Combien de temps faut-il vraiment pour vendre une maison à Montréal?

Quand un vendeur se demande combien de temps ça va prendre, il pense généralement au délai entre la mise en marché et l’offre acceptée. C’est une partie de la réponse seulement, et souvent la plus courte.

Voici le calendrier complet, avec les endroits où le temps se perd réellement.

Les trois périodes à distinguer

1. La préparation. Entre notre première rencontre et la mise en marché: généralement deux à quatre semaines. Photos professionnelles, correction des petites réparations visibles, désencombrement, mise à jour du certificat de localisation si nécessaire, préparation des déclarations du vendeur. C’est du temps qu’on peut compresser, mais rarement à votre avantage.

2. Le délai sur le marché. De la mise en marché à l’offre acceptée. C’est le chiffre dont tout le monde parle.

3. Le délai jusqu’à la signature. De l’offre acceptée à la signature chez le notaire: généralement 45 à 60 jours, et parfois 90. Cette période sert à l’inspection, au financement de l’acheteur et au travail du notaire. Elle est assez peu compressible.

Autrement dit, même une vente rapide sur le marché vous amène rarement à moins de trois mois entre la décision de vendre et l’argent dans votre compte.

Le délai sur le marché, secteur par secteur

Le délai de vente moyen varie de façon importante selon le type de propriété et le secteur. Dans la grande région de Montréal, l’ordre de grandeur habituel:

• Unifamiliale bien positionnée dans un secteur en demande: souvent quelques semaines, parfois quelques jours quand l’inventaire est bas.
• Copropriété: généralement plus long que l’unifamiliale, parce que l’inventaire de condos est plus abondant et que les acheteurs comparent davantage.
• Plex et immeubles à revenus: plus long encore. L’acheteur est un investisseur, il analyse des chiffres, et le financement est plus complexe.
• Propriété atypique ou de prestige: le délai se compte en mois, pas en semaines. Le bassin d’acheteurs est petit par définition.

Ces chiffres bougent d’une année à l’autre selon les taux d’intérêt et l’inventaire. L’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec publie les délais de vente moyens à jour par secteur et par catégorie, et c’est la référence à consulter au moment où vous vous posez la question, plutôt qu’une statistique lue il y a deux ans.

Les trois décisions qui déterminent votre délai

Le marché explique une partie du délai. Vos décisions expliquent le reste, et c’est la partie sur laquelle vous avez du contrôle.

Le prix affiché

C’est de loin le facteur numéro un.

Une propriété obtient sa visibilité maximale dans ses 7 à 14 premiers jours sur Centris. C’est le moment où elle apparaît dans les alertes automatiques de tous les acheteurs dont les critères correspondent. Si le prix est trop élevé, ces acheteurs regardent, comparent, et passent.

Après 30 jours, la question change. Les acheteurs ne se demandent plus si votre propriété leur convient, ils se demandent pourquoi personne n’en a voulu. Après 60 jours, la valeur perçue a baissé et les offres reçues sont souvent inférieures à ce que vous auriez obtenu dès la première semaine avec un prix juste.

Baisser le prix trois fois de suite prend plus de temps et rapporte moins que de bien le fixer une fois.

La présentation

Les acheteurs éliminent en ligne avant de visiter. Des photos sombres, un logement encombré, une pièce principale mal cadrée: la propriété est écartée avant même que quiconque franchisse la porte. La préparation n’est pas cosmétique, elle détermine le nombre de visites, et le nombre de visites détermine le délai.

La disponibilité pour les visites

C’est le facteur le plus sous-estimé. Un vendeur qui n’accepte les visites que le samedi après-midi allonge son propre délai de plusieurs semaines. Les acheteurs sérieux visitent quand ils sont disponibles, pas quand vous l’êtes.

Où le temps se perd après l’offre acceptée

Une offre acceptée n’est pas une vente. Les délais s’allongent le plus souvent pour trois raisons:

L’inspection révèle quelque chose. Il faut alors renégocier, obtenir des soumissions, parfois faire des travaux. Comptez une à trois semaines de plus.

Le financement de l’acheteur accroche. Une préapprobation n’est pas une approbation finale. L’évaluation du prêteur peut arriver sous le prix de vente, ou la situation d’emploi de l’acheteur peut avoir changé.

Le certificat de localisation n’est pas à jour. Si le vôtre date de plus de dix ans ou si des travaux ont été faits depuis, le notaire en exigera un nouveau. Le délai d’un arpenteur-géomètre peut dépasser plusieurs semaines en haute saison. C’est la raison la plus fréquente et la plus évitable des reports de signature.

Faites vérifier votre certificat de localisation dès le début du processus, pas quand le notaire le demande.

Le calendrier réaliste

Pour une propriété correctement préparée, correctement affichée et disponible pour les visites, dans un secteur normal de la région de Montréal:

• Préparation: 2 à 4 semaines
• Sur le marché: quelques semaines
• Offre acceptée à signature: 45 à 60 jours

Total réaliste: trois à quatre mois entre votre décision et la signature. Prévoyez cette fenêtre si vous coordonnez avec un achat.

Pour situer votre propriété avant de commencer, essayez l’estimation de valeur, puis lisez comment préparer votre maison pour la vente.

Vous avez une date à respecter? Parlons-en. Le calendrier se planifie à l’envers, à partir de votre date, et il vaut mieux le faire avant la mise en marché qu’après.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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