Conjoints de fait et maison au Québec : ce qui vous protège

Vous vivez ensemble depuis douze ans, la maison est à son nom, et vous avez payé la moitié de chaque versement hypothécaire. Au Québec, cette situation ne vous donne, en elle-même, aucun droit sur l’immeuble. Le Code civil ne traite pas l’union de fait comme un régime de biens, et le régime d’union parentale entré en vigueur le 30 juin 2025 ne couvre qu’une partie des couples. Voici qui est protégé, qui ne l’est pas, et ce qui se signe avant l’achat.

Je suis courtier, pas notaire : ceci est de l’information générale.

Le patrimoine familial ne s’applique pas aux conjoints de fait

Le patrimoine familial naît du mariage, pas de la vie commune. L’article 414 du Code civil est net : le mariage emporte constitution d’un patrimoine familial formé de certains biens des époux, sans égard à celui des deux qui détient un droit de propriété sur ces biens. L’union civile produit le même effet. L’article 415 en donne la liste : les résidences de la famille, les meubles qui les garnissent, les véhicules utilisés pour les déplacements de la famille, les droits accumulés durant le mariage au titre d’un régime de retraite et les gains inscrits au Régime de rentes du Québec.

Aucune durée de vie commune ne déclenche l’équivalent. Cinq ans, quinze ans, trente ans : la maison n’entre dans aucun patrimoine partagé du seul fait que vous habitez ensemble. C’est le malentendu le plus coûteux que je vois en pratique.

La fiscalité nourrit la confusion. Pour l’Agence du revenu du Canada, vous êtes conjoints de fait après douze mois de vie commune sans interruption, ou dès que votre partenaire est le parent de votre enfant. Cette définition sert à calculer vos impôts. Elle ne crée aucun droit de propriété.

L’union parentale depuis le 30 juin 2025 : qui est visé, qui ne l’est pas

Le régime existe, mais il ne couvre pas tous les conjoints de fait. L’article 521.20 prévoit que l’union parentale se forme dès que des conjoints de fait deviennent les père et mère ou les parents d’un même enfant. La loi ne l’applique automatiquement qu’aux couples dont un enfant commun naît ou est adopté à compter du 30 juin 2025.

Un couple dont tous les enfants sont nés avant cette date n’y entre pas de lui-même. Il y entrera à la naissance ou à l’adoption d’un prochain enfant commun, ou il peut y adhérer volontairement par acte notarié ou par contrat signé devant deux témoins, comme l’explique JuridiQC. Un couple sans enfant commun n’est jamais en union parentale, peu importe le nombre d’années.

Le même article précise que sont conjoints de fait deux personnes qui font vie commune et se présentent publiquement comme un couple, sans égard à la durée de leur vie commune : il n’y a pas de seuil de trois ans, contrairement à ce que beaucoup croient.

Pour les couples visés, l’article 521.29 crée un patrimoine d’union parentale composé des résidences de la famille, des meubles du ménage et des véhicules familiaux. À la fin de l’union, sa valeur, déduction faite des dettes contractées pour l’acquisition, l’amélioration, l’entretien ou la conservation de ces biens, est divisée à parts égales (art. 521.34). Deux limites : les régimes de retraite et le Régime de rentes du Québec n’y sont pas, et l’article 521.30 en exclut les biens échus par succession ou donation. La maison reçue en héritage reste hors du partage. Les conjoints peuvent aussi se retirer du régime d’un commun accord, par acte notarié en minute (art. 521.33).

Pourquoi deux articles pour le consentement, et pourquoi ça compte sur un plex. Le Code distingue selon la taille de l’immeuble. L’article 404 vise l’immeuble de moins de cinq logements qui sert en tout ou en partie de résidence familiale: le conjoint propriétaire ne peut ni l’aliéner, ni le grever d’un droit réel, ni louer la partie réservée à l’usage de la famille sans le consentement écrit de l’autre. L’article 405 vise l’immeuble de cinq logements ou plus, et il ne porte que sur l’aliénation et sur la location de cette partie, pas sur le fait de le grever d’un droit réel.

La sanction diffère aussi, et c’est la vraie différence pratique. Sous l’article 404, si une déclaration de résidence familiale a été inscrite contre l’immeuble, le conjoint qui n’a pas consenti peut demander la nullité de l’acte. Sous l’article 405, dans la même situation, il ne fait pas tomber la vente: il peut exiger de l’acquéreur un bail aux conditions du bail d’habitation sur les lieux qu’il occupe déjà. Un cinq-plex qui sert de résidence familiale ne se traite donc pas comme un duplex, et c’est au notaire de vérifier l’inscription avant l’acte.

Conjoints de fait et maison au Québec : le titre décide presque tout

Hors union parentale, seul compte ce qui est inscrit au registre foncier. Si l’immeuble est au nom d’un seul conjoint, l’autre n’est pas propriétaire, même s’il a payé la moitié des versements pendant dix ans. Le propriétaire peut vendre ou hypothéquer sans l’accord de personne : les mesures de protection de la résidence familiale des articles 401 à 407 visent les époux et, par l’effet de l’article 521.24, les conjoints en union parentale. Personne d’autre.

Il reste un recours, et ce n’est pas un droit de propriété. L’article 1493 oblige celui qui s’enrichit aux dépens d’autrui à indemniser l’appauvri, jusqu’à concurrence de son enrichissement, s’il n’existe aucune justification. L’article 1495 ajoute que l’indemnité n’est due que si l’enrichissement subsiste au jour de la demande, et la prescription est de trois ans (art. 2925). Ce recours se gagne avec des pièces : relevés bancaires, factures, virements datés.

