Choisir un entrepreneur en rénovation au Québec

Un numéro de licence sur un camion ne prouve rien tant que vous ne l’avez pas cherché dans le registre de la Régie du bâtiment. Et une licence valide ne dit pas que l’entrepreneur a le droit de faire vos travaux: c’est la sous-catégorie qui le dit. Voici les vérifications qui tiennent, puis les trois mécanismes qui décideront qui paie: la retenue, l’hypothèque légale, et le formulaire que vous remplirez le jour où vous vendrez.

Choisir un entrepreneur en rénovation au Québec commence par le registre

La RBQ est formelle: toute personne physique ou morale qui effectue ou fait effectuer des travaux de rénovation résidentielle pour vous a l’obligation de détenir une licence. Demandez le numéro, puis saisissez-le vous-même dans le Registre des détenteurs de licence.

La sous-catégorie, pas seulement le numéro. La RBQ ajoute qu’en plus d’une licence valide, votre entrepreneur doit avoir les sous-catégories requises pour effectuer les travaux prévus au contrat. Une entreprise inscrite en couverture n’est pas autorisée à refaire votre cuisine. Personne ne lit cette ligne, et c’est elle qui décide si le cautionnement vous servira.

Ce que la fiche affiche. Le nom exact de l’entreprise, son NEQ, les catégories et sous-catégories, la caution, une éventuelle restriction pour les travaux publics, les répondants et leurs domaines de qualification. Et surtout les réclamations au cautionnement et les indemnités versées à d’anciens clients au cours des 5 dernières années. La RBQ explique ce que cela veut dire: l’entrepreneur n’a pas respecté son contrat et n’a pas remboursé son client.

Deux autres vérifications sont gratuites: le registre des entreprises du Québec pour l’immatriculation et les dirigeants, et l’outil « Se renseigner sur un commerçant » de l’Office de la protection du consommateur pour les mises en demeure reçues et les interventions de l’Office. La RBQ suggère 3 soumissions, et prévient que les agences de mise en contact n’offrent souvent aucune protection supplémentaire.

CNESST: l’attestation de conformité et le piège du maître d’oeuvre

La CNESST offre trois services: la validation de conformité avant le contrat, le suivi de l’état de conformité pendant, et l’attestation de conformité à la fin, qui sert à libérer l’employeur donneur d’ouvrage d’une éventuelle responsabilité de payer la cotisation due par l’entrepreneur. Attention à la formulation: aucune source officielle ne me permet d’affirmer que cette libération s’étend au propriétaire occupant qui n’est pas employeur. Demandez l’attestation quand même: elle dit si l’entrepreneur est à jour.

Le risque réel pour un propriétaire est ailleurs. Dans sa publication sur la délimitation d’un chantier, la CNESST écrit qu’à défaut de pouvoir identifier la personne responsable de l’exécution de l’ensemble des travaux, le rôle de maître d’oeuvre revient au propriétaire. L’article 2.4.1 du Code de sécurité pour les travaux de construction impose au maître d’oeuvre de transmettre à la CNESST un avis d’ouverture de chantier au moins 10 jours avant le début des activités, et celui qui transmet cet avis est présumé assumer la gestion de la santé et de la sécurité des travailleurs. Engager quatre spécialistes séparément et coordonner le chantier vous-même vous place exactement là. Un contrat unique avec un entrepreneur général déplace cette responsabilité.

Ce qu’un contrat de rénovation doit contenir

La RBQ demande de revérifier la licence au moment de la signature et de s’assurer que le nom inscrit au contrat correspond au nom exact de l’entreprise qui la détient, avec le numéro de licence au contrat. Attention aux inc. et aux ltée. Elle ajoute la question que tout le monde oublie: qui obtient le permis municipal?

Le contrat identifie les parties: vos coordonnées, l’adresse des travaux, le nom juridique de l’entrepreneur, ses coordonnées complètes et pas seulement un téléphone, sa licence RBQ, son NEQ, ses numéros de TPS et de TVQ, et la personne qui gère le projet. Le prix total est détaillé: main-d’oeuvre, matériaux, produits, transport, assurances, sous-traitants, location d’équipement.

L’OPC ajoute trois mentions: le numéro de police de l’assurance responsabilité civile et son assureur, l’engagement à respecter la réglementation municipale et le Code national du bâtiment, et la phrase « Les travaux seront exécutés avant ou au plus tard le (date), sinon le commerçant s’engage à remettre l’acompte ».

Le contrat signé chez vous. Dès qu’un contrat signé à votre domicile, même à votre demande expresse, porte sur la vente, l’installation ou la réparation de portes et fenêtres, d’isolants thermiques, ou de couvertures et revêtements extérieurs, l’entrepreneur est considéré comme un vendeur itinérant. Il ne peut alors fournir aucun service dans les 10 jours suivant celui où vous avez reçu votre exemplaire, ni vous demander d’acompte pendant ce délai à moins de vous avoir livré un bien, et vous avez 10 jours pour annuler, parfois jusqu’à un an. Certains commerçants sont exemptés de cette obligation prévue à l’article 255 de la Loi sur la protection du consommateur.

Acomptes, retenues et quittances: l’argent que vous gardez

L’OPC le dit sans détour: la loi ne précise pas comment les travaux doivent être payés. La RBQ conseille le plus petit acompte possible. L’OPC recommande de payer par tranches selon l’avancement, avec un dernier paiement de 10 à 15 % du coût total une fois les travaux terminés, et un chèque libellé « [nom de l’entreprise] en fidéicommis » si on vous réclame un paiement plus de 2 mois d’avance.

