Déclaration du vendeur au Québec : le formulaire DV 00001

Beaucoup de vendeurs remplissent les Déclarations du vendeur sur l’immeuble en quinze minutes, en cochant « non » partout pour aller vite. C’est pourtant le document le plus lourd de conséquences qu’ils signeront avant l’acte notarié : il s’annexe à la promesse d’achat et devient une pièce du contrat. Voici ce qu’il demande réellement, et pourquoi l’honnêteté protège le vendeur avant de protéger l’acheteur.

Un formulaire obligatoire qui devient une pièce du contrat

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, dit DV, est obligatoire depuis juillet 2012. L’OACIQ l’impose pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, y compris un immeuble détenu en copropriété par indivision. Pour une copropriété divise, c’est le formulaire DVD. La version en vigueur porte la mention DV 00001 et le numéro V24 06/2022 : treize pages, seize sections numérotées de D1 à D16.

Le courtier doit le remplir conjointement avec le vendeur au moment de la prise du contrat de courtage et le lui faire signer. L’OACIQ est explicite sur le refus : si le vendeur refuse de le remplir et de le signer, ou s’il inscrit « Je refuse de remplir le formulaire » tout en le signant, le courtier ne peut tout simplement pas conclure de contrat de courtage avec lui.

Vient ensuite la partie que peu de vendeurs anticipent. Porté à la connaissance de l’acheteur, le formulaire est annexé et identifié à la clause 13.1 de la Promesse d’achat. Il en fait donc partie intégrante, au même titre que le prix. Il est transmis au prêteur hypothécaire et remis à tout inspecteur qui le demande. En signant la section D16, le vendeur s’engage en plus à aviser son courtier de toute information obtenue après la signature.

Les seize sections de la déclaration du vendeur

La section D2 est celle qu’on survole le plus vite, et c’est une erreur. D2.8 porte sur les hypothèques, les servitudes et les empiètements, D2.9 sur les limitations de droit public, D2.13 et D2.14 sur les refus d’un assureur d’assurer l’immeuble ou de vous indemniser.

Ce que vous savez, et ce que vous ne pouvez pas ignorer

Les sections D3 à D14 s’ouvrent toutes par la même mention : « À votre connaissance ». L’OACIQ le confirme, le formulaire n’exige pas du vendeur qu’il déclare ce qu’il ne connaît pas.

Le Code civil fixe un second seuil. L’article 1728 rend le vendeur responsable de la restitution du prix et de la réparation du préjudice s’il connaissait le vice caché « ou ne pouvait l’ignorer », et l’article 1733 reprend la même formule. « Ne pouvait ignorer » n’est pas « savait ». Un sous-sol qui prend l’eau chaque printemps, une auréole au plafond repeinte trois fois : un propriétaire attentif ne peut pas soutenir qu’il n’avait rien remarqué.

Un mot sur les litiges, parce que la croyance est répandue. Le DV ne pose aucune question générale du type « avez-vous un litige en cours ». Il demande si vous avez un dossier au Tribunal administratif du logement lié à l’immeuble (D2.6 f), si vous avez reçu un avis de non-conformité (D2.12), et il se termine par une question ouverte, D14.5 : d’autres éléments pourraient-ils avoir un impact sur la valeur, les revenus, les dépenses ou l’usage de l’immeuble. Une poursuite contre un entrepreneur se déclare là, puis se détaille en D15.

Le courtier n’est pas spectateur. L’article 84 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage l’oblige à chercher les facteurs pouvant affecter défavorablement les parties, et l’article 85 à les en informer.

Réservoir de mazout, pyrite, vermiculite : où les réponses dérapent

Le réservoir de mazout. Il apparaît trois fois. D3.3 demande s’il y a déjà eu un réservoir souterrain ou en surface de mazout ou d’huile, D3.4 s’il y a eu un déversement ou une fuite dans le sol, D12.4 si le chauffage comprend un réservoir à mazout. Un réservoir retiré il y a douze ans se déclare quand même.

La vermiculite. Elle est nommée deux fois. D7.4 demande si des matériaux pouvant contenir de l’amiante ont déjà été utilisés, et la vermiculite ouvre la liste. D8.5 demande le type d’isolant dans le comble, où elle figure aussi.

La pyrite et la pyrrhotite. Le formulaire ne demande pas ce que la plupart des gens croient. Il n’existe pas de question « votre dalle contient-elle de la pyrite ». D13.2 demande si des tests ou des expertises ont été effectués, et nomme la pyrite, la pyrrhotite, le radon, le dépôt d’ocre, la mousse isolante d’urée-formaldéhyde, l’amiante et le drain de fondation. Si oui, pouvez-vous fournir les documents, et sinon, pourquoi, et quelle problématique l’expertise a révélée. Cocher « non » alors qu’un rapport dort dans un classeur, c’est le scénario qui se plaide.

Les travaux sans permis. D14.4 demande si des travaux importants ont été effectués, puis si des plans et devis ont été préparés et si les permis requis ont été émis pour chacun. Le formulaire prévient aussi qu’un nouveau certificat de localisation pourrait être requis après l’ajout d’une piscine, d’un cabanon, d’une terrasse ou d’une clôture (D2.11). C’est ce que l’inspecteur de l’acheteur vérifiera sur place, comme le détaille la liste de l’inspection préachat. Ce que je demande à un vendeur avant de m’asseoir avec lui est résumé sur la page vendeur.

