Décès du conjoint et maison au Québec : préparer avant

Un testament écrit à la main gèle une succession pendant des semaines. Une assurance vendue par le prêteur rembourse la banque sans rien verser au survivant. Et aucun immeuble ne se vend avant qu’un acte notarié soit publié au Registre foncier. Voici les instruments qui se signent pendant que tout va bien, et le statut du couple qui décide de leur effet.

Ce qui suit est de l’information générale : le notaire reste la référence pour votre dossier.

Les trois formes de testament, et celle qui évite la vérification

L’article 712 du Code civil ne laisse que trois portes. On ne peut tester que par testament notarié, olographe ou devant témoins.

• Notarié. Reçu en minute par un notaire assisté d’un témoin ou, dans certains cas, de deux témoins (art. 716).
• Olographe. Entièrement écrit par le testateur et signé par lui, autrement que par un moyen technique (art. 726) : un document tapé à l’ordinateur n’en est pas un.
• Devant témoins. Écrit par le testateur ou par un tiers, puis signé devant deux témoins majeurs qui signent aussitôt (art. 727).

La différence se paie après le décès. L’article 772 prévoit que le testament olographe ou devant témoins est vérifié, à la demande de tout intéressé. Le notarié, non : Justice Québec confirme qu’il n’a pas à être vérifié et que l’original demeure chez le notaire. Éducaloi situe les frais de vérification à plus de 1 000 $ devant le tribunal et à plus de 1 500 $ chez un notaire, et écrit que la succession est nécessairement gelée pendant tout le processus.

Autre avantage : le notarié est inscrit au Registre des dispositions testamentaires de la Chambre des notaires du Québec, donc il se retrouve. Le liquidateur doit d’ailleurs rechercher si le défunt avait fait un testament et, le cas échéant, le faire vérifier (art. 803).

Ce qui se transmet vraiment au décès, selon le titre

Rien ne passe au survivant du seul fait qu’il est au titre. Les héritiers sont saisis du patrimoine du défunt dès le décès (art. 625). Ne se transmet donc que ce que le défunt détenait, et c’est le registre foncier qui le dit.

En indivision, chaque indivisaire a, relativement à sa part, les droits d’un propriétaire exclusif : il peut l’aliéner ou l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir (art. 1015). Le survivant devient donc indivisaire avec les héritiers.

Le vrai levier est l’article 1030 : nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi. Deux écrits reportent donc ce droit : une convention d’indivision, pour au plus 30 ans renouvelable (art. 1013) et publiée pour être opposable aux tiers (art. 1014), ou une clause du testament. Ses autres clauses utiles sont détaillées dans l’achat à plusieurs et l’indivision.

Assurance du prêteur ou police personnelle : qui touche l’argent

La question n’est pas le montant, c’est le bénéficiaire. L’article 2455 est net : la somme assurée payable à un bénéficiaire ne fait pas partie de la succession de l’assuré. À l’inverse, l’assurance payable à la succession, aux ayants cause ou aux héritiers fait partie de cette succession (art. 2456), et sert donc d’abord à payer les dettes.

L’assurance vendue par le prêteur suit la dette : elle rembourse le solde du prêt. Le survivant ne touche rien, et l’immeuble entre dans la succession libéré de son hypothèque, ce qui augmente la part des héritiers. Si le survivant n’est pas héritier, il a payé des primes pour enrichir la succession de l’autre.

Une police personnelle verse la somme à la personne nommée. Elle peut même garantir le prêt sans tout donner au prêteur : l’hypothèque d’un droit résultant d’un contrat d’assurance ne confère de droits au créancier hypothécaire qu’à concurrence du solde de la créance, des intérêts et des accessoires (art. 2462). Le reste va au bénéficiaire désigné.

L’insaisissabilité dépend du statut. Quand le bénéficiaire désigné est l’époux, le conjoint uni civilement, un descendant ou un ascendant du titulaire, les droits conférés par le contrat sont insaisissables tant que la somme n’a pas été touchée (art. 2457). Un conjoint de fait, même en union parentale, n’est pas dans cette liste.

La caducité aussi. Le divorce, la nullité du mariage, la dissolution et la nullité de l’union civile rendent caduque toute désignation du conjoint comme bénéficiaire (art. 2459). Rien de tel après une séparation de conjoints de fait : l’ex reste bénéficiaire jusqu’à ce que la désignation soit changée par écrit.

Les régimes publics ne comblent pas l’écart. La prestation de décès de Retraite Québec est d’un montant maximal de 2 500 $, payable d’abord à qui a acquitté les frais funéraires s’il la demande dans les 60 jours. La rente de conjoint survivant exige d’avoir été marié ou uni civilement, ou d’avoir fait vie commune durant les 3 années précédant le décès, une seule année s’il y a un enfant.

