Diffusion d'une inscription sur Centris: les règles

Vous signez le contrat de courtage un mardi soir. Le jeudi, votre propriété est en ligne, et vous découvrez en même temps que tout le monde ce qui y est écrit. Presque chaque ligne de cette annonce est pourtant encadrée par un règlement précis. Voici le circuit réel d’une inscription, ce que le courtier doit y mettre, ce qu’il n’a pas le droit d’y mettre, et ce qui reste visible quand vous baissez le prix ou retirez la propriété.

Centris, c’est deux choses différentes

Le mot désigne à la fois un site public et un système professionnel, et la confusion coûte cher aux vendeurs.

Centris, l’entreprise, décrit ses activités ainsi: consolider et distribuer les données immobilières au nom de tous les courtiers immobiliers membres d’une association ou d’une chambre immobilière, et gérer les données d’un système de gestion des transactions accessible 24 heures par jour. Centris.ca est la vitrine grand public de ce système.

La base réservée aux courtiers est nettement plus complète. Selon l’APCIQ, elle contient environ cinq fois plus d’information que le site public, notamment le prix demandé, le prix de vente et l’historique de vente d’une propriété, de sorte qu’un courtier peut suivre son évolution sur le marché sur plusieurs années. Toujours selon l’APCIQ, dès qu’une propriété y est inscrite, elle peut être vue par l’ensemble des courtiers membres d’une chambre immobilière, soit environ 13 000 professionnels.

C’est cette base provinciale unifiée, complétée en juin 2008, qui sert aussi à produire les statistiques de ventes, de prix médians et de jours sur le marché que vous lisez dans les communiqués.

Ce que le contrat prévoit sur la diffusion de votre inscription

La section 6 du contrat de courtage vente porte précisément sur le service de diffusion d’information. On y inscrit le nom du service, et une case permet au vendeur d’y renoncer.

Si vous acceptez, l’obligation du courtier est datée. L’article 44 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité est explicite: le titulaire de permis doit « inscrire l’immeuble à ce service au moment d’en débuter la mise en marché ». Pas trois semaines plus tard, une fois les photos prêtes.

Si vous refusez, l’OACIQ demande au courtier trois gestes: vous informer qu’un refus implique une visibilité réduite, pouvant diminuer le nombre d’acheteurs potentiels; documenter cette mise en garde au dossier; et permettre quand même aux autres courtiers de faire visiter, sans pouvoir refuser une visite au motif que la propriété n’est pas diffusée. Une fiche descriptive doit exister au dossier même dans ce cas. Changer d’avis en cours de contrat reste possible, par un formulaire Modifications que vous signez.

Ce qu’une annonce doit contenir, et ce qu’elle ne peut pas dire

Première règle, souvent ignorée: rien ne se publie avant la signature. L’article 111 du même règlement interdit au courtier de diffuser de l’information sur un immeuble sans y avoir été expressément autorisé par écrit. L’OACIQ en tire une conséquence concrète: avant que le contrat soit signé et l’inscription complétée, les publications du type « bientôt sur le marché » ou « en évaluation » sont interdites sur les réseaux sociaux. Le contrat doit aussi être en vigueur pendant toute la durée de la publication.

L’article 118 énumère ce que toute fiche descriptive destinée au public doit indiquer.

S’y ajoute l’identification prévue à l’article 114: le nom du courtier tel qu’il figure sur son permis, la catégorie de permis, et le nom de l’agence suivi de son permis.

Côté interdictions, l’article 112 vise les représentations et publicités fausses, trompeuses, incomplètes ou qui passent sous silence un fait important, notamment quant à la compétence du courtier, à l’étendue ou l’efficacité de ses services, et au prix de vente de l’immeuble, « lequel doit être celui prévu au contrat de courtage immobilier ou à la proposition de transaction ». L’article 113 ajoute deux détails qui surprennent: une publicité ne peut contenir une statistique sans en indiquer la source, ni une photographie du courtier datant de plus de cinq ans.

Photos et description: l’exactitude passe avant l’effet

L’article 5 du règlement est la colonne vertébrale de toute la fiche: le titulaire de permis doit vérifier les renseignements qu’il fournit au public « conformément aux usages et aux règles de l’art », et « doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements ».

Le Service de l’inspection de l’OACIQ en tire une règle sans nuance: toutes les informations de la fiche doivent être confirmées par la documentation au dossier, et « lorsque le courtier n’est pas en mesure de vérifier une information, celle-ci ne peut pas être reproduite dans la fiche ». Une superficie arrondie à la hausse, une année de construction approximative, un zonage supposé: si ce n’est pas documenté, ça ne s’écrit pas.

Pour les images, l’OACIQ est direct: celles qui modifient fondamentalement l’apparence réelle d’un immeuble contreviennent à la réglementation. Quand une image est générée par intelligence artificielle, la publicité doit porter une mention claire et visible du type « Image générée par l’intelligence artificielle », et cela vise aussi le mobilier ajouté et le virtual staging. Le courtier reste responsable de l’exactitude de la publicité, même produite par un outil.