Sans garantie légale, une fausse déclaration du vendeur reste attaquable

L’article 1726 oblige le vendeur à garantir que le bien est exempt de vices cachés. L’article 1732 permet d’exclure cette garantie, mais ajoute que le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. L’article 1733 lui interdit d’exclure sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer, sauf lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.

Cette exception a pris du poids. Dans Tremblay c. Immeubles Perron ltée, 2024 QCCA 719, la Cour d’appel a confirmé l’orientation de Blais c. Laforce, rendue en 2022. L’OACIQ en résume les principes : la clause d’exclusion totale impute à l’acheteur une connaissance présumée des vices, et celui qui l’accepte ne pourra pas non plus poursuivre les propriétaires antérieurs. Surtout, le seul silence du vendeur sur un vice connu ne constitue plus un dol dans une vente aux risques et périls : l’acheteur doit prouver un mensonge, une demi-vérité ou une manœuvre frauduleuse.

Lu vite, cela semble récompenser le vendeur qui se tait. Sauf que le silence n’existe pas ici. Le vendeur a treize pages de questions écrites devant lui, et chaque « non » est une réponse, pas un silence. Une réponse sciemment inexacte est un fait personnel, donc hors de portée de la clause d’exclusion, et elle entre dans l’article 1401 : l’erreur provoquée par le dol de l’autre partie vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Deux conséquences suivent. L’article 1728 : le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer doit la restitution du prix et la réparation du préjudice, pas seulement une réduction. L’article 1739 : le vendeur ne peut pas invoquer la dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Seul un tribunal décide, preuve à l’appui, si une réponse constitue un dol : faites valider toute situation ambiguë par votre notaire.

Le renversement est là. L’article 1726 précise que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur : un défaut déclaré cesse d’être caché. Déclarer une infiltration réglée en 2019, facture à l’appui, transforme une poursuite possible dans trois ans en une discussion de prix aujourd’hui. Les autres signaux qui se lisent sur papier et l’effet réel des travaux sur la valeur sont traités ailleurs.

Remplir la déclaration du vendeur : les documents d’abord, la D15 ensuite

Le bas de la page 11 porte un rappel en majuscules : fournissez tous les documents disponibles qui appuient les déclarations. Rassemblez-les avant.

• L’acte de vente et le certificat de localisation, avec sa date.
• Les factures, garanties, plans et permis municipaux des travaux.
• Les expertises déjà payées : pyrite, pyrrhotite, radon, ocre, amiante, eau.
• Vos documents d’assurance, dont tout refus d’assurer ou d’indemniser.
• Les preuves d’entretien : ramonage, vidange de fosse septique, thermopompe.
• Pour un immeuble loué, les baux et tout avis reçu d’un locataire.

Quand vous ne savez vraiment pas, le formulaire prévoit le geste. Certaines questions ont une case « ne sais pas » : année de construction, type de fondation, année du revêtement de toiture. Ailleurs, la réponse va en D15, avec le numéro de la clause, et le formulaire demande d’y détailler les raisons pour lesquelles une question n’a pas été répondue.

Ne devinez jamais une année et ne laissez jamais une case vide : le vide est ambigu, et l’ambiguïté se retourne contre celui qui l’a créée. « Je l’ignore, je suis propriétaire depuis 2021 et l’immeuble date de 1958 » est une réponse précise et défendable.

Questions fréquentes

Puis-je vendre sans remplir la déclaration du vendeur ? Sans courtier, aucune règle de l’OACIQ ne vous y oblige, mais les articles 1401, 1728 et 1733 du Code civil s’appliquent quand même. Dès qu’un courtier prend l’inscription, le formulaire devient une annexe obligatoire du contrat.

Si je vends sans garantie légale, dois-je quand même tout déclarer ? Oui. La clause d’exclusion ne vous dispense ni de remplir le formulaire ni de répondre avec exactitude. Elle vous protège contre les vices que vous ignoriez, pas contre une réponse fausse, qui reste un fait personnel au sens de l’article 1732.

J’ai réparé le problème. Dois-je le déclarer ? Oui, et c’est à votre avantage. La section D15 demande de préciser la nature de l’événement, l’endroit et comment la situation a été réglée. Une infiltration documentée et corrigée est un argument de vente ; la même, découverte par l’acheteur, est un litige.

Je suis liquidateur d’une succession et je n’ai jamais habité la maison. Le formulaire reste obligatoire. Le liquidateur répond au meilleur de sa connaissance et, s’il ne peut pas répondre, l’indique en D15 avec son statut et la raison. C’est écrit en première page.

Pour compléter, lisez sept échecs qui reviennent dans une transaction et vendre avec ou sans courtier au Québec.

Une déclaration à remplir et un doute sur une case à cocher ? Écrivez-moi et on la remplit ligne par ligne avant la mise en marché, documents à l’appui.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

Contacter Georges