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Rien n’empêche quelqu’un de s’annoncer inspecteur en bâtiment demain matin au Québec. Le métier a commencé à être encadré, mais le certificat de la Régie du bâtiment ne devient obligatoire que le 1er octobre 2027. D’ici là, la vérification qu’aucun ordre professionnel ne fait à votre place, c’est vous qui la faites. Voici quoi demander, et quelle réponse accepter.
Choisir un inspecteur en bâtiment au Québec: pourquoi la décision vous revient
Un courtier immobilier détient un permis délivré par l’OACIQ. Un architecte et un ingénieur appartiennent à un ordre professionnel qui peut les radier. L’inspecteur en bâtiment, lui, n’a aujourd’hui ni ordre professionnel ni titre réservé. Deux personnes peuvent facturer le même montant pour la même maison avec des compétences qui n’ont rien à voir l’une avec l’autre.
C’est la raison pour laquelle deux acheteurs devant la même propriété peuvent recevoir deux rapports qui ne se ressemblent pas. Le prix ne vous dit rien à ce sujet: pour le coût et le moment, lisez combien coûte une inspection préachat et quand la faire. Ici, une seule question: comment choisir la personne.
Le certificat de la RBQ est volontaire jusqu’au 30 septembre 2027
Le Conseil des ministres a adopté le 14 février 2024 le règlement encadrant les inspecteurs en bâtiment d’habitation. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2024, avec une période transitoire de trois ans. Pendant cette période, un inspecteur déjà en pratique peut continuer à travailler sans certificat. À partir du 1er octobre 2027, toute inspection faite dans le cadre d’une transaction immobilière exigera un certificat valide de la RBQ.
Nous sommes donc dans la dernière année de l’ancien régime: en 2026, l’inspecteur certifié existe déjà, et l’inspecteur non certifié est parfaitement légal.
Le certificat se décline en deux catégories. La catégorie 1 couvre les bâtiments de 1 à 6 logements et les parties privatives d’une copropriété. La catégorie 2 couvre tout type de bâtiment résidentiel. Pour l’obtenir, la RBQ exige une attestation d’études collégiales en inspection de bâtiment, le respect de la norme BNQ 3009-500, et une assurance de responsabilité professionnelle propre à l’activité d’inspecteur: un million de dollars en catégorie 1, deux millions en catégorie 2. Le certificat se renouvelle chaque année.
Une voie transitoire existe jusqu’au 2 août 2027, et elle passe dans tous les cas par une formation de mise à niveau. L’inspecteur qui détient une attestation collégiale commencée en 2020 ou après n’a que cette formation à réussir. Celui qui n’en a pas, ou dont l’attestation est antérieure à 2020, doit en plus démontrer son expérience: trois ans sur les cinq dernières années en catégorie 1, cinq ans sur les huit dernières en catégorie 2, appuyés par une assurance propre à l’activité d’inspecteur. L’expérience seule ne suffit donc jamais.
La question à poser est donc simple. Détenez-vous déjà le certificat de la RBQ, et dans quelle catégorie? Une réponse négative n’est pas une disqualification en 2026, mais elle vous laisse toutes les vérifications qui suivent.
Ce que votre courtier doit faire, et ce qu’il ne peut pas faire
L’article 81 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité encadre le sujet. Le courtier doit recommander une inspection complète du bâtiment. Et s’il donne des noms, il doit en donner plus d’un.
L’inspecteur recommandé doit satisfaire quatre conditions:
- détenir une assurance de responsabilité professionnelle couvrant les fautes, erreurs et omissions;
- utiliser une convention de service reconnue;
- effectuer l’inspection selon une norme de pratique en inspection de bâtiment reconnue;
- remettre un rapport écrit.
L’OACIQ a été explicite publiquement: aucune forme de conflit d’intérêts n’est tolérée, et un manquement expose le titulaire de permis à la révocation de son permis et à des amendes sévères.