Prix modifié, inscription retirée: ce qui disparaît et ce qui reste

La fiche descriptive n’est pas un document figé. La ligne directrice de l’OACIQ sur la vérification l’appelle « un document en constante évolution »: dès qu’un nouvel élément pertinent est porté à sa connaissance, le courtier valide l’information déjà transmise, la divulgue aux parties concernées et corrige la fiche. Il ne peut pas continuer à diffuser une information devenue incomplète ou inexacte. Après une inspection qui révèle un problème significatif, par exemple, le courtier du vendeur doit mettre à jour la fiche et les Déclarations du vendeur sur l’immeuble au moyen d’un formulaire Modifications.

Une baisse de prix suit la même logique: elle se signe, puis la fiche suit. Avant de toucher à ce chiffre, situez votre position avec une estimation de la valeur de votre propriété, puis demandez sur quelles ventes comparables repose la nouvelle recommandation.

Au retrait, la publicité s’arrête: le courtier doit enlever l’écriteau et toutes les publicités dès la première de deux éventualités, la signature de l’acte de vente ou l’expiration du contrat de courtage. Mais cela n’efface pas l’historique. La base Centris conserve les données de vente et l’historique de la propriété, et les autres courtiers y ont accès. Un acheteur représenté saura donc que votre propriété a déjà été inscrite, à quel prix, et combien de temps. C’est une donnée de négociation, et c’est la vraie raison pour laquelle le prix de départ compte autant. Le diagnostic complet se trouve dans l’article sur une propriété qui ne se vend pas.

La mention « vendu » obéit elle aussi à des règles: elle n’apparaît qu’une fois toutes les conditions de la promesse d’achat réalisées. Quant au « vendu en X jours », le compte se fait de la signature du contrat de courtage jusqu’à la réalisation de toutes les conditions, pas de la date d’acceptation de la promesse.

Exposition et mise en marché ne sont pas la même chose

L’exposition, c’est le fait d’être vu: l’inscription au système, la fiche, les sites, l’écriteau. Elle se vérifie. La mise en marché, c’est ce qui se décide autour: le prix, la préparation des lieux, la qualité et l’ordre des photos, la disponibilité pour les visites, le suivi des commentaires reçus, les ajustements.

Aucune règle et aucune donnée publique ne permet d’affirmer qu’une exposition donnée produira une promesse d’achat. Un courtier qui vous promet un résultat dépasse ce que le règlement lui permet d’avancer: l’article 112 interdit précisément les représentations trompeuses ou incomplètes sur l’étendue ou l’efficacité des services. Ce qui s’engage, ce sont des gestes, pas un dénouement. La préparation qui précède l’inscription est détaillée dans la méthode avant la mise en marché.

Ce que vous pouvez légitimement demander

L’article 45 du règlement vous donne un droit rarement exercé: le courtier doit vous remettre sans délai un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l’immeuble. Demandez-le, et relisez-le ligne par ligne.

Au-delà de ce document, quatre demandes raisonnables:

• Le nom du service de diffusion inscrit à la section 6, et la liste des sites où l’annonce paraîtra.
• La source de chaque donnée chiffrée de la fiche: superficie, année, taxes, frais de copropriété.
• La date d’inscription au service de diffusion, qui doit coïncider avec le début de la mise en marché.
• Un engagement à corriger la fiche par Modifications dès qu’un élément change.

Questions fréquentes

Mon courtier peut-il annoncer ma propriété avant que je signe? Non. L’article 111 exige une autorisation écrite expresse avant de diffuser de l’information sur un immeuble, et l’OACIQ interdit explicitement les publications « bientôt sur le marché » avant la signature du contrat et la complétion de l’inscription.

Puis-je refuser d’être sur un service de diffusion et quand même vendre avec un courtier? Oui, la case existe à la section 6 du contrat. Le courtier doit alors vous avertir de la visibilité réduite, documenter l’avertissement, et il ne peut refuser une visite demandée par un autre courtier sous prétexte que la propriété n’est pas diffusée. Le sujet est traité dans le texte sur les propriétés hors marché.

Les autres courtiers voient-ils que j’ai baissé mon prix? La base réservée aux courtiers contient l’historique de la propriété, incluant le prix demandé et les ventes antérieures. Un courtier d’acheteur peut donc situer votre inscription dans le temps. Demandez à votre courtier quelle forme exacte prend cet historique dans le système.

Mon prix de vente peut-il se retrouver publié? La règle joue en votre faveur: publiciser le montant de la vente, le prix initialement demandé au contrat ou un pourcentage permettant de le déduire est une pratique interdite. L’OACIQ rappelle qu’une divulgation avant la signature de l’acte vous placerait en position de vulnérabilité si la transaction tombait.

Pour compléter, lisez le contrat de courtage vente clause par clause et la comparaison honnête entre vendre avec ou sans courtier.

Vous voulez savoir exactement où votre propriété sera diffusée avant de signer quoi que ce soit? Écrivez-moi. Je vous montre la fiche descriptive et la liste des plateformes avant l’inscription, pas après.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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