Comment choisir le meilleur courtier immobilier au Québec

Vous tapez « meilleur courtier immobilier au Québec » ou « meilleur agent immobilier », et les résultats se ressemblent: classements, trophées, avis cinq étoiles, « numéro 1 ». Ce sont des affirmations. Au Québec, l’article 112 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité interdit toute représentation fausse, trompeuse ou incomplète, notamment sur la compétence d’un titulaire de permis ou sur l’étendue et l’efficacité de ses services. L’article 113 ajoute qu’une publicité ne peut contenir une statistique sans en indiquer la source.

La question utile n’est donc pas « qui se dit le meilleur? », mais « qu’est-ce que je peux vérifier? ». Ce guide rassemble les règles qui valent partout dans la province; les guides par ville, en fin d’article, les appliquent à un marché local.

Courtier, agent, REALTOR®: un seul titre est réservé par la loi

Courtier immobilier. L’article 2.1 de la Loi sur le courtage immobilier interdit à quiconque n’est pas titulaire d’un permis d’utiliser le titre de « courtier immobilier » ou d’« agence immobilière », ou tout autre titre pouvant laisser croire qu’il en détient un. Selon l’article 4, seule une personne physique peut être titulaire d’un permis de courtier, et elle exécute personnellement les obligations du contrat.

Agent immobilier. L’expression est courante, mais ce n’est pas le titre prévu par la loi en vigueur. Les personnes qui détenaient un certificat d’agent immobilier au 1er mai 2010 sont réputées titulaires d’un permis de courtier depuis cette date (article 146). Chercher le « meilleur agent immobilier » au Québec, c’est donc chercher un courtier immobilier titulaire d’un permis de l’OACIQ. Les nuances sont dans courtier, agent, REALTOR au Québec.

REALTOR®. Selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), REALTOR® est une marque de certification appartenant à REALTOR® Canada Inc., société détenue conjointement par la National Association of REALTORS® et l’ACI. Elle désigne les membres de l’ACI, qui précise elle-même que tous les agents immobiliers ne sont pas des REALTORS®. L’adhésion ne remplace pas le permis.

Courtier hypothécaire. Depuis le 1er mai 2020, le courtage hypothécaire est encadré par l’Autorité des marchés financiers (AMF), et non plus par l’OACIQ: c’est auprès de l’AMF qu’il se vérifie.

Résidentiel ou commercial: le droit d’exercice doit couvrir votre immeuble

La ligne directrice « Délivrance et maintien de permis » de l’OACIQ prévoit trois droits d’exercice: résidentiel, commercial, ou les deux.

La conséquence est concrète. Un triplex relève du résidentiel; un immeuble de 6 logements relève du commercial, puisque l’OACIQ range dans le commercial les immeubles de 5 logements et plus. Un immeuble à vocation agricole relève en principe du commercial, mais une fermette qui sert surtout de résidence reste du résidentiel. Le droit d’exercice figure au registre: vérifiez qu’il couvre votre immeuble avant la première rencontre.

L’article 73 du règlement de déontologie oblige aussi le courtier à tenir compte des limites de ses connaissances et à obtenir l’aide nécessaire avant d’accepter une opération hors de son champ de compétence. Demandez-lui s’il a déjà traité ce type d’immeuble et, sinon, qui il consultera.

Les mentions DA, agréé DA et agréé. La même ligne directrice les rattache à la fonction de dirigeant d’agence. La mention « agréé DA » signifie que le courtier peut agir comme dirigeant d’agence: il a réussi la formation et l’examen prévus et a exercé en agence au moins 3 des 5 dernières années. La mention « agréé » seule vise des permis délivrés avant le 1er mai 2010 sous l’ancienne loi. Détenir la qualification ne signifie pas occuper le poste: le dirigeant d’une agence est identifié comme tel au registre. Ces mentions renseignent sur une qualification de gestion; ce n’est pas un classement des courtiers.