Le conflit auquel il faut penser. Un inspecteur dont la majorité des mandats vient d’une même source a un intérêt économique dans la relation qui les lui envoie. Ce n’est pas automatiquement une faute, et d’excellents inspecteurs travaillent ainsi depuis vingt ans. Mais la question se pose à voix haute, comme on la pose à un courtier avant de l’engager: voyez les cinq questions à poser avant d’engager un courtier immobilier. Vous avez le droit d’aller chercher un nom que personne dans la transaction ne vous a suggéré.
L’assurance responsabilité professionnelle: demandez l’attestation
C’est la première des quatre conditions, et c’est celle qui se vérifie le plus mal si vous vous contentez d’une phrase sur un site web.
Deux couvertures sont en jeu: l’assurance de responsabilité civile générale et l’assurance de responsabilité professionnelle pour fautes, erreurs et omissions. Chez un inspecteur certifié par la RBQ, les montants minimaux sont d’un million de dollars en catégorie 1 et de deux millions en catégorie 2. Chez un inspecteur non certifié, aucun montant minimal ne s’impose à lui.
Ce que vous demandez, ce n’est pas une affirmation, c’est une attestation d’assurance émise par l’assureur, au nom de l’inspecteur ou de son entreprise, avec les dates de validité et le montant. Un contrat de service conforme au règlement indique d’ailleurs le nom de l’assureur.
Deuxième question, moins évidente: si une réclamation arrive dans deux ans pour une inspection faite aujourd’hui, la police en vigueur à ce moment-là répond-elle? Cela dépend du type de contrat d’assurance, et c’est à l’inspecteur de vous l’expliquer clairement.
Le contrat de service et la norme de pratique
Un inspecteur certifié qui s’engage à faire une inspection visée par la norme BNQ 3009-500 doit conclure un contrat de service avec son client. Ce contrat doit contenir ses coordonnées, son numéro de certificat, les renseignements sur son assureur et l’adresse complète du bâtiment inspecté. Il doit aussi vous dire d’avance quels éléments seront évalués dans le rapport, ce qui évite la discussion pénible après coup sur ce qui devait ou non être regardé.
La norme, c’est la BNQ 3009-500, Bâtiment d’habitation, Pratiques pour l’inspection en vue d’une transaction immobilière. Elle a été élaborée par le Bureau de normalisation du Québec à la demande de la RBQ, et elle décrit comment l’examen des systèmes et composants observables doit être mené. Demandez laquelle s’applique à votre inspection, et faites-la écrire dans le contrat.
Reste la question des associations. L’AIBQ, par exemple, demande à son membre régulier une attestation d’études collégiales en inspection de bâtiment, une assurance responsabilité et erreurs et omissions souscrite par l’entremise de son courtier, et un minimum de dix heures de formation reconnue par année. C’est sérieux. Ce n’est pas un permis d’État, et ce n’est pas la RBQ.
| Ce que vous demandez | Ce que ça prouve | Ce que ça ne prouve pas |
|---|---|---|
| Certificat RBQ | Formation, examen, assurance minimale, norme BNQ | Que le rapport sera bon |
| Carte de membre d’une association | Les conditions de cette association | Une supervision publique |
| Attestation d’assurance | Une couverture en vigueur, un montant | Qu’une réclamation future sera payée |
| Contrat de service écrit | Le périmètre convenu de l’inspection | Ce qui sera trouvé sur place |
La clause de limitation de responsabilité: ce que la loi en dit
Beaucoup d’acheteurs signent sans la lire une clause qui limite le recours contre l’inspecteur au montant de ses honoraires. Sept cents dollars contre une fondation à reprendre. C’est l’endroit où les litiges se décident, et la croyance répandue se corrige ici.