L’article 2122 est le plus ignoré des six. Si la convention prévoit des acomptes, l’entrepreneur est tenu, préalablement, de vous fournir un état des sommes payées aux sous-entrepreneurs et aux fournisseurs, et des sommes qu’il leur doit encore. Exigez cet état par écrit avant chaque versement.

Si ces travaux préparent une vente, fixez le budget après avoir regardé la valeur probable de la propriété avec l’estimateur de valeur: le plafond du secteur décide de ce qui se récupère, comme l’explique vos rénovations n’ajouteront pas ce que vous pensez.

L’hypothèque légale de la construction: payer l’entrepreneur ne suffit pas

L’article 2726 du Code civil crée une hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble: architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur, sous-entrepreneur. Elle ne grève que cet immeuble, et elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier. Autrement dit: vous pouvez avoir payé votre entrepreneur général au complet et voir votre maison grevée parce qu’il n’a pas payé son plombier.

L’article 2728 pose la limite qui vous protège. Pour ceux qui n’ont pas contracté avec vous, l’hypothèque est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire, et l’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat. La lettre d’un fournisseur inconnu n’est donc pas de la paperasse: c’est l’avis qui déclenche votre droit de retenir.

L’article 2727 donne le calendrier: elle subsiste 30 jours après la fin des travaux sans être publiée, elle est conservée si un avis désignant l’immeuble et le montant de la créance est inscrit dans ce délai puis signifié au propriétaire, et elle s’éteint six mois après la fin des travaux sauf si le créancier publie une action ou inscrit un préavis d’exercice.

C’est l’article 2123 qui ferme la boucle. Au moment du paiement, vous pouvez retenir sur le prix du contrat une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers et de ceux qui vous ont dénoncé leur contrat, et cette retenue est valable tant que l’entrepreneur ne vous a pas remis une quittance de ces créances. Vous perdez ce droit s’il vous fournit une sûreté suffisante. Une hypothèque légale oubliée fait partie des dossiers qui déraillent chez le notaire: sept échecs qui reviennent en donne d’autres.

Payer comptant: ce que le rabais enlève

Le cautionnement de licence n’est réclamable que si l’entrepreneur détenait une licence valide à la signature ou à l’exécution. La RBQ décrit le chemin: entente, mise en demeure, jugement, puis réclamation au cautionnement, et elle avertit que vos chances d’être indemnisé diminuent grandement sans jugement de la cour. Sous 15 000 $, c’est la Division des petites créances. Le jugement doit viser l’entreprise dont le nom et le numéro de licence apparaissent au contrat, pas la personne physique qui la possède. Sans contrat écrit, vous n’avez même pas ce nom.

Les garanties du Code civil ne disparaissent pas: l’article 2120 tient l’entrepreneur et le sous-entrepreneur conjointement responsables pendant un an des malfaçons existantes à la réception ou découvertes dans l’année. Mais une garantie s’exerce contre quelqu’un, avec un prix convenu, une date et une description des travaux. Payé comptant sans facture, vous n’avez rien de cela à déposer devant un juge. Et n’espérez pas le plan de garantie obligatoire: GCR couvre exclusivement des bâtiments résidentiels entièrement neufs, et ses exclusions nomment la rénovation.

Travaux non documentés: la facture arrive à la revente

Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble pose la question D14.4: des travaux importants ont-ils été effectués, par exemple une modification de la division des pièces ou un changement du recouvrement du plancher? Si oui, il faut les décrire, dire si des plans et devis ont été préparés, et répondre à la sous-question b): les permis requis ont-ils été émis pour chacun de ces travaux?

Trois ou huit ans plus tard, c’est là que le rabais comptant se paie. Un « non » à la sous-question b) devient un objet de négociation, une inspection élargie, parfois une régularisation à obtenir de la municipalité avant la signature chez le notaire. Un « je ne sais pas » n’est pas mieux: il envoie l’acheteur chercher, et il trouve. Une chemise contenant le contrat, les factures, le permis et les quittances, elle, se remet en dix secondes. Le formulaire DV 00001 est le moment où votre documentation de chantier devient un chiffre dans une offre.

Questions fréquentes

Sa licence est « en traitement ». Je peux signer? Le cautionnement se réclame si la licence était valide à la signature ou à l’exécution. Une demande en traitement n’est pas une licence. Attendez le registre, avec les bonnes sous-catégories.

Il m’offre un rabais si je paie comptant, sans facture. Vous perdez la preuve du prix, de la date et des travaux, donc la capacité d’obtenir le jugement qui précède une réclamation au cautionnement. Et vous perdez le document qui répondra à la question D14.4 à la revente.

J’ai payé l’entrepreneur et un fournisseur dit ne pas avoir été payé. S’il vous avait dénoncé son contrat par écrit, il peut publier une hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux. Parlez à un avocat ou à un notaire vite: c’est l’immeuble qui est visé.

Je rénove un condo, est-ce pareil? Les mêmes règles de licence et de contrat s’appliquent, mais la déclaration de copropriété ajoute une limite: rénover son condo en copropriété dit ce qu’un copropriétaire peut toucher.

Pour compléter, lisez vos rénovations n’ajouteront pas ce que vous pensez et le formulaire Déclarations du vendeur.

Des travaux en vue avant une mise en vente? Écrivez-moi: on regarde ce qui se récupère dans votre secteur, et les documents que l’acheteur demandera.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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