Comparables immobiliers: auditer le prix du voisin

La maison d’en face s’affiche à 749 000 $, alors vous concluez que la vôtre vaut à peu près la même chose. Deux propriétés qui se ressemblent de la rue peuvent pourtant se transiger à 80 000 $ d’écart, sans que personne ne se soit trompé. Une analyse comparative se lit, se questionne et se vérifie. Voici comment auditer celle qu’on vous présentera.

Le prix affiché par le voisin n’est pas une donnée

Un prix demandé est une décision unilatérale. Personne ne l’a validé, personne ne l’a payé. Une vente conclue, elle, est un fait: deux parties se sont entendues et un acte notarié a été publié.

L’OACIQ le formule sans détour dans sa ligne directrice sur la protection des renseignements personnels: tant que l’acte de vente n’a pas été publié au Registre foncier, le prix qui y est inscrit demeure confidentiel. Et il parle du prix de vente obtenu, « qu’il corresponde ou non au prix initial d’inscription ». Le régulateur tient pour acquis que les deux chiffres diffèrent souvent.

Selon l’APCIQ, la région métropolitaine de Montréal comptait 20 128 inscriptions en vigueur en août 2026, en hausse de 18 % sur un an, pour 2 853 ventes conclues dans le mois, en baisse de 13 % (communiqué du 4 septembre 2026). La très grande majorité des prix affichés à l’écran n’a encore rien prouvé.

Que le prix demandé ne soit pas la valeur marchande est déjà démontré dans l’article sur la surenchère au Québec. La suite porte sur autre chose: comment on choisit les ventes qui, elles, comptent.

Les quatre critères d’un vrai comparable

L’OACIQ décrit l’exercice en une phrase: pour déterminer la juste valeur marchande, le courtier doit notamment procéder à une analyse comparative avec d’autres propriétés semblables récemment vendues dans le même secteur (page mise à jour le 17 décembre 2025). Quatre conditions se cachent dans cette phrase.

La proximité. Même secteur veut dire même marché: mêmes taxes, même desserte, même école de quartier. Une vente à quinze minutes d’auto n’en est pas une.

Le type et l’époque. Le rôle d’évaluation distingue le genre de construction: de plain-pied, à niveaux décalés, unimodulaire, à étage mansardé, à étage entier. Un cottage de 2008 et un bungalow de 1962 ne se comparent pas, même côte à côte. L’OACIQ range l’année de construction et l’état de conservation parmi les éléments qui agissent sur le prix.

La récence. Une vente conclue aujourd’hui a été négociée des semaines plus tôt. En août 2026, l’APCIQ mesurait un délai de vente moyen de 42 jours pour l’unifamiliale dans la RMR de Montréal, et de 62 jours pour la copropriété. Ajoutez le délai jusqu’à l’acte notarié: une vente « du mois dernier » décrit un marché d’il y a un trimestre.

La superficie habitable comparable. C’est le critère que presque personne ne vérifie, et c’est celui qui fait le plus de dégâts.

La superficie habitable ne se mesure pas à l’oeil

Un pied carré n’est pas une notion évidente: c’est le résultat d’une méthode. L’OACIQ l’écrit noir sur blanc pour la location commerciale. Les parties doivent utiliser une méthode reconnue de mesurage, la norme BOMA étant la plus répandue, et les méthodes de calcul varient selon la norme retenue, le type d’immeuble et l’année de publication. D’où le conseil du guide: exiger un mesurage « selon une norme précise, et confirmé par un certificat de mesurage ».

En copropriété divise, la règle est déjà tranchée. La superficie nette est établie par le mesurage réel de l’intérieur de la partie privative, à partir des divisions intérieures ou des revêtements de finition, en excluant les colonnes et les puits de ventilation. La superficie brute, elle, sort des plans d’architecture et se révèle plus généreuse. En revente, c’est la nette, celle du plan cadastral ou du certificat de localisation, qui doit être inscrite.

Pour une maison unifamiliale, aucune source officielle ne me permet d’affirmer qu’une norme de mesurage unique s’impose au Québec. Le principe, lui, tient: une superficie sans méthode déclarée ne se compare à rien. Demandez qui a mesuré, selon quelle méthode, et à partir de quel document.

Le sous-sol n’est pas de l’espace au-dessus du sol. Le ministère des Affaires municipales définit l’aire des étages comme la surface brute correspondant à la somme des aires de chacun des étages entiers du bâtiment principal et, le cas échéant, de celles de l’attique, du garage intégré et de la verrière intégrée. Le sous-sol n’apparaît pas dans cette liste. Le garage intégré, oui; le garage attaché, non. Le même ministère parle ailleurs d’« aire finie totale » lorsqu’il veut additionner le sous-sol, les étages, les mezzanines et l’attique pour apprécier un pourcentage de rénovation. Deux notions, deux chiffres.

Conséquence pratique: si la pancarte du voisin annonce 2 400 pieds carrés et que votre fiche en indique 1 900, vous ne perdez peut-être rien du tout. Il compte peut-être un sous-sol fini, vous non.

Les ajustements, et ce qu’ils veulent dire

Aucun comparable n’est identique au vôtre. L’ajustement sert à corriger l’écart et il s’applique toujours dans le même sens: on modifie le prix de la propriété vendue pour la rapprocher de la vôtre, jamais l’inverse. La maison vendue avait un garage et vous n’en avez pas? On retranche de son prix. Elle avait une salle de bain de moins? On ajoute.