Selon Éducaloi, le contrat de service d’un inspecteur ne peut pas contenir de clause lui permettant de limiter sa responsabilité. Il peut énumérer les éléments du bâtiment qui ne seront pas inspectés, ce qui est autre chose: c’est définir le mandat, pas se dégager de ses conséquences.
S’ajoute la règle générale. Quand vous êtes un consommateur devant un commerçant, la loi interdit à ce dernier de limiter ou d’exclure sa responsabilité. Entre particuliers, une telle clause ne peut jouer que pour un dommage matériel, et seulement si vous en connaissiez l’existence, si elle est rédigée clairement et si vous l’avez acceptée. Elle ne protège jamais celui qui a causé le dommage intentionnellement ou par insouciance, imprudence ou négligence grossières, et elle ne couvre jamais une blessure physique ou psychologique.
Ce que vous faites avec ça. Vous lisez le contrat avant de signer, pas dans l’auto. Si une clause plafonne le recours aux honoraires, vous demandez qu’elle soit retirée et vous notez la réponse. Vous gardez votre copie signée: en cas de litige, c’est le premier document que votre avocat voudra voir. Côté budget, l’inspection s’inscrit à côté des autres frais à prévoir avant la signature chez le notaire, que chiffre le calculateur des frais de clôture.
Les questions à poser avant d’engager un inspecteur en bâtiment
Posez-les au téléphone, avant de retenir qui que ce soit. Le ton des réponses vous apprendra autant que leur contenu.
- Détenez-vous le certificat d’inspecteur en bâtiment résidentiel de la RBQ, et dans quelle catégorie?
- Quelle norme de pratique suivez-vous, et est-elle nommée dans le contrat?
- Pouvez-vous m’envoyer votre attestation d’assurance responsabilité professionnelle, et le contrat de service, avant l’inspection?
- Votre contrat contient-il une clause qui limite votre responsabilité? Si oui, laquelle?
- Combien d’inspections avez-vous faites sur ce type de bâtiment, par exemple un plex de 1960 ou une copropriété de dix ans?
- Qui vous envoie vos mandats, et quelle part vient de professionnels de l’immobilier?
- Puis-je assister à l’inspection du début à la fin, et le rapport écrit arrive quand?
Un inspecteur qui vous envoie ses documents sans hésiter avant que vous ayez payé quoi que ce soit vient de répondre à la moitié des questions.
Questions fréquentes
Mon courtier peut-il me donner un seul nom d’inspecteur?
Non. L’article 81 du règlement oblige le courtier qui fournit des références à en donner plus d’un. Et le choix final reste le vôtre, y compris celui de prendre un nom que vous avez trouvé seul.
Un inspecteur non certifié par la RBQ, est-ce risqué en 2026?
Ce n’est pas illégal: le certificat ne devient obligatoire que le 1er octobre 2027. Mais son absence vous laisse toutes les vérifications sur les bras: formation, assurance, norme, contrat. Un certificat déjà obtenu est une donnée vérifiable de plus.
L’inspecteur refuse de retirer sa clause de limitation. Je fais quoi?
Choisir quelqu’un d’autre est la réponse la plus simple. Si vous tenez à cet inspecteur, gardez le contrat signé et parlez à un avocat avant de vous appuyer sur cette clause. Je n’ai pas qualité pour vous dire si une clause précise tiendrait devant un tribunal.
Puis-je me fier au rapport d’inspection fourni par le vendeur?
Lisez-le, il vous apprendra des choses. Mais il a été commandé et payé par la partie qui vend, avec un mandat que vous n’avez pas défini. Une inspection faite pour vous reste la seule dont vous contrôlez le périmètre.
Pour compléter, lisez la liste de ce qu’un inspecteur vérifie poste par poste et les signaux qui justifient de se retirer d’une propriété.
Vous hésitez entre deux inspecteurs, ou une clause de contrat vous inquiète? Écrivez-moi. Je vous donne les noms que je connais, plus d’un, et vous choisissez.
Georges Matar
Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.
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