Quand les deux noms sont au titre, vous êtes indivisaires. Le piège est l’article 1015 : les parts des indivisaires sont présumées égales. Une mise de fonds de 80 % et 20 % qui n’est écrite nulle part devient un partage 50/50.

La convention d’indivision : les clauses qui comptent

C’est le document qui remplace les présomptions de la loi par vos décisions. Les clauses qui changent réellement l’issue :

• la quote-part réelle de chacun, celle qui suit l’argent investi, sinon l’article 1015 tranche à votre place ;
• la contribution aux dépenses, alors que l’article 1019 ne prévoit qu’une contribution aux charges communes à proportion des parts ;
• l’indemnité d’occupation : l’article 1016 rend redevable d’une indemnité celui qui a l’usage exclusif du bien, alors fixez-la d’avance ;
• les décisions. L’article 1026 impose la majorité en nombre et en parts pour l’administration, et l’unanimité pour vendre ou grever l’immeuble ;
• le droit de préemption, qui oblige celui qui veut vendre sa part à l’offrir d’abord à l’autre ;
• la sortie : qui rachète, à quel prix, selon quelle méthode d’évaluation.

Un point technique qui coûte cher quand il est négligé : l’article 1014 exige que l’indivision conventionnelle portant sur un immeuble soit publiée pour être opposable aux tiers. Non publiée, elle vaut entre vous, pas contre l’acheteur de la part de l’autre ni contre ses créanciers.

La séparation : personne n’est tenu de rester dans l’indivision

L’article 1030 est la règle la moins connue et la plus décisive. Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision, et le partage peut toujours être provoqué, à moins d’avoir été reporté par une convention, une disposition testamentaire, un jugement ou l’effet de la loi. Un seul des deux peut donc forcer la sortie. Vous pouvez reporter ce droit par écrit, pour un maximum de 30 ans renouvelable (art. 1013), et le tribunal peut surseoir au partage pour au plus deux ans afin d’éviter une perte (art. 1032).

Si l’un de vous garde la maison, il devra se qualifier seul auprès du prêteur, sur son revenu et son crédit. Le calculateur de capacité d’emprunt donne un ordre de grandeur avant d’appeler votre courtier hypothécaire.

Pour les couples en union parentale, surveillez le calendrier. Les mesures de protection de la résidence familiale ne subsistent que 120 jours après la cessation de la vie commune (art. 521.24), et les demandes relatives à l’usage de la résidence doivent être présentées au tribunal dans le même délai de 120 jours (art. 521.27). La renonciation au partage, elle, doit être inscrite au registre des droits personnels et réels mobiliers dans l’année suivant la fin de l’union, faute de quoi le conjoint renonçant est réputé avoir accepté (art. 521.41). Les autres étapes sont couvertes dans le guide de la séparation et de la maison.

Le décès : sans testament, la maison ne vous revient pas

C’est ici que les couples découvrent le vide. L’article 653 prévoit que la succession est dévolue au conjoint survivant qui était lié au défunt par mariage, par union civile ou par union parentale. Un conjoint de fait qui n’est pas en union parentale n’est donc pas un héritier légal : sans testament, il n’hérite de rien, même après vingt ans et même s’il a payé l’hypothèque.

Nuance importante, et elle surprend aussi. Le conjoint en union parentale hérite sans testament, mais pas de tout : en présence de descendants, il recueille un tiers de la succession et les descendants les deux autres tiers (art. 666). À défaut de descendants, il reçoit deux tiers et les ascendants privilégiés, c’est-à-dire les parents du défunt, l’autre tiers (art. 672).

La conséquence pratique est la même dans les deux cas : sans testament, le survivant peut se retrouver copropriétaire de sa propre maison avec des enfants mineurs ou des beaux-parents. Un testament, une assurance vie assez grande pour racheter la part des héritiers et une désignation de bénéficiaire à jour règlent l’essentiel. Le parcours des héritiers est décrit dans hériter d’une propriété au Québec.

Ce que les conjoints de fait devraient signer avant l’achat

Tout cela se prépare avec le notaire, avant ou en même temps que l’acte de vente, jamais après la signature.

Questions fréquentes

Après combien d’années de vie commune ai-je droit à la moitié de la maison ? Aucune. Le Code civil ne prévoit aucun seuil de durée pour les conjoints de fait. Seuls le titre, une convention écrite ou l’union parentale créent des droits.

Nous avons eu un enfant en 2023 et un autre en 2026. Sommes-nous visés ? Oui. L’union parentale se forme à la naissance de l’enfant commun survenue à compter du 30 juin 2025. Votre notaire confirmera la date exacte.

Je paie la moitié de l’hypothèque d’une maison qui est à son nom. Que m’arrive-t-il à la rupture ? Hors union parentale, vous n’avez pas de droit de propriété. Votre recours possible est l’enrichissement injustifié, prescrit par trois ans, qui exige une preuve documentée de vos versements.

Une assurance vie hypothécaire suffit-elle à me protéger au décès ? Non. Elle rembourse le prêteur, elle ne vous rend pas propriétaire. Sans testament, la maison au nom de l’autre passe à ses héritiers, libre d’hypothèque.

Pour compléter, lisez l’achat à plusieurs et l’indivision et séparation, divorce et maison au Québec.

Vous achetez à deux sans être mariés ? Écrivez-moi : on met les chiffres et la structure au clair avant de commencer les visites.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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