Acheter comptant au Québec : le vrai risque

Payer comptant n’achète pas un rabais automatique. Ça achète de la certitude, et la certitude se paie en protections abandonnées. Voici ce qui change vraiment quand un acheteur retire la condition de financement, ce qu’il perd au passage, et ce que la loi québécoise exige dès que de l’argent liquide entre dans une transaction immobilière.

Ce que le vendeur achète, ce n’est pas votre argent

Le vendeur recevra le même montant, qu’il vienne de votre compte ou d’un prêteur hypothécaire. L’avantage de l’offre comptant tient entièrement à une chose : l’absence de condition de financement.

Une promesse d’achat conditionnelle au financement ouvre une période pendant laquelle l’acheteur peut se retirer si le prêt n’est pas accordé. Pour le vendeur, c’est une fenêtre d’incertitude : sa propriété est retirée de la circulation, les autres promettants acheteurs passent à autre chose, et si la condition échoue, il recommence avec une propriété qui a vécu. C’est cette fenêtre que l’acheteur comptant supprime, et c’est tout ce qu’il supprime.

Je ne vous donnerai pas de pourcentage de rabais. Aucun organisme officiel ne publie l’écart de prix qu’un vendeur québécois consent à une offre comptant. Les chiffres qui circulent là-dessus sont des impressions, pas des données.

Comptant et préapprouvé, ce n’est pas la même chose

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada est explicite : la préapprobation ne garantit pas l’obtention du prêt. Un prêteur peut refuser un acheteur préapprouvé, notamment parce que la propriété convoitée doit répondre à ses propres critères, ou en raison des antécédents de crédit. Le montant préapprouvé est un maximum possible, pas un engagement. Seul le taux est réellement retenu, de 60 à 130 jours selon le prêteur.

Un acheteur financé présente donc deux inconnues au vendeur : lui et l’immeuble. La Société canadienne d’hypothèques et de logement rappelle que la mise de fonds minimale est de 5 % jusqu’à 500 000 $, puis de 10 % sur la portion qui dépasse ce seuil, et que la valeur de la propriété doit être inférieure à 1 500 000 $ pour un prêt assuré à l’habitation. Les frais de logement ne devraient pas dépasser 39 % du revenu brut du ménage, et l’ensemble des dettes, 44 %. L’acheteur comptant ne traverse aucun de ces filtres. Son avantage est là, et nulle part ailleurs. Si vous financez, les erreurs de préapprobation sont donc l’endroit où votre dossier se gagne ou se perd.

Retirer la condition : ce que vous abandonnez

Une promesse d’achat acceptée n’est pas une intention. Selon l’article 1712 du Code civil du Québec, le défaut de passer titre donne à l’autre partie le droit d’obtenir un jugement qui tienne lieu d’acte de vente. Autrement dit, un vendeur peut vous forcer à acheter. Et l’article 1711 précise que toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, et non un dédit : vous ne pouvez pas simplement l’abandonner pour vous retirer, et un défaut vous expose à la vente forcée ou à des dommages-intérêts pouvant dépasser l’acompte. Si la promesse devient nulle, par exemple parce que vous vous prévalez d’une condition dans le délai et de la façon prévus, l’acompte vous est remboursé (clause 4.3 de la promesse d’achat).

La condition de financement est la porte par laquelle un acheteur sort sans casse. La retirer, ce n’est pas être audacieux, c’est renoncer à cette porte. Ça ne se fait qu’avec un prêteur qui a vu votre dossier complet et l’immeuble, pas sur la foi d’une lettre générique.

L’inspection n’a rien à voir avec le financement

C’est l’angle mort classique de l’acheteur comptant : « je n’ai aucune condition, donc je n’inspecte pas ». Les deux conditions ne servent pas au même but.

Le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage oblige d’ailleurs le courtier à recommander à tout acheteur une inspection complète par un professionnel qui détient une assurance responsabilité contre les fautes, erreurs ou omissions, utilise une convention de service reconnue, inspecte selon une norme de pratique reconnue et remet un rapport écrit (article 81).

