Déneigement et responsabilité du propriétaire au Québec

Un livreur glisse dans votre entrée. Une plaque de glace se détache de votre corniche et bosselle l’auto stationnée à côté. Deux accidents d’hiver banals, que le Code civil ne traite pas du tout de la même façon, et la différence décide qui paie. Voici les deux régimes, puis ce que Montréal et Laval exigent réellement, numéro de règlement en main.

Article 1457 ou article 1467 : deux régimes de responsabilité

Le régime général est l’article 1457 du Code civil. Toute personne doit respecter les règles de conduite qui s’imposent à elle de manière à ne pas causer de préjudice à autrui, et celle qui manque à ce devoir répond du préjudice causé par cette faute. La victime doit donc prouver une faute. Éducaloi résume le test : on se demande ce qu’aurait fait une personne raisonnable dans les mêmes circonstances.

L’article 1465 ajoute un cran : le gardien d’un bien répond du préjudice causé par le fait autonome de ce bien, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. Le fardeau se déplace vers le gardien.

L’article 1467 va plus loin. Le propriétaire est tenu de réparer le préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, qu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Le mot « faute » n’apparaît pas dans cette phrase. Le mot « propriétaire » oui.

Une réserve honnête : aucune source officielle consultée ne tranche si un bloc de glace détaché d’une corniche est une « ruine » au sens de 1467 ou un cas de garde au sens de 1465. Cette qualification se décide dossier par dossier devant le tribunal, avec un avocat.

La glace qui tombe du toit

La Régie du bâtiment du Québec revient sur le sujet presque chaque hiver. Son communiqué du 26 février 2025 nomme les signes de surcharge : fissures sur les murs intérieurs, portes intérieures qui se coincent ou qui frottent, craquements inhabituels, plafonds qui se déforment. Si ces signes apparaissent, la RBQ recommande de déneiger la toiture peu importe la quantité de neige présente.

Les glaçons sur le rebord. La RBQ invite les propriétaires à retirer la glace et les glaçons visibles sur le rebord de leurs bâtiments, parce qu’ils représentent un danger pour les piétons et les voitures. C’est la phrase la plus utile du communiqué : elle décrit une obligation d’entretien publique et documentée. Un propriétaire qui l’ignore aura du mal à soutenir qu’une personne raisonnable aurait fait pareil.

La RBQ ajoute que le déneigement d’une toiture est une opération risquée, qu’il vaut mieux la confier à une entreprise spécialisée qui n’endommagera pas la membrane d’étanchéité, et qu’il faut aussi dégager les sorties de secours, les balcons, les remises et les garages. Voyez aussi la durée de vie d’une toiture et des fenêtres.

Le visiteur qui chute dans votre entrée

On est en 1457, et la victime doit prouver une faute. Éducaloi ajoute deux nuances : la responsabilité peut être partagée, et la part de faute de la personne blessée réduit l’indemnité qu’elle reçoit; et cette personne a l’obligation de minimiser ses dommages.

Ce que couvre l’assurance habitation. Selon le Bureau d’assurance du Canada, la responsabilité civile est incluse dans la police d’assurance habitation, que vous soyez propriétaire ou locataire. L’assureur paie vos frais d’avocat et vos frais de cour si vous êtes poursuivi, et indemnise à votre place la personne qui a subi les dommages si vous êtes tenu responsable. Le BAC utilise justement cet exemple : un livreur glisse sur une plaque de verglas dans votre escalier et ne peut plus travailler.

Deux limites. La couverture s’arrête à la limite du contrat, habituellement de 1 million de dollars selon le BAC, et au-delà vous payez la différence. L’assureur peut refuser de payer, par exemple si l’événement a été provoqué volontairement ou si la déclaration était mensongère. Sur la franchise, le BAC explique qu’elle est déduite de l’indemnité versée pour vos propres biens; aucune de ses pages consultées n’en annonce du côté responsabilité civile. Lisez votre contrat : personne ne peut garantir qu’une réclamation sera acceptée.

Le trottoir devant chez vous ne vous appartient pas

À Montréal, c’est la Ville qui déneige les trottoirs et les rues. Elle épand sel et pierre concassée dès qu’ils sont glissants, déblaie à partir d’une accumulation de 2,5 cm et charge la neige à partir de 10 à 15 cm, selon trois niveaux de priorité qui placent les grandes artères avant les rues locales.

Ce qu’elle exige de vous est plus court, et mal connu : déneiger l’entrée principale de votre immeuble et l’entrée du stationnement. Le passage des véhicules laisse aussi un banc de neige devant votre entrée, et c’est à vous de l’enlever.

Si la chute arrive sur le trottoir public. Éducaloi est clair : la ville n’est pas automatiquement responsable. Il faut prouver une faute ou une négligence dans l’entretien du trottoir, parce qu’aucune ville ne peut garantir un sol sans neige ni glace en tout temps. Les délais changent selon le dommage : un avis écrit souvent de 15 jours, parfois 60 selon la municipalité, puis six mois pour poursuivre pour des dégâts matériels, contre trois ans pour une blessure corporelle. L’article 2930 du Code civil explique cet écart : une exigence d’avis préalable ne peut pas faire échec au délai de prescription quand l’action porte sur un préjudice corporel.

Où la neige peut être déposée, et l’amende qui suit

Ici, les règles cessent d’être québécoises et deviennent municipales.

Laval ne laisse aucune marge : la neige va sur votre terrain ou dans un dépôt autorisé. Montréal fonctionne par arrondissement. La Ville dit que dans la plupart des arrondissements il est interdit de pousser la neige dans la rue, sur le trottoir ou sur une place publique, que certains l’autorisent dans des cas très précis, et qu’un permis tarifé au mètre carré de surface à déneiger peut être exigé. Saint-Léonard ne tolère le dépôt en bordure de chaussée qu’à la tombée de nouvelle neige, devant la propriété concernée, jamais pour un commerce ni une industrie.

