Guide de l'acheteur
Pourquoi les acheteurs comptant gagnent à Montréal (et ce que les acheteurs financés peuvent faire)
Les acheteurs comptant ont un véritable avantage dans les transactions immobilières. L’avantage n’est …
La plupart des vendeurs calculent leur produit net comme ceci: prix de vente, moins le solde hypothécaire, moins la rétribution du courtier. Le chiffre obtenu est presque toujours trop optimiste.
Voici la liste complète, dans l’ordre où les frais arrivent.
Avant la mise en marché
Le certificat de localisation. C’est le poste le plus souvent oublié et l’un des plus coûteux. Le vendeur doit fournir un certificat de localisation à jour, qui reflète l’état actuel du terrain et des bâtiments. Si le vôtre date de plus d’une dizaine d’années, ou si des travaux ont été faits depuis, l’acheteur ou son notaire en exigera un nouveau.
Comptez généralement de 800 à 1 500 dollars, davantage pour un terrain complexe ou un immeuble à plusieurs logements. Le délai d’un arpenteur-géomètre peut dépasser plusieurs semaines en période occupée. Vérifiez le vôtre dès le départ, pas à la veille de la signature.
Les réparations et la préparation. Peinture, réparations mineures, nettoyage en profondeur, entreposage temporaire. Ce n’est pas obligatoire, mais c’est le budget qui rapporte le meilleur rendement de la liste.
La mise en valeur. Si vous faites appel à un service de home staging, les formules vont d’une consultation de quelques centaines de dollars à une mise en valeur complète avec location de mobilier qui se compte en milliers.
À la vente
La rétribution du courtier. Généralement de 4 % à 5 % du prix de vente, plus la TPS et la TVQ. Ce n’est pas un taux réglementé au Québec, il se négocie. Sur 500 000 dollars, on parle d’environ 20 000 à 25 000 dollars avant taxes.
C’est le poste le plus visible, et souvent le seul que les vendeurs anticipent.
Chez le notaire
Au Québec, l’acheteur choisit et paie le notaire pour l’acte de vente. Mais le vendeur a ses propres frais notariés.
La quittance hypothécaire. Si vous avez une hypothèque, il faut la radier du registre foncier. Cette mainlevée est aux frais du vendeur, généralement quelques centaines de dollars.
Les ajustements. Vous avez probablement payé d’avance vos taxes municipales et scolaires pour l’année en cours, peut-être aussi le mazout ou les frais de copropriété. Le notaire calcule la portion qui revient à l’acheteur à partir de la date de prise de possession, et le montant vous est remis. C’est un ajustement en votre faveur, pas un coût, mais il modifie votre décompte final.
Votre prêteur
La pénalité de remboursement anticipé. C’est la ligne qui fait le plus mal quand elle arrive sans avertissement.
Si vous vendez avant la fin de votre terme hypothécaire et que vous ne transférez pas votre prêt sur une nouvelle propriété, votre prêteur applique une pénalité. Pour un taux variable, il s’agit généralement de trois mois d’intérêts. Pour un taux fixe, c’est le plus élevé entre trois mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt, un calcul qui peut donner des montants de plusieurs milliers de dollars.
Appelez votre prêteur avant de mettre en vente et demandez le montant exact de la pénalité à la date prévue. Demandez aussi si votre prêt est transférable sur une nouvelle propriété, ce qui peut l’éliminer complètement.
L’impôt
Le gain en capital. Si la propriété vendue était votre résidence principale pendant toutes les années où vous l’avez possédée, le gain est généralement exonéré. Vous devez tout de même déclarer la disposition dans votre déclaration de revenus.
Si ce n’était pas votre résidence principale, par exemple un chalet, un immeuble à revenus ou une propriété locative, une portion du gain devient imposable. Le calcul dépend de votre situation et des règles applicables l’année de la vente. Parlez à un comptable avant la vente, pas après, parce que certaines décisions se prennent uniquement avant.
Le cas du plex. Si vous vendez un duplex ou un triplex dont vous occupiez un logement, la portion locative peut générer un gain imposable et parfois une récupération d’amortissement si vous en avez réclamé. C’est le genre de situation où une heure chez un comptable coûte moins cher que la surprise.
Le déménagement
Souvent oublié dans le calcul: déménageurs, entreposage temporaire s’il y a un décalage entre les dates, branchements de services, nettoyage final, et parfois un loyer de transition entre les deux propriétés.
Un exemple à 500 000 dollars
À titre indicatif, pour une unifamiliale vendue 500 000 dollars avec une hypothèque en cours:
- Rétribution du courtier: environ 22 500 dollars avant taxes
- Certificat de localisation: environ 1 200 dollars
- Préparation et mise en valeur: 1 000 à 3 000 dollars
- Quittance hypothécaire: quelques centaines de dollars
- Pénalité hypothécaire: de zéro à plusieurs milliers, selon votre terme
- Déménagement: 1 500 à 3 000 dollars
Les frais autres que la rétribution représentent facilement 5 000 à 10 000 dollars. C’est cette portion qui manque dans le calcul mental de la plupart des vendeurs.
Ce qu’il faut faire avant de mettre en vente
Trois appels, dans cet ordre:
- Votre prêteur, pour la pénalité et la portabilité du prêt.
- Votre arpenteur-géomètre ou votre notaire, pour valider le certificat de localisation.
- Votre comptable, si la propriété n’a pas toujours été votre résidence principale.
Ces trois appels prennent une heure au total et évitent la quasi-totalité des mauvaises surprises.
Pour la suite, lisez vendre avec ou sans courtier et comment préparer votre maison pour la vente.
Vous voulez un décompte net réaliste pour votre propriété avant de décider? Écrivez-moi. Je le monte avec vous, ligne par ligne.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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