Pour calibrer un montant d’assurance, il faut la valeur de l’immeuble aujourd’hui, pas son évaluation municipale : l’estimateur de valeur donne un point de départ avant l’appel à l’assureur.

Décès du conjoint de fait : habiter une maison qui n’est pas la vôtre

C’est la situation la plus dure, et elle ne se règle que d’avance. Hors mariage, union civile et union parentale, le conjoint de fait n’est pas héritier légal et n’a aucun droit sur l’immeuble de l’autre. Ce qui se prépare ici, c’est le droit d’habiter.

• Le legs d’un droit d’usage. Le droit de se servir temporairement du bien d’autrui et d’en percevoir les fruits et revenus, jusqu’à concurrence des besoins de l’usager et des personnes qui habitent avec lui (art. 1172). Il est incessible et insaisissable, sauf stipulation contraire (art. 1173).
• Le legs d’un usufruit. Le droit d’user et de jouir d’un bien dont un autre a la propriété, à charge d’en conserver la substance (art. 1120). Accordé sans terme, il est viager (art. 1123). Le survivant habite, les enfants restent nus-propriétaires.
• Le legs de l’immeuble en pleine propriété, avec une somme d’assurance pour indemniser les autres héritiers.

Dans les trois cas, le testament doit dire qui paie quoi. L’usager qui utilise le bien en totalité est tenu aux réparations d’entretien et aux charges (art. 1175), mais la loi ne règle ni les versements hypothécaires ni les grosses réparations.

Le liquidateur, et les vrais délais avant de vendre

Le liquidateur n’est pas propriétaire et il ne peut pas vendre seul. Il agit comme administrateur du bien d’autrui chargé de la simple administration (art. 802). Pour aliéner un immeuble, il lui faut le consentement des héritiers ou l’autorisation du tribunal (art. 804). Sa désignation se publie au registre des droits personnels et réels mobiliers et, s’il y a un immeuble, au registre foncier (art. 777).

La raison la plus banale pour laquelle une succession perd un acheteur, je la vois dans ce calendrier, pas dans le prix.

La déclaration de transmission et le Registre foncier

Sans elle, le titre s’arrête au défunt. Les droits de l’héritier et du légataire particulier dans un immeuble de la succession sont publiés par l’inscription d’une déclaration faite par acte notarié en minute (art. 2998). L’article 2999 en dicte le contenu, et la liste est révélatrice : outre le nom du défunt, la date du décès et la nature de la succession, elle exige la qualité d’héritier, d’époux ou de conjoint en union civile ou en union parentale, le degré de parenté et le droit de chacun dans les biens.

Le statut du survivant sera donc écrit noir sur blanc au Registre foncier. Un conjoint de fait hors union parentale n’y a aucune case, sauf comme légataire. La suite du parcours des héritiers est décrite dans hériter d’une propriété au Québec, et le notaire travaille plus vite avec un dossier complet.

Les documents à avoir en place

1. Un testament notarié pour chacun des deux conjoints, à jour.
2. La désignation d’un liquidateur, avec un remplaçant.
3. Une police d’assurance vie personnelle, bénéficiaire désigné et relu.
4. Une convention d’indivision publiée, si vous êtes deux au titre.
5. Un mandat de protection, pour l’incapacité plutôt que le décès.
6. Le dossier de l’immeuble : acte d’acquisition, certificat de localisation, relevé hypothécaire, comptes de taxes, assurance habitation.
7. La liste des comptes et des institutions, pour le futur liquidateur.

Éducaloi recommande de revoir cette planification tous les 3 à 5 ans, ou après une séparation, une nouvelle union ou un achat.

Questions fréquentes

Mon conjoint de fait est bénéficiaire de mon assurance vie. Est-ce suffisant pour qu’il garde la maison ? Non. La somme lui sera versée hors succession (art. 2455), mais ne lui donne aucun droit sur l’immeuble : il devra racheter la part des héritiers et se qualifier seul auprès d’un prêteur.

Nous sommes séparés depuis deux ans et je n’ai rien changé. Qui reçoit l’argent ? Si vous étiez conjoints de fait, votre ex demeure bénéficiaire. La caducité de l’article 2459 ne vise que le divorce, la nullité du mariage et la dissolution ou la nullité de l’union civile.

Combien de temps avant de pouvoir mettre la maison en vente ? La loi fixe l’ordre des étapes, pas la durée. Aucune source officielle ne permet de donner un délai moyen : la forme du testament et l’entente entre les héritiers décident presque tout.

Pour compléter, lisez hériter d’une propriété au Québec et le processus notarial québécois.

Vous voulez savoir ce que vaut la maison avant d’en parler au notaire ? Écrivez-moi : je prépare une analyse comparative pour Laval, Montréal, la Rive-Nord et la Rive-Sud.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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