Agence ou à son compte: qui supervise votre courtier

Un courtier exerce soit au sein d’une agence immobilière, soit à son compte. La loi permet les deux modes, avec des obligations différentes.

Au sein d’une agence. Le courtier exerce sous la surveillance d’un dirigeant d’agence et respecte le programme de conformité de l’agence. Chaque agence compte un seul dirigeant qualifié, responsable de la sélection et de la supervision de tous ses courtiers (articles 19 et 20 de la loi). L’agence tient les dossiers, livres et registres.

À son compte. Le courtier est entièrement responsable de ses activités, sans dirigeant d’agence. Il tient ses propres registres et doit tenir un compte en fidéicommis s’il reçoit des acomptes ou d’autres sommes pour autrui. Il ne peut pas embaucher d’autres courtiers.

Ce que cela change pour vous. Le registre indique qui répond de la supervision. Si votre courtier quitte son agence en cours de contrat, l’agence ou, à défaut, le courtier doit vous en aviser par écrit, et l’avis vous laisse trois choix: rester avec l’agence, suivre le courtier ou mettre fin au contrat (article 26 du règlement). Si l’agence change le courtier affecté à votre dossier, elle doit aussi vous en aviser par écrit (article 24). L’OACIQ recommande d’éviter ces changements en cours de transaction.

Le registre de l’OACIQ, avant toute rencontre

Le Registre des titulaires de permis est public et gratuit. Selon l’OACIQ, il indique:

• le numéro et la catégorie du permis;
• l’agence de rattachement et son dirigeant;
• la photo du courtier, mise à jour tous les 5 ans;
• les formations suivies dans le cycle en cours de formation continue obligatoire;
• une mention si le permis est suspendu ou assorti de conditions ou de restrictions.

On y vérifie aussi les sanctions administratives pécuniaires et les audiences à venir, et ses renseignements font preuve de leur contenu en faveur des tiers de bonne foi (article 63 de la loi). Pendant une suspension, ou si le permis est révoqué, aucune opération de courtage n’est possible.

Les décisions du comité de discipline sont publiques et gratuites sur citoyens.soquij.qc.ca. L’OACIQ conseille de lire chaque décision jusqu’à la fin, car l’intimé peut avoir été acquitté, et de confirmer l’identité au registre à cause des homonymes. Le greffe répond au 450 462-9800.

Les protections du public, et ce qu’elles ne font pas

Ces protections existent parce que la personne détient un permis. Elles distinguent un courtier d’une personne sans permis; elles ne distinguent pas un courtier d’un autre.

Le FARCIQ. Le Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec est l’assureur des courtiers et des agences, qui lui paient une prime chaque année (articles 8 et 17 de la loi). Il peut indemniser une perte causée par une faute, une erreur ou une omission involontaire d’un courtier ou d’une agence, si trois critères sont réunis: la faute, le dommage et le lien de causalité.

Le FICI. Le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier (article 108 de la loi) vise les victimes de fraude, de manoeuvres dolosives ou de détournement de fonds commis par un titulaire de permis. L’indemnité maximale est de 100 000 $ par réclamation pour un acte commis depuis le 10 mai 2018, et la réclamation se dépose dans les deux ans suivant la connaissance de l’acte. Avec une personne sans permis valide, précise l’OACIQ, il n’y a aucun recours auprès du Fonds.

L’assistance et le syndic. Le service d’assistance de l’OACIQ reçoit les plaintes du public et peut transmettre le dossier au syndic (articles 70 à 72 de la loi). Le syndic décide de porter plainte ou non devant le comité de discipline et, s’il refuse, transmet ses motifs par écrit (article 85). La personne peut alors demander, dans les 30 jours, l’avis du comité de révision (article 91).

Les limites. Un manquement déontologique n’entraîne pas automatiquement une compensation, et une demande d’assistance n’interrompt pas le délai pour poursuivre en justice, généralement de trois ans selon l’OACIQ.

