clôture, chez le notaire.
| Prix | Mise de fonds | Emprunt | Prime SCHL | TVQ à payer comptant |
|---|---|---|---|---|
| 400 000 $ | 5 % (20 000 $) | 380 000 $ | 15 200 $ | 1 516 $ |
| 500 000 $ | 5 % (25 000 $) | 475 000 $ | 19 000 $ | 1 895 $ |
| 500 000 $ | 10 % (50 000 $) | 450 000 $ | 13 950 $ | 1 392 $ |
| 500 000 $ | 15 % (75 000 $) | 425 000 $ | 11 900 $ | 1 187 $ |
Cette somme s’ajoute à vos frais de clôture, au même titre que le droit de mutation et les honoraires du notaire. Prévoyez-la dès le départ avec le calculateur de frais de clôture, sinon elle arrive au plus mauvais moment.
Le vrai calcul : ce que l’attente vous coûte, ou vous rapporte
La question n’est pas « 20 %, oui ou non ». Elle est : pendant que j’épargne, qu’arrive-t-il au prix de ce que je veux acheter ?
Prenons une propriété à 500 000 $ aujourd’hui, et trois ans d’épargne pour passer de 10 % à 20 %. Voici ce que devient votre cible selon l’évolution du marché. Ces taux sont des hypothèses, pas des prévisions : utilisez ceux qui vous semblent réalistes pour votre secteur.
| Appréciation annuelle | Prix dans 3 ans | 20 % à épargner | Écart avec 100 000 $ |
|---|---|---|---|
| 0 % | 500 000 $ | 100 000 $ | aucun |
| 3 % | 546 364 $ | 109 273 $ | 9 273 $ de plus |
| 5 % | 578 813 $ | 115 763 $ | 15 763 $ de plus |
Le mécanisme est le suivant : dans un marché qui monte, la cible de 20 % monte en même temps que vous épargnez. C’est ce qui donne l’impression de courir sans avancer.
Et pendant ces trois ans, si vous aviez acheté, cette même appréciation aurait joué en votre faveur : 46 364 $ d’équité à 3 %, 78 813 $ à 5 %. À comparer à la prime de 13 950 $ que vous avez voulu éviter.
Dans un marché stable, l’arbitrage s’inverse complètement : l’attente ne coûte plus rien en appréciation perdue, et éviter la prime devient un gain net. C’est pourquoi la réponse ne peut pas être la même pour tout le monde.
Ce que l’attente coûte aussi, et qu’on oublie de compter
Le loyer versé pendant l’attente. Trois ans à 1 800 $ par mois représentent 64 800 $ qui ne construisent aucune équité. Ce n’est pas de l’argent perdu, vous étiez logé, mais c’est une dépense qui ne laisse rien derrière.
Le capital remboursé. Chaque versement hypothécaire contient une part de capital qui vous revient. Sur les premières années d’un prêt de 450 000 $, cette part est modeste mais réelle, et elle s’ajoute à votre équité.
Le taux d’intérêt du moment. Personne ne le contrôle. Il peut jouer dans les deux sens et il change souvent davantage le portrait que la mise de fonds elle-même. Le calculateur hypothécaire vous montre l’effet d’un écart d’un point sur votre versement mensuel.
Les deux comptes qui accélèrent la mise de fonds
Le CELIAPP. Jusqu’à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie. Cotisation déductible du revenu imposable et retrait non imposable pour l’achat d’une première propriété. C’est le meilleur des deux mondes, et c’est le compte à ouvrir en premier si vous n’en avez pas.
Le RAP. Le régime d’accession à la propriété permet de retirer jusqu’à 60 000 $ de votre REER, sans impôt, à condition de rembourser sur quinze ans. Un couple qui combine les deux régimes atteint la mise de fonds beaucoup plus vite qu’en épargnant dans un compte ordinaire.
Quand 20 % est vraiment la bonne réponse
La règle n’est pas fausse, elle est simplement mal appliquée. Elle a du sens dans ces cas :
Marché stable ou en baisse. Sans appréciation, attendre ne coûte plus d’occasion manquée.
Revenu variable ou incertain. Travail autonome, commissions, contrats. Une mise de fonds plus élevée réduit le versement et vous donne de l’air.
Achat à la limite de votre capacité. Si le versement absorbe une part excessive de votre revenu net, la fragilité est réelle et la prime n’est pas le vrai problème.
Dettes existantes importantes. Rembourser une dette à taux élevé rapporte souvent davantage, et de façon garantie, que d’acheter plus tôt.
La méthode, en quatre questions
- Quelle est ma mise de fonds minimale réelle pour le prix que je vise ?
- Quelle prime et quelle TVQ comptant est-ce que ça implique ?
- Combien de temps me faut-il pour atteindre 20 %, et où sera le prix rendu là ?
- Quel versement mensuel est-ce que je supporte confortablement, pas au maximum ?
La capacité d’emprunt répond à la quatrième et donne le cadre des trois autres.
L’essentiel
Pour un premier acheteur avec un revenu stable, un fonds d’urgence solide et des attentes réalistes, acheter avec 5 à 10 % est souvent supérieur à attendre trois ans. Pour un acheteur qui s’étire au maximum ou dont le revenu est incertain, attendre et consolider est le bon choix.
La règle héritée ne fait pas la différence entre ces deux personnes. Le calcul, lui, la fait.
Vous voulez modéliser les chiffres de votre situation précise ? Faisons le calcul ensemble.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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