Guide du vendeur
Le coût réel de vendre une maison au Québec
La plupart des vendeurs calculent leur produit net comme ceci: prix de vente, moins le solde hypothécaire, moins la …
Le condo semble abordable. Le prix est juste. Le frais mensuel est de 380 $ - gérable. Dix ans plus tard : le frais est de 620 $, il y a eu une cotisation spéciale de 18 000 $, et vous vous demandez où sont passés vos rendements.
Ce que couvrent réellement les frais de condo
Les frais mensuels de copropriété couvrent généralement : l’assurance de l’immeuble, l’entretien des parties communes, les contributions au fonds de prévoyance, et dans certains immeubles le chauffage ou l’eau chaude.
La répartition entre dépenses courantes et contribution au fonds de prévoyance varie énormément entre les immeubles. Cette répartition est l’une des informations les plus importantes à demander avant d’acheter.
Le fonds de prévoyance : le chiffre qui dit tout
Chaque copropriété au Québec est légalement tenue de maintenir un fonds de prévoyance pour couvrir les réparations majeures futures. La question est de savoir si ce fonds est suffisamment capitalisé.
Avant d’acheter tout condo, demandez :
- L’étude du fonds de prévoyance la plus récente
- Le solde actuel du fonds
- Le pourcentage de financement (solde vs ce que l’étude dit qu’il devrait être)
Un immeuble dont le financement est inférieur à 70 % de ses besoins projetés est un signal de risque. En dessous de 50 %, c’est un signal d’alarme sérieux.
Les cotisations spéciales
Quand une réparation majeure est nécessaire et que le fonds de prévoyance ne la couvre pas, le conseil émet une cotisation spéciale à tous les propriétaires d’unités. Ces montants peuvent aller de quelques milliers à 40 000 $ et plus par unité, avec parfois seulement 30 à 60 jours de préavis.
La protection : lisez les procès-verbaux des assemblées de copropriété des 3 dernières années avant tout achat. Les problèmes avec l’immeuble et les discussions sur les réparations potentielles y apparaissent souvent.
Comment les frais s’accumulent dans le temps
Des frais de 400 $/mois augmentant de 5 % par an atteignent 652 $/mois en 10 ans et 1 062 $/mois en 20 ans. Cette croissance érode votre rendement locatif effectif si vous détenez la propriété comme investissement.
Quand un condo reste un bon choix
Un immeuble bien géré avec un fonds de prévoyance sain et des frais qui reflètent les coûts réels peut être un actif excellent. La diligence raisonnable est simplement plus complexe que pour une maison unifamiliale.
Vous regardez un condo spécifique ? Demandez une analyse des finances de l’immeuble avant de vous engager.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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