Immobilier 101

Séparation, divorce et maison au Québec

Par Georges Matar · 20 juin 2026 · 7 min de lecture

Quand un couple se sépare, la maison est souvent le plus gros actif en jeu. Les décisions sont pourtant surtout techniques : qui a des droits sur quoi, qui peut financer quoi, et combien une vente rapportera vraiment.

Je suis courtier immobilier, pas avocat. Voici de l’information générale, pour arriver mieux préparé chez votre avocat, votre notaire ou votre médiateur, qui appliqueront les règles à votre situation.

Première question : quel est votre statut de couple ?

Statut du couple	Partage de la valeur de la maison	Protection de la résidence familiale
Mariés ou unis civilement	Patrimoine familial, obligatoire	Oui
Conjoints de fait en union parentale	Patrimoine d’union parentale, sauf retrait devant notaire	Oui
Autres conjoints de fait	Aucun : le titre et vos ententes écrites décident	Non

Mariés ou unis civilement : le patrimoine familial

Le mariage crée un patrimoine familial, sans égard à celui des deux qui détient le titre (article 414 du Code civil du Québec). L’union civile a les mêmes effets. Il comprend notamment les résidences de la famille, leurs meubles, les véhicules familiaux et les droits de retraite accumulés pendant le mariage.

Au divorce ou à la séparation de corps, sa valeur nette est partagée à parts égales. Trois précisions changent souvent le calcul :

Seules certaines dettes se déduisent : celles liées à l’acquisition, l’amélioration, l’entretien ou la conservation de la maison. Une hausse d’hypothèque qui a payé une voiture ne se déduit pas automatiquement. « Valeur moins solde hypothécaire » peut donc être faux.
Certains apports sont retirés : la valeur nette de la maison au mariage si l’un de vous la possédait déjà, ou un héritage investi dedans, avec la plus-value correspondante.
La date compte : en principe, la valeur marchande à la date où la demande en divorce est introduite, ou celle où vous avez cessé de faire vie commune si le tribunal le décide.

Ce qui se partage, c’est une valeur, pas la propriété : le partage se fait en argent ou par le transfert d’un bien. On ne peut pas y renoncer à l’avance.

Conjoints de fait : la nouvelle union parentale

Depuis le 30 juin 2025, les conjoints de fait qui deviennent parents d’un enfant né ou adopté à partir de cette date sont automatiquement en union parentale. Les couples qui avaient déjà des enfants y entrent à la naissance ou à l’adoption d’un prochain enfant commun, ou peuvent y adhérer volontairement.

Le patrimoine d’union parentale comprend les résidences de la famille, leurs meubles et les véhicules familiaux, mais pas les régimes de retraite. À la fin de l’union, sa valeur nette est partagée à parts égales, peu importe qui est propriétaire, sauf retrait par acte notarié. Attention : les protections de la résidence familiale ne durent que 120 jours après la fin de la vie commune, et certaines demandes au tribunal doivent être faites dans ce délai.

Les autres conjoints de fait n’ont ni patrimoine partagé ni protection de la résidence familiale. Si la maison est au nom de l’autre, le non-propriétaire ne peut généralement ni y rester ni s’opposer à la vente. S’il y a contribué, il peut parfois réclamer une compensation pour enrichissement injustifié.

Quand un seul nom figure sur le titre

Pour un couple marié, uni civilement ou en union parentale, le propriétaire d’un immeuble de moins de cinq logements qui sert de résidence familiale ne peut ni le vendre ni l’hypothéquer sans le consentement écrit de l’autre.

La déclaration de résidence familiale, que l’un ou l’autre des conjoints peut faire inscrire au registre foncier par un notaire ou un avocat, change tout. Si elle a été inscrite, une vente faite sans consentement peut être annulée. Sans elle, la vente tient, mais un recours en dommages reste possible.

Les trois options, et leurs pièges

Vendre et partager. Les deux copropriétaires signent le contrat de courtage, puis l’acte de vente. Le piège : raisonner sur le prix. Ce qui se partage, c’est le produit net, après pénalité hypothécaire et frais, détaillés dans le coût réel de vendre une maison au Québec.

