Contrat de courtage vente au Québec: clause par clause

Le jour où vous inscrivez votre propriété, on vous présente un document de onze pages, et la plupart des vendeurs le signent en quinze minutes. Ce document décide pourtant de votre prix, de votre liberté de changer d’idée et du moment exact où vous devrez une rétribution. Voici la lecture clause par clause, avec les questions à poser avant de signer.

Le contrat de courtage vente est un formulaire obligatoire de l’OACIQ

Votre courtier ne rédige pas ce contrat. L’article 24 de la Loi sur le courtage immobilier est net: « Le contrat doit être constaté par écrit sur le formulaire obligatoire élaboré par l’Organisme. » Pour une maison ou un plex de moins de cinq logements appartenant à un particulier, c’est le formulaire Contrat de courtage exclusif, Vente, identifié CCVE.

Trois conséquences pratiques. Un contrat de courtage verbal est nul, selon l’article 26. Vous n’êtes tenu d’exécuter vos obligations qu’à partir du moment où vous détenez un double du contrat, selon l’article 25. Et l’article 30 interdit de renoncer par entente particulière aux droits de ce chapitre.

Le règlement encadre aussi la façon de le remplir: le courtier doit vous laisser prendre connaissance des termes et fournir toutes les explications avant la signature, et il ne peut faire aucun ajout, aucune modification ni aucune rature après qu’une partie a signé.

Clause 2: l’exclusivité, la durée, et comment sortir du contrat

L’encadré de la première page l’annonce sans détour: si l’immeuble est vendu pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire du courtier, le vendeur devra verser une rétribution. Vous conservez le droit de mettre l’immeuble en marché vous-même, mais pas celui de vendre sans payer.

La clause 2.1 fixe l’heure et la date de fin, à 23 h 59. Si aucune date n’est inscrite, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion. La durée n’est pas imposée: c’est vous qui l’écrivez.

La même clause 2.1 règle la sortie. À moins d’une stipulation contraire à la clause 11.1, vous pouvez résilier sans motif en tout temps, mais vous devez alors payer les frais et dépenses déjà engagés par le courtier, ou le dédommager du préjudice subi. Si le contrat est au contraire stipulé non résiliable, l’article 28 de la Loi s’applique malgré tout: vous pouvez résilier à votre discrétion dans les trois jours qui suivent celui où vous recevez un double signé par les deux parties, par simple avis écrit. L’article 29 ajoute qu’aucune rétribution ne peut alors être exigée, sauf si une vente répondant aux conditions de l’article 27 survient.

Le courtier, lui, ne peut résilier que pour un motif sérieux, et pas à contretemps.

Clause 4: le prix demandé, les inclusions, et ce qui change si vous baissez

La clause 4.1 contient le prix de vente demandé. Ce n’est pas une évaluation, c’est votre décision. Baisser ce prix plus tard n’annule rien: cela se fait par le formulaire Modifications, signé par les deux parties, et le reste du contrat continue de courir.

Lisez attentivement la suite de la clause 4. Le point 4.3 met à votre charge les frais de remboursement et de radiation de toute hypothèque, y compris toute pénalité exigible en cas de remboursement par anticipation. Le point 4.4 précise que les biens inclus sont vendus sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur, mais qu’ils devront être en état de fonctionnement à la livraison. Le point 4.6 vous demande d’identifier les contrats de location que l’acheteur devra reprendre: chauffe-eau, système d’alarme, réservoir de propane. Un réservoir loué oublié à cette ligne devient une discussion chez le notaire.

La clause 5 fixe la date ou le délai de signature de l’acte de vente et la date d’occupation. La clause 6 autorise la diffusion des informations et des photographies aux services entre courtiers.

Avant de fixer le chiffre de la clause 4.1, situez votre point de départ avec une estimation de la valeur de votre propriété, puis demandez au courtier sur quelles ventes comparables il appuie sa recommandation.

Clause 7: la rétribution et les quatre cas où elle devient due

Aucun taux n’est fixé par la loi. La clause 7.1 offre deux cases: un pourcentage du prix de vente, ou une somme forfaitaire, plus les taxes applicables. Le chiffre se négocie avant la signature, pas après.

La même clause 7.1 énumère les quatre situations qui rendent cette rétribution exigible.

La clause 7.3 fixe la part offerte au courtier collaborateur. Le formulaire vous avertit qu’un partage déraisonnable envers les autres courtiers peut diminuer leur intérêt à proposer votre immeuble à leurs clients. C’est un chiffre à discuter, pas une case à remplir vite.

La clause 7.4 prévoit l’inverse: aucune rétribution n’est due si le courtier ou son conjoint acquiert un intérêt dans l’immeuble, ni si, par la faute de l’acheteur, l’acte ne se signe pas ou le prix n’est pas payé.

Les 180 jours après la fin du contrat de courtage vente

C’est la clause qui surprend le plus de vendeurs, et c’est celle qu’il faut comprendre exactement. L’article 27 de la Loi sur le courtage immobilier rend sans effet toute convention qui vous engagerait à rétribuer un courtier après l’expiration du contrat, sauf si trois conditions sont réunies: le contrat est stipulé exclusif, la vente s’effectue avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat, et l’opération survient au plus 180 jours après la date d’expiration, sans que vous ayez conclu entretemps avec un autre titulaire de permis un contrat stipulé exclusif.