Le contrat et la représentation: les mêmes règles partout

Pour un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements, un terrain destiné à la construction résidentielle ou une copropriété (article 23), la loi prévoit:

• un contrat écrit sur le formulaire obligatoire de l’OACIQ, formé seulement à la signature (article 24); tout contrat verbal est nul (article 26);
• des obligations qui ne commencent pour vous qu’une fois votre double du contrat reçu (article 25);
• trois jours, après la réception du double signé, pour résilier à votre discrétion, malgré toute clause contraire (article 28);
• une rétribution après la fin du contrat seulement si le contrat est exclusif, si l’acheteur s’est intéressé à l’immeuble pendant le contrat, si la vente survient au plus 180 jours après et si vous n’avez pas signé entre-temps de contrat exclusif avec un autre courtier (article 27).

Un courtier, une partie. Le courtier représente la partie avec laquelle il a signé et accorde un traitement équitable aux autres. Selon l’OACIQ, la double représentation est interdite en résidentiel depuis le 10 juin 2022, sauf exception prévue par la loi: un même courtier ne peut représenter le vendeur et l’acheteur dans une même transaction. Si son client acheteur veut faire une offre sur un immeuble que le courtier a lui-même en vente, il doit résilier le contrat d’achat et lui recommander un autre courtier (article 29.1). Les exceptions visent l’immeuble sans autre courtier établi dans un rayon de 50 km, et l’agence dont deux courtiers différents servent l’acheteur et le vendeur; l’acheteur doit alors consentir par écrit avant son offre (articles 16.1 et 17 du règlement).

La façon dont la rétribution se fixe et se partage est expliquée dans la commission du courtier immobilier au Québec.

Compétence: ce qui se vérifie, ce qui s’affirme

Le permis fixe un plancher. Pour comparer deux courtiers, trois preuves se demandent partout au Québec.

Des transactions conclues. Une inscription ou une pancarte montre un contrat obtenu, pas une vente conclue. Demandez les transactions conclues dans votre secteur et pour votre type d’immeuble. Le prix d’une vente conclue n’a pas à être publié: c’est dans l’analyse comparative de marché que le courtier vous montre des ventes comparables.

Une analyse comparative de marché (ACM) écrite. Elle part de ventes comparables du quartier et explique chaque ajustement. Un prix nettement au-dessus des comparables, sans document pour l’appuyer, peut viser à obtenir le contrat plutôt qu’à vendre.

Avis, classements et trophées. Demandez ce qu’ils mesurent: un volume de ventes, un chiffre d’affaires, l’appartenance à un réseau, une période? Une statistique publicitaire doit indiquer sa source, et un courtier ne peut laisser faussement croire qu’il détient un titre de spécialiste (article 113). Si un chiffre arrive sans source, demandez-la.

Les questions à poser en rencontre, sur la méthode de prix, le plan de mise en marché et la résiliation, sont dans les 5 questions à poser avant d’engager un courtier. Pour préparer cette rencontre, voyez les documents à apporter.

Par ville: les guides locaux

Chaque guide applique ces vérifications aux quartiers, aux types d’immeubles et aux données d’un marché:

• Meilleur courtier immobilier à Laval
• Meilleur courtier immobilier à Montréal
• Meilleur courtier immobilier à Blainville
• Meilleur courtier immobilier à Sainte-Thérèse
• Meilleur courtier immobilier à Mascouche
• Meilleur courtier immobilier dans Lanaudière

Les autres secteurs desservis sont sur la page courtier immobilier par secteur.

Ces vérifications s’appliquent aussi au courtier de ce site. Georges Matar est courtier immobilier résidentiel, permis J7941, rattaché à RE/MAX DU CARTIER INC., 2820, boul. St-Martin Est, bureau 201, Laval. Le permis, sa catégorie et l’agence se vérifient au registre de l’OACIQ. En rencontre, le contrat de courtage se lit avant la signature et l’ACM se remet par écrit, ventes comparables à l’appui. Écrivez-moi pour la planifier. Service en français, en anglais et en arabe.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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