Guide de l'acheteur

Frais de condo et fonds de prévoyance

Par Georges Matar · 1er août 2026 · 7 min de lecture

Le montant inscrit à la ligne « frais de copropriété » d’une fiche ne dit presque rien à lui seul. Ce que vous achetez avec une fraction de copropriété divise, c’est une quote-part dans l’entretien d’un immeuble entier, et le Québec encadre cet entretien de plus en plus étroitement depuis 2019. Voici l’état du droit et les documents que vous pouvez exiger avant de signer.

Ce que les frais couvrent, et pourquoi deux immeubles comparables diffèrent

L’article 1064 du Code civil pose la règle : chaque copropriétaire contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance. Ceux qui utilisent des parties communes à usage restreint en supportent seuls les charges.

Deux immeubles au même prix peuvent donc afficher des frais très différents sans qu’aucun des deux ne soit mal géré. Un ascenseur, une piscine, un garage souterrain, une toiture plate, un chauffage central inclus dans les charges : chacun ajoute une dépense aujourd’hui et un remplacement à financer plus tard. Le nombre d’unités compte tout autant, puisque c’est sur lui que la facture se répartit, et l’âge du bâtiment décide du moment où les gros postes arrivent. Avant de comparer deux montants, comparez ce qu’ils achètent : condo ou maison est d’abord une question de délégation.

Le fonds de prévoyance appartient au syndicat

L’article 1071 est court et décisif : le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce fonds est la propriété du syndicat.

Deux conséquences. Vos contributions ne vous sont jamais remises à la revente : elles restent au fonds, et leur valeur se reflète dans le prix de l’unité. Et ce fonds ne paie pas l’entretien courant.

Ce qui a changé le 14 août 2025

C’est la date d’entrée en vigueur du règlement qui rend applicables les mesures de la Loi 16 de 2019. Deux documents deviennent obligatoires pour toutes les copropriétés divises.

Le carnet d’entretien, prévu à l’article 1070.2 du Code civil : le conseil d’administration fait établir un carnet décrivant les entretiens faits et à faire. Le règlement en fixe le contenu : inventaire des parties communes et des matériaux, état et durée de vie résiduelle, réparations majeures et remplacements prévus sur 25 ans avec leur année estimée, historique des travaux réalisés. Le conseil le met à jour annuellement et le fait réviser tous les cinq ans.

L’étude du fonds de prévoyance, sur ce même horizon de 25 ans. Elle établit le solde du fonds et le coût estimé de chaque réparation majeure à son année de réalisation, puis recommande le montant minimal à avoir au début de chaque année et les sommes à y verser annuellement. Le conseil en obtient une nouvelle tous les cinq ans.

Ni l’un ni l’autre ne s’improvise : le règlement réserve leur production à un ingénieur, un évaluateur agréé, un architecte ou un technologue professionnel, et l’étude aussi à un comptable professionnel agréé, indépendants de la copropriété.

Le calendrier compte. Les copropriétés existantes ont trois ans et un jour à compter du 14 août 2025, donc jusqu’en août 2028, pour obtenir leur premier carnet et leur première étude. Beaucoup ne les auront pas encore quand vous visiterez : ce n’est pas une faute, mais une information en moins. Si l’étude révèle un fonds insuffisant, le conseil ajuste les contributions, avec au maximum dix ans pour atteindre le niveau requis. Dans une copropriété neuve, tant que la première étude n’est pas obtenue, les sommes versées au fonds correspondent à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Le fonds d’autoassurance et l’assurance du syndicat

Le fonds de prévoyance n’est pas le seul. Depuis le 15 avril 2022, l’article 1071.1 oblige le syndicat à constituer un fonds d’autoassurance, liquide et disponible à court terme, lui aussi sa propriété. Il paie les franchises des polices du syndicat et répare les biens sur lesquels celui-ci a un intérêt assurable quand ni l’assurance ni le fonds de prévoyance n’y pourvoient. Il se capitalise jusqu’à concurrence de la franchise la plus élevée du contrat, tremblement de terre et inondation exclus. Une franchise élevée est donc un coût récurrent pour tous, pas seulement un chiffre dans une police.

