Copropriété ou maison à Montréal

Poser la question comme un arbitrage entre le prix et la superficie fait manquer l’essentiel. Une copropriété divise et une maison ne vous donnent pas le même droit de propriété, ne vous imposent pas les mêmes obligations et ne se présentent pas de la même façon à votre prêteur.

Dans une copropriété divise, vous achetez une fraction

L’article 1038 du Code civil pose le point de départ : la copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions. L’article 1047 précise ce que contient cette fraction : votre partie privative, la quote-part des parties communes qui s’y rattache, et le cas échéant le droit d’usage des parties communes à usage restreint.

Ce qui tombe du côté commun surprend souvent. L’article 1044 le présume : le sol, les cours, les balcons, les voies d’accès, les escaliers et les ascenseurs, les locaux de stationnement et d’entreposage, les caves, le gros oeuvre des bâtiments, les équipements communs tels les systèmes centraux de chauffage et de climatisation, et les canalisations, y compris celles qui traversent les parties privatives. Le balcon devant votre salon n’est pas à vous comme un terrain serait à vous.

L’article 1041 ajoute la clé de voûte : la valeur relative de chaque fraction, établie selon la nature, la destination, les dimensions et la situation de la partie privative. C’est elle qui fixera votre part des charges et votre poids en assemblée.

Dans une maison, la question ne se pose pas. Le terrain, la toiture, la fournaise et les canalisations sont à vous en entier, avec la facture qui va avec et sans personne pour la partager.

La déclaration de copropriété est un contrat que vous n’avez pas écrit

L’article 1052 la découpe en trois : l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions. L’acte constitutif définit la destination de l’immeuble et de ses parties, détermine la valeur relative de chaque fraction et la méthode suivie pour l’établir, la quote-part des charges et le nombre de voix (article 1053). Le règlement de l’immeuble contient les règles de jouissance, d’usage et d’entretien, celles du fonctionnement de la copropriété, ainsi que la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions (article 1054).

L’article 1063 en tire la conséquence : vous usez et jouissez librement de votre partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Animaux, revêtements de plancher, location de courte durée : la réponse est dans ces documents, pas dans vos préférences. Et si vous louez votre unité, l’article 1065 vous oblige à en aviser le syndicat dans les 15 jours, avec le nom du locataire, la durée du bail et la date de remise du règlement.

C’est la matière du programme Coproprié-T, développé par RE/MAX Québec avec CondoLegal.com.

Les charges communes, et ce qu’elles financent

L’article 1064 répartit : chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction, et ceux qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges d’entretien et de réparations courantes de ces parties. La déclaration peut prévoir une autre répartition pour les réparations majeures et le remplacement de ces parties.

Le fonds de prévoyance, le fonds d’autoassurance, le carnet d’entretien, l’étude du fonds et les documents que le vendeur et le syndicat doivent vous remettre font l’objet d’un guide distinct sur ce site. Lisez-le avant de comparer deux montants mensuels.

Une maison n’a pas de charges communes. Elle a les mêmes postes de dépenses, sans calendrier ni tiers pour les provisionner. Ce coût de possession existe dans les deux cas : la copropriété le rend visible, la maison le laisse à votre discipline.

Deux assurances qui ne couvrent pas la même chose

L’article 1073 donne au syndicat un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. Il doit assurer contre les risques usuels la totalité de l’immeuble, à l’exclusion des améliorations apportées par un copropriétaire lorsqu’elles peuvent être identifiées par rapport à la description de sa partie. Le montant assuré doit pourvoir à la reconstruction et être évalué au moins tous les cinq ans; le règlement du gouvernement réserve cette évaluation à un membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.

Ce même règlement fixe le plancher de votre propre police : en vertu de l’article 1064.1, chaque copropriétaire doit souscrire une assurance responsabilité d’au moins 1 000 000 $ si l’immeuble compte moins de 13 fractions utilisées ou pouvant être utilisées comme unités de logement ou pour l’exploitation d’une entreprise, et 2 000 000 $ s’il en compte 13 ou plus.

L’article 1074.2 complète le tableau : les sommes engagées par le syndicat pour payer les franchises ne peuvent être récupérées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes. Une franchise élevée est donc un coût collectif. Le propriétaire d’une maison, lui, a une seule police, une seule franchise, et personne avec qui partager son sinistre.

Les décisions se prennent en assemblée

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction (article 1090). Les décisions se prennent à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, y compris celles qui modifient le règlement de l’immeuble (article 1096). Il faut les trois quarts des voix pour les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes et pour la répartition de leur coût, ainsi que pour une acquisition ou une aliénation immobilière par le syndicat (article 1097). Il faut les trois quarts des copropriétaires représentant 90 % des voix pour changer la destination de l’immeuble (article 1098).

Autrement dit, vous pouvez être minoritaire sur une dépense que vous paierez quand même, et le recours est étroit : l’article 1086.2 permet de demander au tribunal d’annuler une décision du conseil partiale ou prise au mépris des droits des copropriétaires, dans les 90 jours. Le propriétaire d’une maison ne vote jamais : il décide, et il assume seul le résultat.

Ce que votre prêteur fait de la différence

La SCHL inclut 50 % des frais de copropriété dans le calcul de l’amortissement brut et de l’amortissement total de la dette, ratios qu’elle plafonne à 39 % et 44 %. La mise de fonds minimale d’un prêt assuré est de 5 % sur les premiers 500 000 $ et de 10 % sur le reste, pour une valeur inférieure à 1 500 000 $, avec un amortissement maximal de 25 ans, ou de 30 ans pour un premier acheteur ou une construction neuve. Une maison au même prix n’a pas de ligne de frais de copropriété, mais ses taxes et son chauffage entrent dans les mêmes ratios. Faites tourner les deux scénarios dès la préapprobation.

Ce que le marché dit, et ce qu’il ne dit pas

Dans la RMR de Montréal en août 2026, l’APCIQ relevait un délai de vente moyen de 42 jours pour les maisons unifamiliales et de 62 jours pour les copropriétés, et un prix médian en hausse sur un an de 3 % pour l’unifamiliale et de 4 % pour la copropriété.

Ce sont des conditions de marché à un moment donné, à l’échelle d’une région. Elles ne classent pas les deux produits et ne disent rien de votre immeuble ni de votre horizon.

Le cadre de décision

Il n’y a pas de bon type de propriété dans l’absolu. Il y a un acheteur, une situation et quatre questions honnêtes.

• Accepteriez-vous d’être minoritaire ? Si un vote d’assemblée sur une dépense majeure vous est insupportable, la copropriété vous coûtera cher en tranquillité, quel que soit le prix affiché.
• Combien d’heures par année pouvez-vous donner au bâtiment ? La maison vous les prendra, ou vous les paierez à des entrepreneurs.
• Savez-vous lire un dossier ? Une copropriété s’achète sur des documents, une maison sur une inspection et un historique. Des documents qui n’arrivent pas sont un signal dans les deux cas.
• Comptez-vous tirer un revenu de l’immeuble ? La comparaison change alors de nature : voyez plex ou copropriété.

Vous hésitez entre une copropriété et une maison sur deux secteurs précis ? Écrivez-moi : on lit la déclaration de copropriété d’un côté, le carnet d’inspection de l’autre, et on compare ce qui est comparable.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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