La clause 7.1 du formulaire reprend ces conditions mot pour mot, en ajoutant que le nouveau contrat exclusif doit avoir été conclu « de bonne foi ».

Autrement dit: si vous changez de courtier et signez un nouveau contrat exclusif, l’ancienne réclamation tombe. Si vous laissez le contrat expirer et vendez vous-même, quatre mois plus tard, à quelqu’un qui avait visité pendant l’inscription, elle ne tombe pas. La question à poser avant de signer: à la fin du contrat, me remettrez-vous la liste des personnes intéressées?

Clause 8: vos déclarations sur l’immeuble, et leur poids juridique

La clause 8.1 n’est pas une formalité. Vous y déclarez être seul propriétaire ou dûment autorisé à signer, que l’immeuble ne fait l’objet d’aucun autre contrat de courtage, qu’aucun bail n’empêche la vente, et que vous êtes résident canadien au sens des lois fiscales. La clause 8.5 vous engage à fournir un certificat de localisation reflétant l’état physique actuel des lieux. La clause 8.6 exige le consentement du conjoint lorsque l’immeuble est la résidence familiale.

S’y ajoute l’annexe visée à la clause 12.1: le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur sur l’immeuble, le DV. Vous y répondez au meilleur de votre connaissance et en toute bonne foi sur le sol, la toiture, l’eau, les infiltrations, les limitations de droit public, un décès violent survenu sur l’immeuble. Le courtier doit le remplir avec vous et vous le faire signer; si vous refusez, il ne peut pas conclure le contrat de courtage.

Pourquoi cette rigueur. L’article 1726 du Code civil oblige le vendeur à garantir l’acheteur contre les vices cachés, et l’article 1728 ajoute que si le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, il devra en plus réparer le préjudice subi. Une déclaration complète est votre meilleure protection. Pour une question qui vous laisse hésitant, faites valider la formulation par un notaire avant de signer.

Double représentation et clause 9: ce que le courtier vous doit en retour

La double représentation est interdite au Québec. Concrètement: si un acheteur qui a déjà un contrat de courtage achat avec votre courtier veut faire une offre sur votre propriété, l’article 29.1 de la Loi oblige ce courtier à résilier le contrat de l’acheteur, à lui recommander un autre courtier, et il ne peut réclamer aucune rétribution de cet acheteur.

Si l’acheteur n’a aucun contrat, ce n’est pas de la double représentation, mais le courtier doit l’informer qu’il représente uniquement vos intérêts et lui accorder un traitement équitable: de l’information objective, sans divulguer votre information confidentielle ou stratégique.

En retour, la clause 9.1 énumère quatorze engagements du courtier. Les plus utiles à retenir: agir avec loyauté, diligence et compétence; vous présenter dans les meilleurs délais toute promesse écrite reçue; effectuer les vérifications d’usage sur les données servant à décrire l’immeuble; ne placer la mention « vendu » que lorsque toutes les conditions de l’entente sont remplies, sauf la signature de l’acte et le paiement; vous divulguer par écrit tout intérêt personnel et tout partage de rétribution autre que celui prévu; et vous remettre un double du contrat. La clause 14.1 ajoute qu’en cas de différend, l’OACIQ peut agir comme conciliateur, médiateur ou arbitre si les deux parties le demandent.

Questions fréquentes

Puis-je signer un contrat de trois mois plutôt que de six? Oui. Aucune durée n’est imposée par la loi et c’est vous qui inscrivez la date à la clause 2.1. Sachez seulement que la clause des 180 jours s’applique à partir de cette date de fin, peu importe la durée choisie.

Si je résilie, est-ce que je paie quelque chose? Hors du délai de trois jours de l’article 28, la clause 2.1 prévoit que vous pouvez devoir rembourser les frais et dépenses déjà engagés, ou dédommager le courtier du préjudice subi. Demandez d’avance quelles dépenses sont prévues.

Mon voisin a visité pendant l’inscription et achète six mois plus tard. Est-ce que je dois la rétribution? Si plus de 180 jours se sont écoulés depuis la fin du contrat, non. À l’intérieur des 180 jours, oui, sauf si vous aviez conclu de bonne foi un nouveau contrat exclusif avec un autre courtier.

Que se passe-t-il si mon courtier change d’agence? La clause 10 vous donne le choix: suivre le courtier chez sa nouvelle agence en transmettant un avis écrit, ou rester avec l’agence. À défaut d’avis, le contrat est réputé résilié le jour où le courtier commence à y exercer.

Pour compléter, lisez ce que vous payez vraiment en commission au Québec, la comparaison honnête entre vendre avec ou sans courtier, le coût réel d’une vente et les cinq questions à poser avant d’engager un courtier.

Vous avez un contrat de courtage devant vous et une clause qui vous accroche? Écrivez-moi. Je vous explique la clause avant que vous signiez, même si c’est un autre courtier qui vous l’a présentée.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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