Le Code civil explique pourquoi. L’article 1726 impose au vendeur la garantie contre les vices cachés, mais ajoute qu’il n’est pas tenu de garantir le vice apparent, et qu’est apparent le vice qu’un acheteur prudent et diligent peut constater sans recourir à un expert. Renoncer à l’expert, c’est donc élargir soi-même la zone de ce qui sera tenu pour apparent. L’article 1733 ajoute que la limitation de garantie joue en faveur d’un vendeur non professionnel quand l’acheteur achète à ses risques et périls. Et l’article 1739 exige, une fois le vice découvert, une dénonciation écrite au vendeur dans un délai raisonnable.

Si le calendrier vous inquiète, l’inspection peut se faire avant de déposer l’offre plutôt qu’après. Le coût et le bon moment d’une inspection préachat se planifient.

Le comptant réveille des obligations que le virement ne réveille pas

Le courtier immobilier et l’agence sont des entités déclarantes au sens de la Loi sur le recyclage des produits de la criminalité et le financement des activités terroristes. Concrètement, selon CANAFE :

• un relevé de réception de fonds est requis dès qu’ils reçoivent des fonds, quel qu’en soit le montant;
• une opération importante en espèces de 10 000 $ ou plus doit être déclarée, et la règle des 24 heures regroupe les sommes reçues sur une période de 24 heures consécutives;
• une opération douteuse se déclare aussitôt que possible;
• les documents se conservent au moins cinq ans;
• le bénéficiaire effectif détenant 25 % ou plus doit être identifié, et le statut de personne politiquement vulnérable, déterminé.

À cela s’ajoute le droit québécois. L’article 29 du même règlement sur le courtage oblige le courtier à vérifier l’identité de toutes les parties à la transaction qui ne sont pas représentées par un autre titulaire de permis, et l’article 30, leur capacité juridique. L’OACIQ est catégorique : si une partie refuse de fournir les documents d’identification, le courtier ne peut pas agir pour elle et doit se retirer de la transaction. Côté fédéral, CANAFE précise que lorsque le titulaire de permis reçoit 100 000 $ ou plus en espèces, il doit déterminer si la personne est une personne politiquement vulnérable, un dirigeant d’une organisation internationale, un membre de leur famille ou une personne étroitement associée. Ce n’est que dans ce cas qu’il doit établir l’origine des espèces et de la richesse de la personne, et faire examiner l’opération par la haute direction : toujours s’il s’agit d’une personne politiquement vulnérable étrangère ou de l’un de ses proches, et seulement s’il juge le risque élevé dans les autres cas.

Et le notaire ? La croyance répandue veut qu’il soit soumis au même régime. Ce n’est pas exact, et l’OACIQ l’écrit lui-même dans sa ligne directrice : certaines professions, dont les notaires et les avocats, ne sont pas assujetties à toutes les exigences de cette loi. C’est l’effet de l’arrêt de la Cour suprême de 2015 sur les professionnels du droit, que la loi fédérale appelle au Québec avocats et notaires.

Cela ne veut surtout pas dire que le liquide passe. Le Règlement sur la comptabilité en fidéicommis des notaires est plus strict que le seuil fédéral : son article 20 interdit au notaire de recevoir une somme en espèces de 7 500 $ ou plus dans le cadre d’un même contrat de service. Ajoutez que la Banque du Canada a retiré le cours légal des billets de 500 $ et de 1 000 $ le 1er janvier 2021, ce qui laisse le billet de 100 $ comme plus grosse coupure. Une transaction « comptant » au Québec est donc, dans les faits, un virement depuis un compte documenté, pas une valise. Si le mot vous intrigue, voyez ce que fait vraiment le notaire.

Si vous financez, la partie se joue ailleurs

Un acheteur financé qui contrôle ces cinq points offre une certitude proche de celle du comptant. Le reste, c’est du prix, et le prix se discute : lisez la vérité sur les surenchères avant de décider de votre chiffre.

Vous achetez comptant ou vous affrontez une offre comptant ? Écrivez-moi, on bâtit la promesse qui tient debout, protections comprises.

Georges Matar

Courtier Immobilier Résidentiel · RE/MAX DU CARTIER INC.

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