Laval ajoute deux consignes chiffrées : ne pas ensevelir les bornes-fontaines, et installer l’abri d’auto à au moins 60 cm du trottoir ou de la bordure de rue, ou à 1,2 m de la rue s’il n’y a pas de trottoir. Ces distances se vérifient avant l’achat, comme le reste du cadre municipal d’une adresse : la page courtier immobilier à Laval dit ce que couvre cette vérification.

Et la neige poussée chez le voisin ? Aucune page municipale consultée ne traite du terrain privé voisin : ces règlements encadrent le domaine public. Le Code civil gouverne donc, avec l’article 1457 et l’article 976, selon lequel les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent. Une souffleuse orientée vers la haie du voisin tout l’hiver n’a rien d’un inconvénient normal. Les recours sont dans notre article sur les troubles de voisinage.

Le contrat de déneigement : ce qui se vérifie avant de signer

À Laval, le règlement L-12767 exige que tous les entrepreneurs offrant un service de déneigement privé se procurent un permis de la Ville. Les frais sont de 116 $ pour le premier véhicule et de 29 $ par véhicule supplémentaire, valides du 1er novembre au 1er mai. Pour l’obtenir, l’entrepreneur doit joindre une preuve d’assurance responsabilité de 2 000 000 $ et les certificats d’immatriculation de ses véhicules, puis coller la vignette reçue dans le coin supérieur droit du pare-brise.

La conséquence pratique est simple : à Laval, regardez le pare-brise. Vignette absente, preuve d’assurance jamais déposée à la Ville. Montréal a aussi sa démarche de permis pour les entrepreneurs en déneigement privés.

La clause qui dit que l’entrepreneur n’est responsable de rien. L’article 1474 du Code civil interdit d’exclure ou de limiter sa responsabilité pour le préjudice matériel causé par une faute intentionnelle ou lourde, et interdit toute exclusion pour le préjudice corporel ou moral. Une clause plus large ne vaut pas ce qu’elle prétend valoir.

Plex loué : la responsabilité du déneigement reste au propriétaire

L’article 1854 oblige le locateur à délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, à en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail et à l’entretenir pour l’usage auquel il est loué. L’article 1864 le tient de faire toutes les réparations nécessaires, sauf les menues réparations d’entretien, à la charge du locataire à moins qu’elles résultent de la vétusté ou d’une force majeure. Le Tribunal administratif du logement cite ces deux articles dans sa liste des obligations du locateur.

Le TAL en dit plus ailleurs : dans son formulaire de fixation 2026-2027, les frais d’entretien sont ceux que le locateur assume pour le maintien en bon état de l’immeuble, des logements, du terrain et des installations à la disposition des locataires, et les dépenses relatives au déneigement y sont nommément incluses. Quand le TAL calcule un loyer, le déneigement est une dépense du propriétaire. Laval le dit plus directement encore : le propriétaire d’un immeuble à logements multiples est responsable du déneigement de toutes les issues de ses locataires.

Ce que le bail peut prévoir, et ce qu’il ne peut pas. Un bail peut répartir la tâche, par exemple laisser au locataire le balcon qu’il occupe seul. Trois choses ne bougent pas. L’obligation d’entretien du locateur reste écrite aux articles 1854 et 1864. L’article 1474 empêche d’exclure la responsabilité pour un préjudice corporel. Et l’article 1467 désigne le propriétaire de l’immeuble, pas son locataire : une clause de bail ne change pas qui est propriétaire. La gestion courante est détaillée dans notre guide sur gérer des propriétés locatives.

Questions fréquentes

Dois-je déneiger le trottoir devant ma maison à Montréal ? Non, la Ville s’en charge. Ce qui vous revient : l’entrée principale de l’immeuble, l’entrée du stationnement, et le banc de neige laissé devant votre entrée par le passage des véhicules.

Mon voisin souffle sa neige sur mon terrain. Que faire ? Les règlements de Montréal et de Laval encadrent le domaine public, pas le terrain privé voisin. Le recours passe par le Code civil, articles 1457 et 976 : photos datées, mise en demeure écrite, puis évaluation des petites créances.

Un glaçon tombé de mon toit a bosselé l’auto du voisin. Mon assurance paie ? La responsabilité civile de la police habitation sert exactement à ça : l’assureur assure votre défense et indemnise à votre place si vous êtes tenu responsable, jusqu’à la limite du contrat. Mais aucune réclamation n’est acceptée d’avance. Déclarez l’événement et laissez l’assureur analyser.

Puis-je écrire dans le bail que le locataire déneige ? Vous pouvez répartir la tâche, pas vous décharger de l’obligation. Les articles 1854 et 1864 restent, l’article 1474 interdit d’exclure votre responsabilité pour un préjudice corporel, et le TAL compte le déneigement parmi les frais d’entretien du locateur.

Combien coûte un contrat de déneigement résidentiel ? Aucune source officielle ne publie de tarif, et il n’en sera pas avancé un ici. Le seul montant publié par une ville de la région est le permis de l’entrepreneur à Laval.

Pour compléter, lisez la fonte des neiges et l’infiltration d’eau au sous-sol et le calendrier du coût d’entretien d’une maison.

Vous voulez savoir ce qu’une adresse impose en hiver avant de faire une offre ? Écrivez-moi : on vérifie le règlement de la ville, le type de toiture et les issues à dégager. Je suis courtier, pas avocat ni assureur : un dossier de responsabilité en cours se discute avec un avocat et votre assureur.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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