L’un rachète la part de l’autre. Celui qui garde la maison doit se qualifier seul, sur son revenu et son crédit, avec le taux de qualification du prêteur. Il finance le solde de l’hypothèque plus la part de l’autre, et un refinancement est généralement limité à 80 % de la valeur. Certains prêteurs et assureurs hypothécaires ont des programmes propres au rachat entre conjoints. Le calculateur de capacité d’emprunt donne un ordre de grandeur, votre courtier hypothécaire la réponse réelle.

Rester copropriétaires un temps. Utile pour finir une année scolaire. Mais au Québec, nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision : l’un de vous peut demander le partage, et le tribunal peut aller jusqu’à forcer la vente. Le piège est l’absence d’entente écrite : qui paie l’hypothèque, les taxes et les réparations, quelle indemnité doit celui qui occupe seul la maison, et comment se fera la sortie.

L’hypothèque : ce que les gens découvrent trop tard

Le co-emprunteur reste responsable. Votre entente ne lie pas la banque. Tant que le prêteur n’a pas libéré celui qui part, les deux restent responsables de toute la dette.

Casser le prêt coûte cher. Sur un taux fixe, la pénalité est en général le plus élevé de trois mois d’intérêts ou du différentiel de taux, souvent plusieurs milliers de dollars. Demandez le montant exact avant de choisir une option. Si l’un de vous rachète ailleurs, transférer le prêt, quand le contrat le permet, peut éviter la pénalité.

Impôt et taxe de bienvenue

Résidence principale. Si la maison a été votre résidence principale toutes les années, le gain est généralement exonéré, mais la vente doit être déclarée : annexe 3 et formulaire T2091 au fédéral, TP-274-V au Québec. Si l’un de vous achète une autre propriété en restant copropriétaire, il ne pourra désigner qu’une propriété par année, et une partie du gain pourrait devenir imposable.

Transfert entre conjoints. Un transfert à un conjoint ou ex-conjoint en règlement des droits découlant de l’union se fait en principe sans impôt immédiat : celui qui reçoit reprend le coût fiscal de l’autre.

Taxe de bienvenue (droit de mutation). Le transfert entre époux ou conjoints unis civilement est exonéré tant que l’union n’est pas dissoute. Une fois le divorce en vigueur, l’exonération peut ne plus s’appliquer. Entre ex-conjoints de fait, il est exonéré s’il a lieu dans les 12 mois suivant la séparation, ou dans les 30 jours suivant un résumé des ententes signé par un médiateur accrédité, l’homologation de l’entente ou un jugement définitif, sous conditions. La municipalité peut exiger un droit supplétif, fixé à 200 $ dans la plupart des cas. Votre notaire confirmera le calendrier.

Vendre quand la communication est difficile

Entendez-vous par écrit, par vos avocats ou en médiation, sur le prix affiché, le seuil d’acceptation d’une offre et l’organisation des visites.
Je présente chaque offre aux deux vendeurs, en même temps et par écrit.
Si la communication directe est difficile, elle passe par les avocats ou le médiateur.

Les couples qui ont des enfants à charge ont droit à 5 heures de médiation familiale gratuites avec un médiateur accrédité (2 h 30 pour une révision). Les couples sans enfant commun à charge, qu’ils soient mariés, unis civilement ou conjoints de fait, ont droit à jusqu’à 3 heures gratuites. La médiation peut porter sur le partage des biens, pas seulement sur la garde.

Une valeur neutre, avant toute négociation

Si chacun arrive avec son chiffre, la discussion bloque. L’évaluateur agréé produit un rapport formel, préférable si le dossier peut aller au tribunal. L’analyse comparative de marché d’un courtier, basée sur les ventes récentes du secteur, donne rapidement une fourchette réaliste. Pour un premier repère, essayez l’estimateur de valeur.

Mon rôle, dans ces dossiers, est d’être neutre : les mêmes données, au même moment, pour les deux parties.

Vous traversez une séparation et devez décider quoi faire de la maison ? Écrivez-moi : on regarde la valeur et les chiffres de chaque option, en toute confidentialité.