Contrat de courtage achat au Québec: ce que vous signez

Le document tient sur huit pages et se signe souvent dans une cuisine, entre deux visites. Il n’a presque rien en commun avec celui que signe un vendeur: autre formulaire, autre numérotation, et une question de rétribution qui ne se règle pas du tout de la même manière. Voici ce qu’il faut lire et négocier avant de signer.

Le contrat de courtage achat est le formulaire CCA 00001

L’article 24 de la Loi sur le courtage immobilier ne laisse aucune marge: le contrat doit être constaté par écrit sur le formulaire obligatoire élaboré par l’OACIQ, et il n’est formé que lorsque les parties l’ont signé. Pour une maison, un duplex ou un triplex, c’est le Contrat de courtage exclusif, Achat, Immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements excluant la copropriété, identifié CCA 00001.

Retenez le mot « excluant ». Depuis les modifications entrées en vigueur le 29 novembre 2023, une copropriété divise ou indivise se signe sur un autre formulaire, le CCADI. Si vous cherchez un condo à Montréal et qu’on vous présente un CCA, posez la question.

L’article 26 rend nul tout contrat verbal. L’article 25 précise que vous n’êtes tenu d’exécuter vos obligations qu’à compter du moment où vous détenez un double du contrat.

La comparaison avec le contrat de courtage vente, clause par clause est instructive: onze pages contre huit, une annexe de déclarations obligatoire sur l’immeuble pour le vendeur, aucune pour vous. Votre contrat porte sur une recherche, pas sur un bien que vous détenez déjà.

Clause 2.1: la durée, et l’exclusivité qui ne vous enferme pas autant qu’on le croit

Vous retenez « en exclusivité » les services du courtier pour rechercher un immeuble et conclure une entente visant un achat. Le contrat prend fin à 23 h 59 à la date que vous inscrivez, et à défaut de date, 30 jours après sa conclusion. Trente jours, c’est rarement le temps d’une recherche sérieuse dans le Grand Montréal: cette date est une décision.

La clause 3.1. La plus courte du formulaire, et celle qui décide du reste. Elle décrit les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché, et l’exclusivité comme la rétribution renvoient toutes les deux à « tout immeuble visé à la clause 3.1 ». Écrite largement, cette ligne couvre presque tout le marché. Écrite avec précision, elle vous laisse de l’air.

L’exclusivité ne veut pas dire que vous cessez de chercher. Le feuillet de l’OACIQ est explicite: elle ne s’applique qu’entre les titulaires de permis. La clause 7.2 confirme que vous pouvez faire des démarches vous-même auprès d’un propriétaire, y compris visiter un immeuble ouvert au public sans rendez-vous, à deux conditions: divulguer que vous êtes représenté, et aviser votre courtier de vos démarches. D’où l’utilité de savoir pour qui travaille le courtier à la porte d’une visite libre.

Clause 6: qui paie vraiment le courtier de l’acheteur

Aucune loi ne fixe de taux au Québec. La clause 6.1 vous fait choisir entre un pourcentage et une somme forfaitaire, plus les taxes. Le pourcentage s’applique au prix inscrit à une promesse d’achat, ou au prix recherché de la clause 5.1 dans le cas où un acte volontaire de votre part empêche l’exécution du contrat.

Trois situations la rendent exigible: une entente visant l’achat d’un immeuble visé à la clause 3.1 conclue pendant la durée du contrat, avec ou sans l’intermédiaire du courtier; une entente conclue dans les 180 jours suivant la fin ou la résiliation, alors que vous aviez été intéressé à cet immeuble pendant sa durée, sauf si vous avez entretemps conclu de bonne foi un contrat exclusif avec un autre courtier; et l’acte volontaire qui empêche l’exécution.

La clause 6.2 répond à la vraie question. Elle engage votre courtier à percevoir toute rétribution qui peut lui être due par une autre agence, et prévoit que le montant perçu sera déduit de la rétribution prévue à votre contrat. L’offre de partage inscrite au contrat de courtage du vendeur vient donc en déduction de ce que vous devez. Tout dépend de l’écart entre les deux chiffres.

Quand une différence reste à payer, le Guide des pratiques professionnelles de l’OACIQ décrit deux chemins: la facture directe, ou le financement de ce montant dans le prix offert, au moyen de la clause R2.5 de l’Annexe R, Immeuble résidentiel. Le second a des conditions: selon ce même guide, la SCHL exige que la rétribution soit incluse dans le prix de la proposition et que ce prix ne dépasse pas la valeur de la propriété. À valider avec votre prêteur.

Un avertissement encadré accompagne la clause 6.2: le montant offert varie d’une agence à l’autre et d’une propriété à l’autre, il peut même dépasser ce que vous avez convenu, et le courtier doit vous informer du montant qu’il s’attend à recevoir avant que vous formuliez une proposition. À poser pour chaque propriété, pas une seule fois. Situez d’abord votre fourchette avec le calculateur de capacité d’emprunt: le montant à financer change si une rétribution s’ajoute au prix.

La clause 6.3 prévoit l’inverse. Aucune rétribution n’est due si le courtier, son conjoint ou une société qu’il contrôle détient un intérêt dans l’immeuble vendu, ni si, par la faute du vendeur, l’acte de vente ne se signe pas. Le contrat du vendeur contient la clause miroir, à la faute de l’acheteur.