L’OACIQ énumère les éléments à considérer: l’emplacement, les dimensions de l’immeuble, l’année de construction, l’état de conservation, le nombre de pièces et leur disposition, les matériaux, l’aménagement du terrain et les caractéristiques du marché. Sa ligne directrice sur la vérification, l’information et le conseil, mise à jour le 23 septembre 2026, exige que la valeur marchande soit appuyée par des éléments objectifs et par les comparables disponibles.

Un ajustement se défend donc en trois temps: le sens, le montant, la justification. Méfiez-vous du pourcentage rond appliqué à une rénovation: aucune source officielle québécoise ne permet d’affirmer qu’une cuisine refaite ajoute un pourcentage précis au prix de vente. C’est le sujet de l’article sur ce que les rénovations rapportent vraiment.

Avant la rencontre, l’estimateur de valeur donne un ordre de grandeur à confronter aux chiffres qu’on vous présentera. Un ordre de grandeur, pas une opinion de valeur: celle-là doit être fondée et motivée, comme l’exige l’article 76 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.

Pourquoi l’évaluation municipale n’est pas le prix de votre maison

Le rôle ne se trompe pas, il répond simplement à une autre question. La valeur réelle inscrite au rôle est la valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, établie selon les conditions du marché au 1er juillet du deuxième exercice précédant l’entrée en vigueur du rôle, soit 18 mois avant. Le rôle est triennal.

Traduction pour deux villes du secteur:

La Ville de Laval l’écrit elle-même: l’évaluation de votre propriété « ne reflète donc pas forcément sa valeur marchande actuelle ». La valeur moyenne d’une résidence unifamiliale y atteignait 622 000 $ au dépôt du rôle actuel, après une hausse moyenne de 39,5 % pour cette catégorie. Pour ce que le rôle sert vraiment à calculer, lisez l’explication des taxes foncières.

Le rôle reste utile autrement. À Montréal, le propriétaire d’un immeuble résidentiel de cinq logements ou moins peut consulter gratuitement les ventes survenues dans son secteur pendant l’année de référence. La Ville y joint un avertissement honnête: ces ventes « peuvent, ou non, être comparables à votre propriété ».

Les conditions de vente déforment un comparable

La définition officielle de la valeur réelle parle du prix le plus probable payé lors d’une vente entre deux parties libres de vendre et d’acheter, toutes deux bien informées. Trois situations font sauter cette condition.

La vente entre proches. Un transfert entre parents et enfants est une vraie vente publiée au Registre foncier, mais le prix n’a pas été fixé par la concurrence. Le chiffre existe; il ne prouve rien sur le marché.

La succession. L’OACIQ note que l’exclusion complète de la garantie légale de qualité, la vente « aux risques et périls de l’acheteur », est notamment envisagée lors d’une succession ou d’une reprise de finance, en raison de la connaissance limitée du vendeur. Une propriété vendue sans garantie légale ne se paie pas comme une propriété vendue avec.

Le délai imposé. L’OACIQ demande au courtier de tenir compte des besoins et de la situation du vendeur pour établir un juste prix, en citant la succession et la séparation. Une vente bouclée en dix jours parce qu’un jugement l’exigeait ne décrit pas le marché. Le calendrier fait partie du prix, comme l’explique l’article sur le temps réel d’une vente.

Lire l’analyse comparative qu’on vous présente

Les questions à poser, dans l’ordre, à la table de cuisine:

1. Combien de ces comparables sont des ventes conclues, et combien sont des inscriptions en cours?
2. À quelle date chaque vente a-t-elle été conclue, et à quelle distance?
3. D’où vient la superficie de chaque propriété, et selon quelle méthode a-t-elle été mesurée?
4. Le sous-sol est-il compté dans ces superficies, pour la mienne comme pour les autres?
5. Quels ajustements ont été appliqués, dans quel sens, pour quel montant, et sur quelle base?
6. Une de ces ventes avait-elle une condition particulière: lien entre les parties, succession, vente sans garantie légale, délai imposé?
7. Quelle est la date des données, et depuis, le marché a bougé dans quel sens?

Une réserve à connaître avant de crier à la cachotterie: le courtier ne peut pas vous remettre les fiches des comparables sans masquer ce qui identifie le vendeur, directement ou indirectement, soit les photos, l’adresse et le nom du propriétaire. C’est une obligation de l’OACIQ, pas une esquive.

Questions fréquentes

Mon voisin demande 60 000 $ de plus que le prix qu’on me propose. Pourquoi? Parce qu’il demande, et que vous cherchez à obtenir. Tant que sa vente n’est pas conclue et publiée, son chiffre n’entre dans aucune analyse. S’il se vend, revenez voir le prix réel.

Pourquoi mon courtier refuse de me donner l’adresse des comparables? Il applique une règle. Les fiches remises au client doivent être caviardées de ce qui identifie le vendeur tant que la vente n’est pas publiée au Registre foncier. Vous avez droit aux données: prix, date, superficie, ajustements.

L’évaluation municipale dit 540 000 $. Je peux demander ce prix? Ce chiffre décrit le marché à une date de référence passée, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle. Il ne dit rien de septembre 2026.

Mon sous-sol est entièrement fini. Il ne compte pas? Il compte, mais pas dans la même ligne de chiffres qu’une surface hors sol. Exigez que les deux soient présentées séparément, pour votre propriété comme pour chaque comparable.

Pour compléter, lisez ce que le prix demandé signifie vraiment en situation de promesses multiples et l’explication complète du rôle d’évaluation et des taxes.

Vous voulez voir l’analyse comparative avant d’entendre un prix? Écrivez-moi. Vous recevrez les ventes retenues, les ajustements et la date des données, par écrit.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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