L’article 1073 encadre l’assurance elle-même : le montant assuré doit permettre la reconstruction conforme aux normes applicables et être évalué au moins tous les cinq ans par un membre d’un ordre professionnel désigné par règlement. Demandez la date de la dernière évaluation.

Ce que vous pouvez exiger avant d’acheter

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété, article 1068.1. Le vendeur doit vous la remettre en temps utile, et le syndicat a 15 jours pour la produire. Le règlement en fixe le contenu : solde du fonds et montant recommandé, charges et résultats des trois dernières années, liquidités, budget, assurances et fonds d’autoassurance, bilan sur cinq ans des inspections, sinistres et travaux, travaux prévus sur dix ans et litiges.
Les documents et renseignements, article 1068.2. Le promettant acheteur peut demander au syndicat ce qui lui permet de donner un consentement éclairé, et celui-ci doit les fournir avec diligence, aux frais du demandeur et sous réserve des renseignements personnels.
L’état des charges communes dues, article 1069. Celui qui acquiert une fraction est tenu des charges dues au moment de l’acquisition. Le promettant acheteur peut en demander l’état, et il n’y est tenu que si le syndicat le lui fournit dans les 15 jours.
Le registre du syndicat, article 1070 : déclaration de copropriété, plans, contrats, carnet d’entretien, étude du fonds, procès-verbaux, états financiers, et une description des parties privatives assez précise pour identifier les améliorations faites par les copropriétaires. C’est elle qui départage, lors d’un sinistre, l’assurance du syndicat de la vôtre.

Votre notaire et votre courtier savent quoi en tirer : c’est la matière du programme Coproprié-T, la formation en droit de la copropriété développée par RE/MAX Québec avec CondoLegal.com.

Les cotisations spéciales : qui décide

L’article 1072 confie au conseil d’administration le soin de fixer chaque année, après consultation de l’assemblée, les contributions aux charges communes, au fonds de prévoyance et au fonds d’autoassurance. L’article 1072.1 étend la même logique à la cotisation spéciale : le conseil doit consulter l’assemblée avant d’en décider. Consulter n’est pas faire voter, et les tribunaux l’ont confirmé.

Le recours existe, mais il est encadré. L’article 1086.2 permet de demander au tribunal d’annuler, ou exceptionnellement de modifier, une décision du conseil partiale, prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, dans les 90 jours de la décision. L’article 1103 offre le même recours contre une décision de l’assemblée. Ni l’un ni l’autre ne sert à rediscuter l’opportunité d’une décision.

Des frais bas ne sont pas une bonne nouvelle en soi

C’est l’erreur la plus fréquente. Des charges faibles peuvent refléter un immeuble simple, récent et sans équipement lourd. Elles peuvent aussi refléter un fonds sous-capitalisé, un entretien reporté ou un conseil qui évite d’annoncer une hausse. Seule la comparaison entre la contribution réelle et ce que recommande l’étude tranche. À l’inverse, des frais élevés qui financent correctement un immeuble bien tenu achètent une prévisibilité que le voisin moins cher n’offre pas. Et des documents qui n’arrivent pas, ou arrivent incomplets, sont un signal à prendre au sérieux.

Ce que votre prêteur en fait

Les frais entrent dans votre capacité d’emprunt : la SCHL prévoit que 50 % des frais de copropriété sont inclus dans le calcul de l’amortissement brut et de l’amortissement total de la dette, ratios qu’elle plafonne à 39 % et 44 %. Chaque hausse de charges réduit donc ce que vous pourrez emprunter : intégrez-le dès la préapprobation.

Vous hésitez entre deux condos et les frais ne se comparent pas ? Écrivez-moi : on lit ensemble l’étude du fonds, le carnet d’entretien et les procès-verbaux avant que vous fassiez une offre.