Clause 7: les deux choses que vous vous engagez à ne pas faire

Pendant la durée du contrat, vous ne pouvez pas, directement ou indirectement, négocier avec le propriétaire d’un immeuble visé à la clause 3.1 par l’intermédiaire d’une autre personne que votre courtier, ni devenir partie à une entente visant l’achat, l’échange ou la location d’un tel immeuble autrement qu’à la suite de ses services.

La clause 7.3 ajoute une déclaration: vous affirmez ne pas avoir de contrat de courtage achat toujours en vigueur avec une autre agence. Deux contrats qui se chevauchent vous exposent à deux réclamations pour une seule transaction.

Clause 8: les douze engagements du courtier, et le devoir de vérification

C’est la contrepartie, et la partie du formulaire que les acheteurs lisent le moins. Le courtier s’engage notamment à agir avec loyauté, diligence et compétence, à présenter dans les meilleurs délais toute promesse écrite qu’il reçoit de vous, à divulguer par écrit tout intérêt qu’il détient dans un immeuble qu’il vous présente et toute entente de rétribution liée à l’objet du contrat, et à vous remettre un double.

Le paragraphe 3 mérite une lecture attentive: il doit effectuer les vérifications d’usage et démontrer l’exactitude des faits ou des données qu’il vous transmet et qui ne proviennent pas d’un autre courtier. Le règlement de déontologie va plus loin: découvrir les facteurs pouvant vous affecter défavorablement, vous informer de tout facteur défavorable dont il a connaissance, vous conseiller avec objectivité, et recommander un expert reconnu lorsque la protection de vos intérêts l’exige.

Un acheteur qui traite seul avec le courtier du vendeur n’obtient rien de cela. Le formulaire Avis du courtier sans contrat de courtage exclusif, Achat le dit sans détour: ce courtier travaille de facto pour le vendeur, il ne peut exiger aucune rétribution de l’acheteur, et il ne lui doit qu’une information objective et un traitement équitable.

Double représentation: c’est votre contrat qui tombe, pas celui du vendeur

Voici l’asymétrie que personne n’explique. L’article 29.1 de la Loi impose de résilier un contrat visant l’achat, jamais un contrat de vente. Si votre courtier apprend que vous voulez faire une proposition sur un immeuble qu’il a lui-même en inscription, il doit vous envoyer un avis motivé et écrit indiquant l’immeuble visé, vous recommander de conclure un nouveau contrat avec un autre courtier, et il ne peut exiger aucune rétribution. Cet avertissement est intégré à la clause 2.1 du formulaire.

Deux exceptions sont prévues au règlement: aucun titulaire de permis établi dans un rayon de 50 kilomètres ne peut agir comme votre intermédiaire, ou, dans une agence, le courtier qui détient l’inscription n’est pas celui qui vous représente. Le courtier doit alors vous en informer par écrit et obtenir votre consentement écrit avant toute proposition. À défaut, il résilie.

Résilier un contrat de courtage achat: les trois portes

La première est dans la clause 2.1: à moins d’une stipulation contraire à la clause 10.1, vous pouvez résilier sans motif en tout temps. Vous pourrez alors être tenu de payer les frais et dépenses déjà engagés ou de dédommager le courtier du préjudice subi. Demandez d’avance lesquels.

La deuxième vaut même si le contrat est stipulé non résiliable: l’article 28 de la Loi vous donne trois jours, à compter du jour où vous recevez un double signé par les deux parties, pour résilier à votre discrétion par avis écrit. L’article 29 ajoute qu’aucune rétribution ne peut alors être exigée, sauf si une opération répondant aux conditions de l’article 27 survient.

La troisième n’est pas la vôtre: le courtier ne peut résilier que pour un motif sérieux, et pas à contretemps.

Questions fréquentes

Est-ce que ça me coûte quelque chose de signer? Dans la majorité des transactions où le vendeur est représenté, le partage offert au courtier collaborateur est déduit de votre rétribution et il ne reste rien à payer. La facture apparaît quand ce partage est inférieur au montant de votre clause 6.1, ou quand le vendeur n’a pas de courtier.

Je veux acheter directement du propriétaire. Est-ce permis? Oui, et la clause 7.2 vous permet de faire les premières démarches vous-même. Mais aucun partage ne viendra du côté vendeur: c’est le cas où votre clause 6.1 se paie en entier. Faites le calcul avant la visite, pas après.

À partir de quand courent les 180 jours? De la date de fin inscrite à la clause 2.1, ou de la date de résiliation, jamais de la date de signature.

Mon courtier a en inscription la propriété qui me convient. On fait quoi? Sauf exception prévue au règlement, il doit résilier votre contrat, vous recommander un autre courtier, et il ne peut rien vous réclamer. Beaucoup d’acheteurs vivent ce moment comme un abandon: c’est l’inverse, c’est la règle qui vous évite d’être conseillé par celui qui défend l’autre côté.

Pour compléter, lisez ce que vous payez vraiment en commission au Québec, ce que le courtier doit vous dire sur une propriété hors marché et les cinq questions à poser avant d’engager un courtier.

On vous a présenté un contrat de courtage achat et une clause vous accroche? Écrivez-moi. Je vous explique la clause et le calcul de la clause 6.2 avant que vous signiez.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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